迈入第20个发展年头后，上海本土老牌房企上海景瑞地产集团股份有限公司（以下简称“景瑞地产”）奔赴香港，希望能搭上这一趟通往资本市场的快速列车，为七年上市路画上句号。
10月21日，景瑞地产宣布公开招股（名称“景瑞控股”），拟集资13亿－17亿港元，10月31日上市。景瑞地产总裁助理许朝辉日前在接受记者采访时称：“公司正在发股期间，对于认筹及定价等细节，还不便透露。”
上市结果如何尚不可知，但不容忽视的是，经过这几年的战略变轨阵痛，景瑞地产扩张和增长速度缓慢，50强排名中已很难看到它的身影。就连与曾被称为“小景瑞”的旭辉集团股份有限公司（以下简称“旭辉集团”）相比，景瑞地产也处于落后态势，如旭辉集团今年上半年销售额已达71.5亿元，已是同期景瑞12.3亿元销售额的5.8倍。
同样，为冲刺上市，景瑞地产的财务数据也并不好看：两年多达13次信托融资，其中今年中公司未偿还的信托融资额已占借款总额近五成；公司净资产负债率自2010年的86.6%一路飙升，并在今年6月底达到最高值，为172.9%；2010－2012年，公司连续三年经营现金净额为负数。
景瑞地产首席财务官谈铭恒并不认可外界对其公司高负债的质疑，称公司目前负债水平符合经营现状，属合理水平。而对于公司今年销售目标的完成情况，未来如何提振业绩，以及如何进行财务治理等具体运营思路，许朝辉对时代周报记者表示，在此时间点还不方便接受采访。
7年上市路一波三折
在景瑞地产此次公开发售的3.13亿股股票中，九成为国际配售，在香港公开发售部分占一成，设有回拨机制及超额配股权。公司已落实亚洲私募基金RRJCapital为基础投资者，认购5000万美元（约3.9亿港元）股份，将占集资额最少约23%。时代周报记者从香港某投行获得的消息显示，景瑞地产已于10月24日中午截止公开发售，其初步已录得超额认购，招股价介乎4.2-5.48港元。
招股书显示，景瑞地产在国内13个城市拥有27个项目，其中23个位于长三角一带。截至今年8月31日，公司的土地储备建筑面积约为460万平方米。今年上半年，景瑞地产销售收入为12亿元人民币，去年全年为40亿元人民币。
“景瑞地产现有项目多分布在三、四线城市，盈利能力低于一线城市项目，却承担更高风险，香港资本市场对这类型区域市场的态度还不算很乐观。” 盛富资本国际公司总裁黄立冲对时代周报记者分析称，今年以来，中小型内地房企中，已有金轮天地、五洲国际以及当代置业等3家成功赴港上市，但三家房企无一融资量突破15亿港元，同时当代置业以及五洲国际认购率不尽如人意，分别仅为12%和57%。以景瑞地产最高募资额17亿港元来看，依旧不算多。
而在中房信研究总监薛建雄看来，如今城镇化可谓房企新一轮战略发展机会，如能突破上市瓶颈，打通海外融资平台，不少房企宁愿降低发行价格，也要“流血上市”。
事实上，对于发展规模并不算大的景瑞地产而言，上市已经是个多年的话题。时代周报记者梳理发现，在2006年圣诞节前夕，景瑞地产就对外喊口号称，公司已在全国储备土地5000亩，拟在2008年完成海外上市。不过出海上市的这场冲刺，以完败告终。
2009年起，景瑞地产放弃海外上市，转投A股IPO。不过这次A股IPO之行，尚未经历过会便遭遇到新股发行冷冻。2011年10月中信证券撤回了景瑞地产的A股IPO申请，并解释称受累于国家宏观调控的紧缩政策，公司IPO申请撤回率居高不下。如本次景瑞地产上市成行，按计划，公司将把所募集资金的90%用在南京、苏州、杭州、宁波及绍兴收购新项目或开发用地。
“对于景瑞来说，上市就是要获得资本市场的支持，重新回归一二线城市并再次获得进入主流经济圈的发展机会。” 克而瑞研究副总经理林波对时代周报记者介绍称，从募资未来投资方向看，景瑞地产现已不提“进军长三角三线城市”，转为变成要覆盖长三角核心城市。
弃守大本营转战三线中掉队
时光机器拉回到上世纪90年代，景瑞地产曾在上海开发了上海花园城、徐汇新城、嘉城等经典项目，并逐渐积累了名气。不过在2010年那波宏观调控来临前，公司选择出走上海，并杀入长三角周边，大力拓展太仓、泰州等城市市场，瞄准当地刚需客户。在房企队伍里，景瑞地产是少数完全放弃大本营而选择开拓三线城市的异类。但是，难题很快接踵而至。
“在常州、泰州、南通等地，景瑞地产在售的项目均只有一两个。这样分散操作很难做到深耕，区域标杆地位其实也很难树立起来，”沪上一位房企营销总监并不看好景瑞地产的三线城市布点模式，他说，随着众多大开发商纷纷进入长三角三线城市，以景瑞地产的资金实力、品牌影响力很难与财大气粗的大鳄比拼，只有采取降价策略，如2011年9月，景瑞在太仓的住宅项目“景瑞荣御蓝湾”，成为当时全国首批因降价被砸的楼盘。
