曾经迷失了近十年的中国奥园，直到近年才把发展战略明晰，提出“商住双线发展”的产品策略，其中商业地产比重被提至40%。
如今，奥园已开始了商业地产升级发展的新蓝图，可是这条路走得有点不容易。日前广州奥园城市天地就被指定位错误，高端商业最终变成低端商业，令业界对奥园转型商业之路的前途开始有所担忧。
但是，有业内人士指出，奥园虽然模式清晰，但毕竟刚从多年摇摆的困境中走出，目前的现金流、模式和人才团队可能适用于目前的发展阶段。但商业地产比拼的是耐力，奥园能否跟得上也是个问题。
高端变中低端
作为曾经名噪一时的广州总价地王，广州奥园城市天地是奥园今年下半年面市的重要项目之一。
按照奥园的计划，奥园城市天地定位为集城市旅游主题体验商业街区、主题酒店、高端写字楼、精品酒店公寓等为一体的体验式大型都市娱乐综合体，并将计划引入国际知名百货、国际高档品牌和旅游娱乐产业。
这也就是说，奥园城市天地将走高端的商业路线。项目招商部相关负责人对记者透露，项目客户群主要针对周边年轻消费者以及中高端消费群体，故此，奥园城市天地商铺的售价自然也水涨船高。
数据显示，奥园城市天地首批商铺销售均价突破7万元/平方米，个别商铺的售价更高达10万元/平方米，相比广州目前4万-5万元/平方米的在售商铺价格高出不少。
然而，从目前来看，奥园城市天地的招商情况似乎有点差强人意，意向进驻奥园城市天地的商家却偏中低端。
记者在项目销售中心处看到，一幅“十大主力商家意向进驻图”悬挂在旁，上面赫然标示，主力商家包括星巴克、秀宴、百佳超市、屈臣氏、儿童反斗乐园、美吉姆早教中心、必胜客、肯德基、稻香酒家、新潮RTV:COCOK等。
据公开资料披露，这些还是奥园商业集团联合戴德梁行、仲量联行、赢盛中国三大行共同努力的结果。
奥园商业集团相关负责人告知记者，中低端商户主要集中于商业步行街的散售项目，高端商户一般不喜欢选择这些区域，而购物中心才是主角，并是由集团自持，未来高端商户会集中在此。
但是，观察以往奥园打造的商业项目经验，大多数招商的品牌也属中端，其中广州奥园广场虽然引入了ZARA、H&M等国际一线品牌，但离真正意义上的高端商业还有一定的距离。
看起来，奥园城市天地要打造成为高端商业中心，还有相当的难度。
易城中国商业管理与运营部总监胡裕豪对此指出，其实目前项目周边消费环境仍不成熟，周边的居住人群仍嫌不足，以致当地消费力其实十分有限，虽说与奥园城市天地一路之隔有长隆欢乐世界，但大部分到此的游客主要以玩乐为主，购物意愿不是太高。
资金之忧
“这似乎是大多数转商房企普遍面临的问题，之前万科商业项目也常被曝出招商难的尴尬。其实现在转商房企做的商业基本上是住宅配套商业为主，包括奥园这个项目实际上也是如此，主要的消费还是集中在一般的生活需求，做高端商业还是有点难度。”有商业地产资深人士如此表示。
尽管如此，奥园近几年在商业地产上的努力，还是被业内人士认为“非常有诚意”。
实际上，奥园对于旗下商业地产版图已有了明确的思路，并计划未来3年，商业项目以销售为主，自持为辅。从货值来讲，销售的产品比例占到80%左右，自持占20%左右。
为了做好商业地产，奥园还找来原中天城投(000540,股吧)集团商业管理有限公司总经理苗思华担任奥园地产集团股份有限公司总裁助理兼奥园商业集团总裁。苗思华拥有20年商业地产实战经验，历任太古、铜锣湾、宝龙、中天城投高管。
数据显示，奥园至今开发的商业项目累计17个，商业面积达150多万平方米。如今，奥园的地产版图还在不断扩大。据不完全统计，今年以来，奥园分别在广州、重庆、广东江门等地共收购8个优质商业或商住用地，仅地价款支付已超42亿元。
然而，奥园的拿地速度和规模已使其财务风险上升。穆迪日前的报告认为，鉴于奥园现金流规划紧张，对未来8-12个月该公司能否安然度过经济增长放缓时期有所担忧。
截至6月底，奥园地产持有现金总额为34亿元，穆迪估计，今年全年其运营现金流(土地成本前及分红后)共计9亿元。这两项仅够支付未来12个月的短期债务和超过30亿元的应付土地款项。
