初见冯仑，总觉得像哪个影视明星，一聊才知，这位地产界的大亨确实是影视圈内大腕级的龙套，你可以在《中国合伙人》里看到他的本色出演。
很难用一个称呼来定义冯仑，说他是商人吧，他总是站在哲学家的视角上来看世界；说他是哲学家吧，但他又是一名畅销书的作家；说他是作家吧，他创办的万通地产在中国各地都有项目。当说他在北京的时候，他出现在台北，当追到深圳时，他又在纽约的世贸中心营建“中国中心”。这有点像他的人生经历，说他是西安人吧，他父母却是正宗的浙江嘉兴人；说他是浙江人吧，他又在北京生活了30多年；说他是北京人吧，他又是出生在西安。所以，在冯仑的血液里，既有浙商的“诫欺”，又有秦商的“抱朴守中”，还有京城的大气。
9月24日，这位爱跨界的冯仑来到杭州，论道西湖，现场人气爆棚、浙商云集。冯仑用他特有的诙谐“冯氏言论”与著名主持人梁冬、浙商研究会执行会长王曙光、万事利集团总裁李建华一起从中国经济、企业战略、浙商转型谈到社会文化，勾勒出一个丰满的“中国心，世界梦”，带来一场酣畅淋漓的头脑风暴。
会后，记者对冯仑进行了纸媒独家专访。
记者：您对杭州有何印象，有没想法来杭州置业？
冯仑：杭州是一个非常美丽的城市，有深厚的历史人文，也有丰富的自然景观，而且非常时尚，适合居住也适合创业，我很喜欢。
我当然想过来杭州置业。上次我们来看地，去了西溪湿地，我都动了心，想着是不是在这儿盖个房子自己住。不过我现在这个年龄还在到处跑，在哪儿都不固定，再老一点或许会吧。但如果说，人要是心里有个固定的居所、停下来的地方，那杭州就是一个首选地。
记者：万通最擅长的是战略，而目前圈内很多地产商对房地产业有困惑，你认为房地产的形势到底会怎么样？未来十年还有多少空间和机会？
冯仑：未来十年房地产前景会非常好。
很多人可能会这么想，万通一年销售也就几十亿，你有什么可说的。其实他们不知道，我们做了很多事情，不是按他们的剧本在做。因为其实在5年前，我们就有一个选择，是疯狂在二三线城市圈地？那你说做营业额是非常容易的事情，很快就冲上去了；还有一个就是做未来，做五年后十年后正确的事情。我们选择了后者，所以我们做立体城市创新，包括我们的工业地产，还有物业管理这部分都在海外上市了，做得都很好。当然他们看到的那部分我们没做，我们有意识放慢了节奏。我们是战略驱动型、或者说是战略导向型的企业，这还是我们的一个特点，站在未来看今天。
为什么我说房地产前景非常好呢，“房地产”是三个字儿，但很多人通常困惑是两个字：“住宅”。如果你去研究三个字，那市场非常好，光中国殡仪馆高级告别厅都做不过来，还有各地的大剧院啊会展中心，包括政府公共物业、医院，现在公共医疗事业要发展要建多少医院，所以房地产的责任就是创造有价值的空间，这些都是地产商的工作。所以说住宅以外还有这么多的事情，如果今天仍然用住宅代替了全部房地产的思维，那是你自己陷入了一个怪圈。
如果问住宅会怎么样，那我告诉你住宅有住宅另外的问题。住宅这件事情非常简单，全世界解决中低收入人群住房问题就三种模式：一是美国模式，全部都市场，穷人富人都在市场里，主要靠市场解决，比如次贷就跟这有关。第二种是新加坡模式，80%政府，20%市场。三是德国模式，50%以上是租赁，每个人一辈子只能有一套房，还不能挣钱，挣钱挣多了要抽税，甚至坐牢。
无非我们是选一种模式，中国现在看来是选的新加坡模式，有一段时间想回到德国模式，但我最近看不是。现在有两个信号非常有意思，一个是保障房，北京完成了90%，都还在做，一点儿都没停，这是对的，政府这部分要做大。第二个是个别地方出现了地王，政府也没说。这意味着市场的归市场，保障的归保障，这就对了。所以中国住宅未来就是这个趋势，是新加坡模式。那我们作为企业，只能做市场这一块，或者跟政府合作，做保障这一块。企业自己选，都不是问题。
万通实际上事情特清楚，一点儿都不乱，我们就按这个来，所以公司就很简单，不用那么复杂，不会天天纠结。因为这个事情全世界就这么点规律。
记者：现在万通控股不仅仅是房地产，您现在的主要精力更多是着眼于大万通的概念，那么这一块的整个儿规划又是怎样的？
冯仑：我现在的精力的确放在地产上不多，连十分之一都不到。
因为这个业务非常成熟，它的增长模式、增长的空间都是有一个边际和规律的，基本上是资本驱动型，加上专业服务。它的边界就是营业额永远是净资产的两到三倍。如果你的负债率不调高到70%以上，你的营业额到不了三倍。另外，还有一个净现金流，如果不控制负债，净现金流就是负的。
所以这个领域里我们公司给的边界就是营业额是净资产的两到三倍，净负债率在50%以下，另外，当期现金流为正。在这个安全边界里，能做多大就做多大。在这个领域里，你要是敢负债，一块钱负债，三年以后变成两块钱营业额，就这么简单。
我现在更多精力是花在大万通上，包括基金管理、工业地产、资产管理和整体上的资本结构等，另外，就是这几年的立体城市创新的商业模式，我的注意力是在这些方面，所以这些方面花的精力很多。未来当我们把整个大万通呈现给大家看时，你们就会知道五年前我们万通的战略导向。这非常像柳传志，当时大家都知道PC，其实他还投资，他管了500多亿基金，还做房地产，还做很多别的，最后形成一个大联想。昨天我在深圳碰到他们在酒店里开会，写着“联想控股之关系企业”，呵呵，大联想。未来我们跟联想类似。
大家可能习惯于关注开发，其实我们开发以外的事情已经超过了开发。按照不动产的价值链来说呢，下游是开发，中游是服务业，上游是金融业，我们是按照中游和上游在布局，所以下游这部分我们没有太大使劲。
