沈阳再次被推上风口浪尖。
央视最新报道说，“一个常住人口不足千万的城市，购物中心的面积却已经达到了800万平米，沈阳市的商业地产项目已经远远超出了当地居民的消费能力”。瑞银证券也说，“是时候远离沈阳了”。以销售额、租金、空置率和投资回收期等标准衡量，沈阳在其分析覆盖的13座中国城市中，综合体开发量、供应量和空置率最高，出租率却最低。
但另一方面，来回穿梭在沈阳和其他中国城市之间的商人们却屡屡听到这样的传说。比如，恒隆地产全国最高端的商场建在这里；沈阳万象城不花一分钱装修补贴完成了招商，这在全国包括北京上海最繁华的地段中都是少有的事情。
这不得不牵扯出一个问题：沈阳商业地产环境下，在泡沫之下是否还有啤酒？这种问题我经常被全国各地的记者问到，只不过发问者常常替换上某个城市名。在中国，绝大部分的城市都有做大做强的梦，即使是一些人口只有几千人的小镇也想扩张规模。但是，在城市大兴土木、不断做加法的同时，总有不同的声音在“泡沫” “鬼城”或者“繁荣”、“可持续性发展”的观点中交织着进行。我们可以将此理解为中国普遍存在的城市焦虑——又想大干快上，又担心阴沟里翻船。
有许多前车之鉴。比如，美国的底特律和日本的端岛。两者都曾经是世界上最繁华之地——底特律一度是美国第四大城市，而端岛曾经是世界上人口密度最高的地方。但在分别倚重的汽车产业和矿产业走下坡路之后，这两个城市也开始逐渐衰退，失业率攀高，人口大量向外迁徙，建筑大量废弃，最终分别恶性循环到破产和荒废的境地。
这两个城市的遭遇，昭示了城市发展的关键：产业和人口聚集能力。因产业引导的人口迁移（迁进或迁出）带来的后果可能是繁荣或者破产。
在中国，人口出生率持续走低，总人口日益接近峰值。这意味着在城市之间人口将出现此消彼长的局面——在一些城市人口剧增的情况下，另一些城市势必人口减少；即使在大城市之间也必然如此。因此，产业能否集聚，对于城市来说相当重要，它也决定着当地的商业地产是否有可持续发展的基础。
回到沈阳。这个一直被认为最有可能成为“鬼城”之一的城市，过去是国有工业中心，因为重工业和制造业，也因为烟灰和污染而闻名。到2010年为止，沈阳将其核心区的所有重工业全部迁出，取而代之的是汽车及零部件、装备制造、电子信息、化工医药和农产品加工产业。
具有信息流、金融流并且能够提供软性服务配套提高宜居指数的城市，就像一个丰富的大容器，既能吸引大量的人口迁入，也能将他们留下来。从人口数据来看，沈阳自然增长人口比例越来越低，而以外来人口迁入造成的机械增长人口比例逐年升高。其中，2001年至2007年之间，沈阳市人口增加依赖于机械增长的比例已达90.7%。
中国的城市化就是城市扩容，城市扩容源于多中心，多中心就需要商业——这是不容置疑的。不可能扩到六环以外还集中到城市中心购物。因此，多中心的形成有赖于商业的凝聚。在商业拉动之下，人群区域完成它小区域的生活循环。没有这个怎么可能？
人口增加、多中心的发展，一定需要更多物业——提供居住的住宅，提供就业场所和生意场所的办公物业以及提供消费的商业地产。另一方面，中国是全球“最黄金”的市场——没有一个市场像中国一样拥有这么大的扩容空间，也没有一个市场像中国一样有着几何级增加的消费需求。从理论上说，更多的消费需求，会消化更多的商业面积。也正因此，每个城市都在大兴土木。反映在数字上看，就是开发量和供应量。
但是需求与供应之间到底要形成什么样的比例才不至于产生泡沫？这个很难有定论。有一些机构用人口平均占有商业面积来计算，有一些机构则用空置率来计算。从方法论来说这两者都没有错。但是用简单数字来判断一个复杂的商业地产环境，并给一个城市下一个“死刑”判决书，又未免太过绝对和冒失，其中的弊端与不足并不少见。
我个人建议，不妨看看企业和政府的账本。一个简单的逻辑：投资之后，他们都希望能够赢得利润。那么他们做到了吗？
