五六间高端餐饮倒闭，两三万平方米商业裙楼持续空置
政府严控“三公”消费，高端餐饮店接连倒闭，中原地产工商铺区域营业经理吴锋透露，在珠江新城和天河一带已经有五六间高端餐饮店关门，以每间4000平方米的营业面积计算，共计约有两三万平方米的高档商业裙楼因此而丢空。日前有媒体称珠江新城3000万元豪装的高端餐饮店叫价350万元转手，商业地产人士表示，租客经营不善而转手，顶手费完全视乎接手租户的需求，如果该装修对下家没有作用，有可能一点顶手费都收不到。
中原地产吴锋表示，现存的高端餐饮店现在已经开始走中档路线，在增加茶市、减价和轮番推出特价菜等“救亡”措施后，人气顿时旺了很多，翻台率也大大提升，生意额有可能比以前只做高端餐饮生意要好得多。
大型餐饮铺100元/㎡是租金起步价
据吴锋透露，兴盛路附近有一个4000平方米的高端餐饮店，该店起租期每月租金为130元/㎡；后来递增租金后，每月需要负担的租金70多万元，加上每平方米40～60元/㎡的商场管理费，每月租金及管理费的负担就达80多万元，加上人工和采购费用，每月净支出就达300万元，在“三公”消费受限后该店每个月营业额连交租都不够，故此支撑多月后终于决定关门大吉。据记者了解，对于1000平方米以上的餐饮店来说，100元/㎡是个租金指标价，租金高于此水平新店较难存活。不过，在珠江新城超甲写字楼开设餐饮，由于地段价值非常高，早期签下租约的餐饮店才有100～150元/㎡的低租金，后期签下的租约中，租金已飙升到150～200元/㎡，高端餐饮店存活可能性非常低。
据合富置业隽峰苑分行主管李红伟表示，由于整体的经济环境不太理想，的确有部分高端餐饮的租户生意受到影响，无法继续经营而将铺位转租出来。但由于这类型商端的餐饮为了保障高端客户消费的私密性，一般不会选择人流很旺的地段开铺，导致接棒的租户多数是经营同样类型的高端消费行业，在现时的经济环境下，租户类型非常狭窄，市场承接能力有限，即使有新的租户承接，旧租户可收回的投资资金也仅仅为原投入资金的1/10至1/5左右。对于一些几个月甚至半年空置的铺位，有小部分业主愿意调低租金来吸引租客，但大部分业主仍然对高端餐饮市场有信心，宁愿空置也不愿调价出租。李红伟表示，这类型的高端餐饮铺，大部分都是由业主或租客在朋友及行业的小圈子范围内转手，甚少公开对外放盘。吴锋表示，对于业主来说，以往每平方米收一百多至两百元的租金，如今愿意接受的租客承租能力打五折，他们也不愿意平租裙楼，故此珠江新城空置的五六间高端餐饮店目前仍未成功转租出去。
想收顶手费
议价能力弱
吴锋表示，高端餐饮所谓的豪装有时候是报大数，以兴盛路某倒闭的高端餐饮店为例，4000平方米的营业面积，装修费投入约为1000万元出头。对于初期投入的巨大装修费以及烟管、化油池等基础投入，不少经营业者都希望在转租时收回有关投资，不过满堂红商铺部高级经理郭海波表示，原租客的装修对下手租客如果有用，他们才可能谈到顶手费的项目，如果下家租客完全不需要用到原装修，连顶手费都不愿意给。吴锋表示，因经营困难而转租，本身议价能力就不强，能够通过顶手费收回初始投入的，大多是经营中的酒楼转让，新接手的经营者可以看得到每月的进账收入，才愿意支付顶手费。
吴锋表示，原租客想通过转租获得一定顶手费，还要看原租客手中的有效合同年期长短，如果只剩一两年，估计很难找到接手的客户，因为高端餐饮或者过千平方米的大铺，通常需要5～10年的租约才能摊分装修投入。若原租客的合同还剩较长的租期，可以找到新租客谈顶手费，但转租一样需要与业主见面和签约。
消费习惯渐变挑战电脑城投资
住宅限购，投资渠道狭窄，投资者都寻找投资收益稳定且升值潜力大的商业地产项目。最近，石牌岗顶南方数码荟拆细出售，将于11月2日举行盛大的开盘仪式。据商业人士分析，如果经营得当和持续营运，即使在电商冲击下，岗顶电脑铺投资收益依然可达8%。一位专业投资人士对岗顶电脑铺8%的投资收益率抱审慎态度，他认为从周边朋友的消费习惯可以看到上网买电脑日益成为新一代的习惯，岗顶电脑商圈面临升级换代的挑战，投资者宜小心入市。文/图：记者李凤荷
商业地产人士：岗顶电脑商圈回报稳定
据合富置业隽峰苑分行主管李红伟分析，买家入手专业市场的商铺，可先了解周边同类型商场的租金及经营情况，如果该地段的专业市场商铺的人气及名气足够，而租金回报率可达至8%以上，是比较值得入手的。如果经营的行业在某一地段已经形成一种品牌效应，例如买电脑就会想起石牌岗顶的电脑城，这样对商铺的人气、名气、租金回报都有较大的保证，建议买家可以入手这类型的商铺。目前岗顶南方数码荟项目，一楼商铺售价为25万~30万元/㎡，每月租金可租至1500~2000元/㎡左右，二楼售价为15万元/㎡左右，租金为800～1000元/㎡，三楼售价为6万～8万元/㎡，租金为450～500元/㎡左右。近几年崛起的电商对实体店的确有不少的影响，但对于一些大型的已形成自身行业品牌的卖场影响不大，甚至有不少电商是通过这些兼营批发零售的品牌卖场进行销售，所以对于大型品牌卖场来说，电商的影响是非常有限的。
中原地产区域营业经理吴锋表示，石牌岗顶是华南电脑配件的集散地，这是经过多年沉淀积累而打下的“江山”。虽然目前电商对电脑行业的实体店冲击较大，但是他们认为电商的冲击对行业反而是促进，电商现在也开线下的实体店，实体店也在经营电商业务，两者竞争之下反而是把蛋糕做大。他表示，电脑店通常只需在卖场租用10平方米大的位置摆放样品，同时在写字楼或者周边民居租用仓库，故此电脑卖场拆成几平方米至10平方米的铺位出售，也是迎合租赁需求。
专业投资人士：消费习惯日渐改变 电脑商圈面临挑战
尽管商业地产人士如此看好岗顶电脑商圈，但在普罗大众心目中，似乎岗顶电脑城的地位日渐在下降。市民江小姐数了一下自己曾经拥有的4台电脑，第一台的确是在岗顶电脑城附近让朋友给攒的，第二台到第四台都是直接在大卖场购买或者在网上下单。她表示，现在品牌电脑售价比在电脑城“攒机”也差不多，且品牌和售后服务上更放心。
一位专业投资人士也对岗顶电脑商圈的前景甚为担心。他表示，从周边朋友的消费习惯可以看到上网买电脑日益成为新一代的习惯，岗顶电脑商圈面临升级换代的挑战，投资者宜小心入市。
