随着中国人口老龄化问题逐渐加剧，养老问题走出了单个家庭，成为一个亟待解决的社会问题。这同时也带来无限商机，养老地产成为众多开发商眼中的大蛋糕，等待分享。
但是，作为一个新兴的行业，养老地产仍在摸索中前行，离规范化还有很长一段路要走。宋卫平曾说目前做养老地产并不赚钱甚至会略亏。一些高端的养老地产项目卖得也并不如人意，这一行业需要破解的难题，目前还不少。
现状一：
整体开发品质有待提高
据同策咨询研究部数据显示，预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求巨大，自理老人床位数174万～185万张左右，需要护理老人床位数30万～32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来二三年市场上将需要至少4500个养老地产项目的建设。
看中这块大蛋糕的有各种人马，据中国指数研究院统计数据，目前国内品牌房企中大约有21%已经涉足养老地产，平安保险、太平人寿、中国人寿、泰康人寿等多家保险企业高调“加码”养老地产，一批项目先后破土动工。养老地产被称为国内罕见的朝阳产业，一时间全国掀起了“养老地产热”。
杭州房产大佬涉足养老地产从绿城蓝庭开始，此后又出现了万科·随园嘉树、紫荆园等项目，以及杭州周边的绿城乌镇雅园、绿城·安吉桃花源等，但是都处于“试水”中，产品定位、营销模式、管理维护等方面尚不清晰，类似于上海亲和源等能代表养老地产第一梯队的项目暂未出现。
对于养老地产的前景虽然都抱有期待，但对于目前脚下的进程，各方大佬都谨慎地表示刚起步。绿城董事长宋卫平称“目前的养老模式太简单太粗糙太平面化”；上海亲和源是目前国内最大的致力于养老的机构，其副总经理王波认为：养老地产总体上处于比较混乱的阶段；而万科总裁郁亮直接表示：“严格意义上说，中国现在还没有养老地产，还停留在养老产业阶段，距离专门地产行业的形成还有很长的距离。”
绿城集团曾负责养老地产的冯雨峰称，对于养老公寓的盈利模式，大家都在“交学费”摸索中，比如蓝庭项目中设有86套颐养公寓，刚开始采用了销售的方式，定价略高于当时的普通住宅价格。但开盘时房子销售不尽如人意。
现状二：
市民观念尚需转变
曾有一位负责养老项目的业界人士说过，养老地产在国内面临的最大敌人，不是市场的不成熟，而是国人居家养老的观念。
与中国的养老地产同处于起步阶段的，还需要有市场化的养老观念。和西方国家不同，目前国内大部分老人倾向于在家里养老，不愿意离开子女住到养老机构中去。
“养老地产与其他地产不同的是，它一般是子女买给父母住，典型的出资人和使用者不同，再加上其他原因，使得市场接受度弱。”一位业内人士坦言，“缺少传统观念的支持，养老地产暂时不具备快速发展的土壤。”
有研究表明，收入越高的家庭对于养老地产的接受度越高。部分开发商以此为突破口，从高端养老地产入手。
绿城集团副总经理冯雨峰称，养老公寓第一批客户往往是企业老板、退休干部或大学教授，“他们具备购买的资金，而且思想观念相对开放，对养老公寓的接受度较高”。而戴德梁行的问卷调查结果显示，中高收入的老人希望与子女同住的只占很少的比例，他们是试水养老地产开发商的首个目标群体。
宋卫平也曾说过：“现在我们是从舒适往上做，做高端。做个五年十年，再从舒适型往下做，做普及。”
现状三：
有开发商“挂羊头卖狗肉”
在住宅、商业等地产严厉调控的同时，国家对带有公益性质的养老地产往往具有一定的政策支持，一些开发商趁机钻政策的漏洞，借发展养老地产为名，实则圈地赚钱。
一位开发商爆料，不少房企打着养老的旗号圈地，很多项目只是装一个养老概念进去，成为了开发商的拿地策略。比如北京一栋以养老名义建造的公寓，并没有针对老年人销售，而被开发商以高价售给白领阶层。还有一些保险业投资的养老地产项目，打着养老的名义向政府要求划拨土地，却暗自“以租代售”获取利润，这些都是开发商“挂羊头卖狗肉”的行为。
杭州也有个别冠以养老地产名义的项目，销售对象和居住对象却不仅是老年人，还有一些投资客，背离了养老地产的初衷，变成了单纯的经济行为。
