在两个月前成功摘得了 “首家尝试公募基金融资上市房企”名号之后，原本鲜为人知的新华联一举成为地产圈与资本场关注的焦点。为了跻身一线地产品牌，新华联一边加速全国化扩张，一边频显融资财技，但负债率也一路走高。
近日，新华联拟向民生信托发行信托产品“鑫源3号(西宁新华联广场贷款项目)集合资金信托计划”(以下简称鑫源3号)，贷款募资总规模为8亿元，投向西宁城市综合体项目，预期收益率在9.2~10.2%之间。同时，新华联在9月23日公告中表示，公司关于宁夏、湖南与北京三个房地产项目的21亿元定增募资议案也获得了股东大会的通过。
昨日，新华联副总经理兼董秘杭冠宇向记者表示，公司目前正在审议定增议案的决议，暂时还没有向证监会提交材料，待相关材料完善后再行申请。公司正处于快速发展期，但自上市后一直未能从资本市场获取更多资金，而多元化融资正是为了配合扩张。
频施融资财技
在2011年成功借壳*ST圣方上市后，新华联发展迅速，但在全国化扩张下，负债率也由2011年6月底的62%迅速攀升至今年同期的73.4%，其资金渴求一时难解。
用益信托网资料显示，鑫源3号期限为24个月，发行总规模8亿元，信托资金以贷款方式发放给由西宁新华联房地产有限公司 (以下简称西宁新华联)，主要用于新华联西宁城市综合体项目一期的开发建设，首期产品将于10月8日发行，预期收益率在9.2~10.2%之间。
记者查阅新华联公告发现，这一项目用地属于公司在2011年9月以5.5亿元成本取得的“2011HC-03号”地块，占地面积21.4万平方米。据新华联官网显示，西宁新华联广场地处西宁市海湖新区，总建筑面积为75万平方米，由五星级酒店、大型集中商业、特色商业街、高档办公及生态住宅构成，预计总投资30余亿元。
据《西海都市报》此前报道称，西宁新华联广场预计2014年底投入运营，届时将结束当地没有功能完善的城市综合体项目的历史。新华联证券事务部人士也向记者表示，西宁市当地政府非常看重这个项目的开发投资。
早在2012年9月，西宁新华联为推进西宁新华联广场开发，曾向中国银行借款3亿元，并由新华联全资子公司北京新华联置地 (全资持有西宁新华联)为其担保。
实际上，处于急速扩张中的新华联在融资上的胃口绝非只限于此。今年7月，新华联计划借道汇添富资本发行资管产品募集资金11.5亿元，再通过平安银行向子公司“输血”，也被业内人士认为是首家尝试公募基金融资的上市房企。
今年8月中旬，新华联再次抛出21亿元再融资的定增预案，募投对象涉及湖南醴陵市马放塘、宁夏银川火车站两个“棚改”项目与北京平谷区马坊镇B05-01、B05-02居住及社会停车场库项目。9月23日，新华联公告称，这一定增议案已获得股东大会的高票通过。杭冠宇透露，公司正在审议这一决议，暂未向证监会提交材料，待材料完善后再申请。
“未来，公司将不排除信托、开发贷，甚至基金融资，这是公司快速扩张中必经的过程。”杭冠宇表示。
加码文旅、商业地产
新华联董事总经理苏波在2012年曾透露，公司目标之一是在3~5年把新华联提升为一线品牌，争取3年内销售过百亿。
不过，理想虽丰满，但现实很骨感。去年，新华联业绩并不理想，实现营业收入24.6亿元，同比小幅上涨0.02%，归属于母公司净利润5亿元，同比下降了17.4%。
在业绩高压面前，新华联开始艰难转型，这应是当前不少二三线房企寻求战略突围的一个缩影。在去年年报中，新华联公开表示，下一步要抓住城镇化进程加快的重要机遇，实现由单一开发(住宅地产)向多元开发(住宅地产+商业地产+文化旅游地产)的战略转型。
据了解，为了加大文旅地产的投资，新华联专门成立了以总经理苏波任组长的文旅地产领导小组，负责文化旅游项目的策划、拿地与融资等，探索未来适合公司发展的文旅地产开发模式，使文旅地产成为未来的核心竞争力。
对此，杭冠宇解释称，加大转型不是说放弃住宅业务，而是适当提高商业、文旅地产的开发比重。住宅项目为公司快速提供现金流，而商业、文旅地产因不受政策调控影响，可为公司做大做强贡献持续的业绩，商业部分将来以自持为主。
不过，去年9月，新华联百亿重注旅游地产的三项议案曾遭遇独董异议。此后，外界质疑声甚嚣尘上，尤其担忧频繁加码商业整合体、文旅地产，资金可能会遭遇投入大、周期长等市场风险。2013年初至今，新华联又在全国频繁拿地，新增12幅土地储备，耗资逾27亿元。
“商业综合体，文旅地产的开发周期长，一般3年，远远超过银行1~2年的贷款期，面临后期资金压力。”全国工商联房地产商会理事吴新坚向记者表示。而这或许就是新华联近来选择多元化融资的原因之一。
