地王利润真相
“销售价为楼面价的1.7-3倍，高端住宅要高于这个数据”
自4月份以来，北京土地市场不断地延续着地王神话，有开发商人士笑称，在北京已经没有地王之说，因为每新出一块地总会成为或区域、或单价的“地王”。
然而，当地王项目未来售价朝着15万每平方米甚至20万每平方米的方向发展的时候，开发商的利润是否真能实现？
“现在的北京楼市，不是开发商规划做什么产品，而是土地市场推着开发商只能做高端产品才有获利空间。”当谈到北京今年以来出现的几个著名地王时，北京世茂地产一位销售主管对记者表示。
今年4月份以来，北京土地市场屡现地王，将未来的预期售价不断推高。先是4、5月份两进通州台湖的泰禾集团成功将北京南六环的地价推到1.9万元/平方米，实现地价超房价，业内预计未来售价超3.5万才有微利；而后，南三环夏家胡同地块、东北五环外的孙河组团地块，分别凭借4万~5万元的成交楼面价，将这两个地区的未来预期售价提升到6万到8万元/平方米；而融创在8月、9月连夺的亦庄、农展馆两地王，由于楼面价分别高达2.8万元/平方米和7.3万元/平方米，使两幅地块的预计未来售价分别达到5万元/平方米和15万元/平方米。
上述世茂销售主管告诉记者，一般来说，其售价约为楼面价的1.7倍到3倍之间，而高端住宅产品的溢价空间要高于这个数据，具体每个项目情况不同，“但可以肯定的是其利润空间远大于普通住宅，这一点开发商都有信心。”
做高端豪宅的利润空间有多大？
以广渠路的金茂府为例。2009年6月30日中化方兴以40.6亿的总价拿下广渠路15号地，扣除15000平米的廉租房面积，楼面价折合15320元/平方米，而目前金茂府的销售均价高达60000元/平方米，约超过当年楼面价4倍。
“算上建安成本、税费等相关费用，总成本算到30000元/平方米已然不低，估算下来，可以说金茂府项目的获利空间已经达到100%。”一位业内人士表示。
事实上，当时业内测算金茂府预售均价至少需要到2.5万元/平方米才有利润，但金茂府一期均价4.5万元/平方米，远远超出人们的预期，利润空间也远超出当时人们的预计。
“高端产品的优势在于后期上调价格空间较大，一旦住宅产品户型、质量、地段得到认可，每平方米价格上调1万~2万对高端购买群体来说购买压力没那么大，但做普通住宅哪怕增加1000元/平方米，市场都很敏感。”我爱我家一位市场研究员对记者表示。
“地皮也够赚一笔”
“现在的土地市场太疯狂了，别说后期推出的产品价格，就是地皮价格也够赚一笔的。”上述世茂销售主管认为，现在的北京土地市场，就是同一区域之内，后期推出的地块价格肯定高于前期土地价格，这种局势下，即使现在要求配建保障房等相关配套，但短期内也难以改变地价层层推高房价的局面。
该销售主管曾亲自对亦庄、房山等挂牌地块进行实地调查，当时对亦庄地块的勘察结果是可接受楼面价在1.5万元/平方米左右，最高不高于2万元，但后来的融创、葛洲坝联合体拍出了2.8万元/平方米的单价地王，让这位主管认为“略显疯狂”。
融创、葛洲坝这一联合体的举动，直接带动地块周边项目售价破3万，如林肯公园在售房源售价从2.7万元/平方米左右调到3.5万元/平方米，君安国际则售价调到了3.2万元/平方米。而中化方兴今年1月在亦庄拿下的一幅地块即将在今年下半年入市，其楼面成本价约11730元/平方米，业界预计，中化方兴亦庄项目的销售价格将在4万元/平方米左右。
有业内人士表示，即使不考虑地价推高房价给中化方兴带来的获利空间，即便是地皮价格，中化方兴短短半年左右时间就升值了1.6万元/平方米左右。
