10 月23 日，凤凰股份宣布将投资5 亿元成立专业的养老地产公司，致力于养老产业的研究、开发、运营与管理。
无独有偶，就在同日，9 月离职的亿城股份前总裁马寅也宣布与服务商合伙成立养老地产服务公司，首个项目有望落子北京近郊。
养老地产的概念不断升温加码，业界预测未来十年养老地产将呈几何级数增长。
事实上，这不是养老地产第一次受到追捧。早在2011 年，国内已经出现一波养老地产大干快上的热潮。而更早之前，企业已经开始跑马圈地。
不过，业内人士分析，2011 年养老地产蜂拥入市的时间和“限购”时间一致，诸多开发商战略转型未必不是调控强压下的取巧之策。因为彼时，养老地产政策不完善，拿地难、融资难、用人难、盈利难，种种困局难以突破。
然而今年以来，养老地产破冰消息不断传来，加之庞大的市场规模，行业有望破局。
年初，北京第一块“养老综合用地”拍出，各地也开始逐步把养老用地纳入专门规划，养老地产土地昂贵的现状将大幅缓解。
与此同时，今年来多部委先后发文剑指养老政策，针对当前养老服务业面临的瓶颈问题，提出了一系列扶持政策。李克强总理在国务院常务会议上强调，要把服务亿万老年人的夕阳红事业，打造成蓬勃发展的朝阳产业。目前，许多省市都已出台养老设施专项规划，并从土地、财税、融资等政策上予以支持。政策层面的多重利好驱动养老地产迅速升温，也推动养老地产进入了一个新纪元。
养老地产破冰
我国疾速增长的老龄化急需配套大量养老设施，而提高养老设施供给的核心是发展养老地产。
国泰君安的一份报告预计，若按照国内多地提出的“9073”计划（90%的老人由家庭照顾，7%的销售社区居家养老服务，3%进入养老院等机构养老），仅考虑机构养老部分，年平均增加老年地产面积约占2012 年住宅年销售面积的1.4%（1364 万平方米）。其实，养老地产规模不止如此，考虑上活跃长者等非机构养老，则年新增量会更多。
据上述报告计算，如果2035年到达养老地产均衡水平，选择养老地产的长者占比达到15%，也就意味着2014 年至2035 年间，养老地产需新增总建筑面积将高达21.72 亿平方米。换言之，养老地产最大存在逾21 亿平方米的缺口。
这块“大蛋糕”自然会引发“抢食”风潮。从2011 年开始，万科、联想控股、保利地产、香江国际等20 余家房产企业都在试水养老地产，投资以百亿计，而一些地区以“养老地产”概念打造的楼盘更是数不胜数。
不仅传统房企对养老地产趋之若鹜，自去年以来，各保险企业也开始竞相拿地，发力养老地产。除泰康人寿、新华保险等几家已着手建设养老社区的公司外，中国人寿、合众人寿也分别在河北及湖北规划了养老社区项目。
养老地产如火如荼、群雄逐鹿，却被业界资深专家指出是“外热内冷”。中国农科院副研究员卢布认为，当前我国养老地产发展混乱，难以形成清晰的盈利模式和开发路径。而这与我国当前养
老产业发展的制度体系、产业标准和政策体系准备不足有关。
不少开发商也大吐苦水，养老地产项目投入周期较长，前期基础设施建设、后期引入的各项服务都需要大量的投资，且回报较慢，却要在初期面对高昂的土地和税收成本。
但这一切即将改变
2013 年，北京密云拍卖国内第一块“养老综合用地”；7 月山东省正式公布年度安排5625 亩养老专项用地指标；四川省、广东省等也开始了相关规划。7 月份出台的新《老年人权
益保障法》也对养老用地安排提出政策要求，并扩大养老床位补助范围。
李克强总理在国务院常务会议上的谈话及9 月13 日国务院下发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》更是直接针对融资难、用地难、用人难和运营难等问题，提出一系列扶持政策。养老
服务业发展直接上升至国家决策层面，业内人士指出，养老地产的春天已经来临。
此外，民政部、全国老龄委、标准规划委等单位，委托或协同相关部门出台养老服务业协会标准、国家标准指导等文件，配合养老服务业国家标准出台，规范养老地产市场。
业界专家预测，2013 年是养老地产元年，随着政策的完善和相关标准出台，逾21 亿平方米的缺口将迎来养老地产“井喷式”发展。
新纪元之路
在养老地产破局的新时代，未来走怎样的发展道路成为企业案头的一道新命题。
在目前常见的养老项目中，有一类开发模式是专门建设综合型养老社区，另一类是在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。在中国人民大学公共管理学院土地管理系教授叶剑平看来，养老
项目从性质上可分为居家型、住宅小区中的配套及独立供老人使用的类型，应该研究这些类型项目的占比，以及随着老龄化程度的加剧，其比例会发生何种变化。
事实上，全龄化养老地产正在成为养老项目发展的新方向。即建设老人可以和年轻人共同居住的社区。这类社区中既有老年公寓也有普通住房，形成养老地产和普通地产混合的局面，而在
社区配套方面则倾向于给予老人相应的专业软硬件配套服务。
由于这种模式更易兼顾中国人的传统养老观念，易于被老人接受和推广。复星集团董事长郭广昌曾明确表示，全龄化养老社区将成为集团产业布局重头戏。
对企业来说，全龄化社区还需要兼顾的是养老服务。传统养老地产开发商倾向于单纯硬件开发，但中国中交投资设计总监刘水指出，他们的研究发现，养老设施销售利润不如执行利润高，如
果企业改变传统退出机制，选择和专业的运营商合作，可以获取持续回报。
刘水建议，企业在开发养老社区时需要专业运营商介入，在项目旁边独立做一个小的专业养老机构，既服务于失智老人，也服务于健康老人。这种模式更适合未来养老地产的开发运营。。
花样年集团总裁潘军也多次表态，“ 把养老地产当成核心来做，必败！花样年未来的核心是‘服务’。”
看来，养老社区规划、运营团队、终生服务将成为养老地产新纪元企业制胜的关键。（李克纯/文）
