“5年返租，买铺即收高租金”、“8万元 买棵摇钱树”、“8年返租 全程托管40年分红 三代受益”，每天上下班等红灯的时候，刘鑫都会接到数张“激动人心”的宣传单，而这些楼盘的所在地，则多在燕郊、廊坊等京周地区。
看多了，刘鑫渐渐动了心。一个周末，刘鑫登上看房班车去河北某项目实地考察了一番。
项目规划是个商务酒店，但目前还是一片空地，只有售楼处装饰得很豪华。售楼员很热情，指着繁华火暴的效果图向刘鑫介绍了项目的各项优势，尤其详细向介绍了售后包租的美好前景。
据介绍，这个项目当时售价3.4万元每平方米，前五年以托管的形式返租，每年租金为房屋总价的7%，直接从房屋总价中扣除。例如，一间20平米的房间，总价68万元，前5年租金23.8万元，那么实际购买只需要出资44.2万元。5年之后，可以选择让酒店托管，年租金不低于10%，也可自行出租。
听起来的确很诱人，刘鑫当场就交了定金。回到北京，刘鑫跟一位做房地产的朋友提起此事，朋友问他房子有没有产权证，有些项目是产权不可分割的项目，单个购房者根本拿不到产权证，刘鑫才想起来，自己根本忘了问这个问题。
电话打到售楼处，售楼员面对这个问题支支吾吾回答不上来，刘鑫才知道自己被“忽悠”了。还好知道得比较及时，刘鑫赶紧打消了购房的念头，却又因为定金折腾了很久。
刘鑫遇到的，就是典型的“售后包租”陷阱，近年来这样的陷阱层出不穷。
问题缠身的售后包租
俗话说“一铺养三代”，近些年来在酒店式公寓、产权式商铺、海景房等类别项目上，“售后包租”可谓赚足了消费者的眼球。
那么什么是售后包租？售后包租即房地产开发商将商品房出售给购房人，但是购房人并不用于自住，而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营，并定期向购房人支付租金的一种销售方式。
的确，作为商业投资，售后包租不失为一个时髦又赚钱的好方法，但是在开发商良莠不齐的房地产领域，售后包租产品鱼目混珠的情况也非常严重，因售后包租而产生纠纷的例子也不在少数。
刘鑫的遭遇其实还不算最惨的。
三年前，陈先生在深圳市福田区的一处商业广场上看中了一间15平方米的商铺，开发商要价100多万，虽然价格不算便宜，但开发商表示，这个商铺是“售后包租”，且对陈先生承诺了“售后签一个十年的包租协议，每年按商铺总价的12%返回业主”的高额回报率。然而随后，陈先生仅仅只尝到一年的“返租回报”，该项目就因资金链断裂而终止了，返租合约也成了一张可看而不可吃的“画饼”。
“我和其他业主也曾集体去找过开发商，结果人家早就人间蒸发了！本想投资赚点钱，没想到遇到这种事，只能自认倒霉。”陈先生对记者说道，语气中满是无奈。
北京市盈科律师事务所合伙人律师刘铭告诉记者，以上这类问题的确存在，但也并不是所有的售后包租都是违法的。
刘铭告诉记者，很多年前，他的朋友也买过这样的房子。但作为消费者，必须要注意检查开发商资质是否合格，项目是否五证（《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》）齐全，首先要保证项目的合法性。否则，无论是租还是卖就都不合法了。
刘铭表示，如果建筑项目合法，而售楼人员又明确告知了不提供独立产权证的前提下，双方达成购买协议，是合法有效的。如果没有明确告知，存在重大误解，则合同可以撤销；如果恶意隐瞒，存在欺诈行为，则合同可以直接视为无效。
北大房地产发展研究基金中心副主任博士杜猛对记者表示，如果房地产商按照合同操作，并且拿到了五证，即使之后开发商资金链断裂，也不构成违法。如果开发商没有拿到这五证，或者在手续不齐全的情况下将房产包租给消费者，那么就属于变相非法集资，而且是利用地产项目变相高额揽储。
全国房地产商会理事、交大房地产金融总裁俱乐部副会长李骁则对记者表示，售后包租模式的确容易引发问题。
