近期的杭州房地产市场，完全笼罩在华家池136.7亿新地王引爆的沸腾中。9月5日备受瞩目的华家池三宗地块拍卖，经过16轮报价和6轮保障房激烈竞投，浙江本土开发商——杭州滨江房产集团股份有限公司（下称“滨江集团”）从11家地产大鳄中杀出，拿下了华家池59号地块。
51岁滨江集团董事长戚金兴因此被当地媒体视为“扛下本土房企最后一份尊严”，他的代价是最终23190元/平方米的楼面价并配建2200平方米保障房。这个楼面价也一定程度上超出当地金融机构的心理价位。
当“地王”喧嚣尘埃落定，仔细分析新一轮地王频出背后的地产融资模式变迁，市场会发现，地产融资的狂欢真在开启，从信托到房地产基金，再到谨慎保守的商业银行，无一例外。更甚的是，这一次银行冲在了前头。
本报记者从兴业银行内部获得的《杭州分行关于发行华家池项目股权投资基金私人银行人民币理财产品的请示》显示，早在7月底，兴业银行就寻求与滨江集团的合作，在杭州分行草拟的融资方案中，有限合伙基金成立可接受的最高楼面均价为23000元/平方米。
不过，这份兴业银行主导的基金总规模预计高达146亿元的“信托计划+有限合伙”产品，最终折戟沉沙。
9月18日，知情人士告诉记者，滨江集团在备选的三种融资方案中，最终采用了更加稳妥的第一方案，即选择和兄弟房地产企业联手的方式拿地开发，合作伙伴是义乌小商品城集团。
“最终以43.8亿元的成本拿下59号地块，滨江占51%股份，出资22亿，义乌小商品城占49%股份。”滨江集团一位高层告诉记者，在他看来，市场上并不缺钱，联手也是相对最优方案。
兴业银行杭州分行原本亦志在必得，以其激进的产品创新，击败其他金融机构，一度成为滨江集团第二融资方案的主导者。
在兴业杭州分行拟定的“信托计划+有限合伙”的基金模式下，私人银行高净值客户作为兴业银行理财产品的购买者，既可以享受地产基金LP的收益，同时还可以作为LP基金份额持有人享受“优先且以优惠价购买华家池项目商品房的权利”。
“华家池项目做不了。”兴业银行操盘该项目的人士透露，尽管相关方案已经与浙江银监局充分沟通并取得认可，最终还是没从总行手中拿下批文。“即便最终拍卖价高出原先方案，拍卖本身不是促成方案被叫停的原因。”
上述兴业银行人士坦言，方案被叫停和拍卖本身关系不大，“有很多创新上面的问题，涉及监管机构和总行。”
三方案融资始末
作为本土开发商，滨江是杭州本地唯一能和绿城比肩的房企，戚金兴本人出生在杭州江干，有城东情结，事业起步和发展都在东部，华家池项目被戚视为家门口的“绝版好地”，志在必得。
华家池地块位于杭州市中心板块，浙江大学华家池校区北部，三宗地块分别为杭政储出［2013］57-59号，合计出让面积159822平米，建筑面积632485平米。
2013年上半年房市销售火爆，助长了地产商的拿地热情。以滨江集团为例，该公司上半年实现签约销售额67.79亿元，同比大增50.38%。按照戚金兴的策略，下半年滨江将提速转型，快速开发，下半年总推货量达到110亿以上，预计全年有望冲击140亿元的销售新高。
“时间上赶不过人家，我们不要玩了，滨江不要玩了！”戚曾说，“今年销售100亿是很轻松的。”
内部人士透露，截至2013年9月份，滨江集团拿地完成67亿元，权益部分为39亿，华家池项目被戚金兴本人视为画句号之作，因此，滨江集团对融资方案做了详尽调研和准备。
18日，滨江集团一位高层告诉记者，当初滨江内部曾为华家池项目设计了三种投融资方案，第一方案，房地产开发商强强联手优势互补，这也是最终方案，即联手小商品城合作开发；第二方案，和金融机构合作，主要是银行，最终兴业银行从众多银行竞争中脱颖而出；第三，和基金合作。
“兴业银行方案原先是作为后备方案的，华家池地块有三块，万一拿多了，肯定需要金融部门的资金支撑。”上述人士告诉记者，当时公司内部测算，如果只拿一块地，自力更生就能解决，如果是两块，也能支撑。
对于成交价结果，戚金兴定位是理性高价。按照戚原先的战略，如果拍卖最终溢价10%左右，则滨江吃下全部三块地；溢价20%-30%，拿两块；上涨在40%-50%左右，拿一块。
最终2个多小时的拍卖，绿地、世茂、滨江分食三地块，成交总价1367318.0万元，总溢价率40.53%。
“目前已经确定了和小商品城合作的方案，第二、第三方案暂时用不着了。”上述人士告诉记者。
在上述滨江集团内部人士看来，房地产企业强强联合，拥有全方位的“好处”，双方商业资源可以形成互补和支撑，相得益彰。“小商品城实力雄厚，滨江集团则胜在品质和成本控制，双方是从长期战略合作的角度出发牵手的。”
精心设计的“兴业方案”：146亿的“伪有限合伙”
“地王”拍卖，早在竞标前业已暗流涌动，尽管滨江集团在市场溢价和心理价位的较量中，最终选择了稳妥的第一方案，但兴业银行提供的融资方案，其吸引力是不言而喻。
18日，上述滨江高管告诉记者，除一般“信托计划+有限合伙”的结构化设计外，兴业银行同时还给投资者提供了一个购房选择权，“你既可以做LP，还可以将LP的钱用来优惠购房，成为我的客户。”
这恰是兴业方案最“经典”之处。正如上述高管所言，市场回暖，根本不缺钱，企业从基金、银行和信托公司都可以拿钱，就看谁提供的方案更加优惠，“一些基金和私人银行，尽管高净值客户也很多，但他们只愿意做LP。”
“坦率讲，不排除在其他项目上，和兴业银行展开这种尝试。”上述高管告诉记者。
