9月的鄂尔多斯，秋凉骤起，游走于鄂尔多斯新、旧城区内绵延数公里的空置楼盘间的人们，备感寒意。空置的楼房记载着鄂尔多斯十年造城运动一路走来的兴衰，其间被裹挟进来的还有一个个人物命运的沉浮。
自2003年启动新的城市发展战略至今，鄂尔多斯已走过了十年城镇化历程。“十年‘沉浮’两茫茫”，曾经轰轰烈烈的“造城”运动，如今日渐式微。除了给这座城市带来大面积房地产空置及全民财富泡沫化的重殇之外，在新型城镇化号角吹遍全国的当下，其畸形城镇化之路所留下的沉疴更值得业界再总结，或可为后来者提供一份活生生的现实教材。
转型误入“房地产化”歧路
张大牛是前两年鄂尔多斯房地产开发盛极而衰的亲历者之一。见到中国证券报记者时，一脸疲惫的他刚从距鄂尔多斯两千多公里的兴安盟驱车20多个小时风尘仆仆地赶回，他告诉记者，自去年以来，他就把和别人合伙开发的一处未完工楼盘抵押给了前两年搞民间融资的债主，另谋生意来还还剩下的数十万元债，今年以来他隔三差五跑一趟兴安盟，在那里开始做一些建材买卖。
他打趣地告诉中国证券报记者，鄂尔多斯民间现在流传一个段子：电视台记者在街头随机采访鄂尔多斯市民：“如果你买彩票中了500万大奖，你会怎么花？”市民不假思索地答：“先还债。”“那剩下的呢？”“剩下的慢慢还。”张大牛说，这虽是笑话，一定程度上却是当下鄂尔多斯老百姓的真实处境写照：前两年全民放贷搞融资，全民搞房地产，如今全民追债，全民心累。
然而，相比于财富一夜间泡沫化带来的梦魇，更让张大牛至今心中唏嘘不已的是，当初是怎样的一种“冲动”让他一夜间放弃经营多年的煤炭运销生意，转而投入到房地产开发的滚滚洪流？他告诉记者，过去十年间，他一直利用鄂尔多斯煤炭资源的优势，拉起十多辆运煤车的队伍，在鄂尔多斯与外地来往运煤，年景好时年入百万元不成问题。而当高峰时多达500多路房地产开发大军涌入时，他也奋不顾身地卖了资产聚拢一圈朋友盖起了楼盘。但是，当楼盘还没有卖出时，就遭遇了鄂尔多斯楼市的冬天。
事实上，在中国证券报记者实地调查中，类似张大牛所说的当初的那份“冲动”，在鄂尔多斯当地曾经一度成为普遍的社会心态，甚至是鄂尔多斯过去几年城市整体发展思潮的一个缩影。正是在这份“冲动”的驱使下，鄂尔多斯过去十年城镇化路途开始发生偏向，直至误入“房地产化”的歧途。
按照业内专家的普遍共识，科学合理的城镇化，产业依托是根基，并且这些产业发展要拥有可持续性。北京锡恩企业管理顾问有限公司副总裁傅中近期受企业委托在鄂尔多斯展开了数天调研，他发现，鄂尔多斯城镇化起初阶段可谓运行在良性轨道。依托“羊（绒）、煤（炭）、（稀）土、（天然）气”这些当地拥有得天独厚优势的能源资源产业，特别是凭借煤炭产业在过去十年的黄金发展期，鄂尔多斯用不长的时间就创出了全国第一的GDP增速，人口规模也迅速攀升至百万人。
“如果鄂尔多斯在已有资源优势上不断壮大产业规模，且延伸产业链或及时寻找替代产业，以抵抗由于资源枯竭瓶颈而带来的城市经济长远发展风险，那么鄂尔多斯的城镇化可能会在全国范围内树立起一个正面典型形象。”傅中说，近年来当地政府意图打造总部经济、装备制造基地以及云计算产业中心，均可谓谋求可持续性产业转型的力举。
但事与愿违的是，当房地产业被众多城市定位为支柱产业并为此大兴土木之际，“财大气粗”的鄂尔多斯也未甘寂寞。众所周知的是，过去短短几年时间，因煤炭开发而积累的数千亿财富源源不断地转移到房地产开发中，过去一切谋求产业转型的力举最终都指向一个标杆：房地产化。傅中认为，当城镇化演变成了房地产化，不仅无法驱动经济增长，还会产生巨量的房地产泡沫。如今鄂尔多斯巨量的空置房及GDP增速大幅下滑便是明证。
张大牛也告诉中国证券报记者，当初自己所经营的煤炭运销公司业绩红火的时候，了解到政府将大力发展旅游经济，曾打算拿出一笔钱来投资酒店生意，但还未来得及行动，就卷入了鄂尔多斯全民房地产热。“煤炭行业曾经一度暴利，但当看到像伊泰、乌兰这样的煤炭巨头纷纷‘不务正业’，大搞房地产开发时，谁都想抢食这一块更肥的肥肉，因此都义无反顾，直到现在一切都化为泡影。”他轻叹道。
先造城后填人的本末倒置
按照国内外关于城镇化的科学理念，城镇化的一大内涵是在产业聚集基础上带动人口的聚集，进而催生城市自发的生长及扩容。而反观鄂尔多斯，其十年城镇化走的却是先造城后填人的本末倒置的歧路。
小罗是鄂尔多斯一家市直单位的公务员。过去几年，她随着所在单位由东胜区迁移至康巴什新区的新办公地，成为康巴什新区过去几年实施的“引人”战略的一份子。她告诉中国证券报记者，来到新区后，这里一切都是新的，城市广场壮丽宏伟，马路宽阔平坦，处处显现出一番现代都市的气派。
