如果说三年前地产调控刚刚开始之时，许多人还对产业地产毫无概念，而涉水产业地产的开发商还被认为是地产圈中“啃骨头”一族的话，那么随着中国传统经济增长模式越来越难以为继，新城镇化的进一步深入，房地产行业盈利模式转型迫在眉睫，产业地产这块“骨头”已成为越来越多的地产企业追逐的对象。
就在9月4日，万科斥资54亿元在深圳拿下工业用地新地王。同日，王石在微博上发出警示，“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”传统房企中的龙头企业也已意识到中国传统地产业态的风险越来越大，开始尝试布局产业地产，以期打开局面、实现企业盈利模式的多元化。
然而，尽管有政策利好，有地方政府的热情，但产业地产的盈利模式与经营理念较之传统地产产品差异巨大，对开发商资源整合的综合能力要求很高。许多习惯了普通住宅开发模式的地产商一时还难以适应新的游戏规则，而玩起了“擦边球”，以工业地产之名，行商业地产甚至住宅地产之实，盈利模式转型无从谈起。不仅如此，一些地方政府急于藉由快速上马园区项目“筑巢引凤”，结果却落得“鬼城”一场者，也不在少数。
在“回归实体经济”成为政商界的一致呼声之时，产业地产大有可为已是不争的事实。但在帮派林立、玩法迥异的产业地产江湖中，如何能摆脱传统思维定势，打出自己的套路，还需要更多的学习和探讨。
在2013年第十五届CIHAF中国住交会中，产业地产将在前两年的基础上，作为更为重要的板块进行呈现和讨论。来自全国产业地产领域最顶尖的企业，以及在发展工业园方面与企业有过良好合作和互动经验的地方官员，将齐聚一堂，共同论剑产业地产。
助力新型城镇化
2012年中央一号文件提出了城镇化的制度创新课题，“十二五”规划中，也把城镇化作为拉动内需的主要动力。而在十八届三中全会召开之前，分析人士也纷纷预测，新型城镇化将成为中央政府推动经济改革的核心。
然而，在之前的一波城镇化热潮当中，部分地方政府不顾资源禀赋和城市发展潜力，强推新城新区留下的“鬼城”和“空城”尚历历在目，新一轮的城镇化应如何避免悲剧重演？实际上，许多地方政府和企业都已意识到，没有产业作支撑的新城和新区永远无法真正起到人口聚集、焕发经济活力的效应。
北京的亦庄开发区和河北的固安开发区，都已成为成功的产业新城和新区的典型案例。这种“宜工、宜商、宜居”的产业新城，不仅能够有效缓解人口、交通、资源、环境方面的压力，也更有利于土地的集约化利用和产业的集群式发展，促进第三产业和区域的均衡发展，使城镇化变得更富有活力和动力。
组团式发展的产业新城，作为工业化、城市化和农业现代化协调发展的新兴载体，在未来必将成为中国城镇化的一个重要路径。
而在中国沿海产业大升级和大转移的背景下，中部崛起和西部开发又一次面临着难逢良机。对于这些相对落后的地区，如何实现“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡统筹”是一个相当有益的探索，也同样是众多产业地产商应该抓住的重要机遇，借此实现新的规模扩张和模式突破。
服务实体经济
产业地产不依靠出售房产快速回笼资金，需要在园区的经营中与企业共同成长，因此从根本上就与实体经济有着天然联系。联动集团副总裁王东升曾直言，近几年的房地产调控对产业地产影响甚微，但2012年很多中小企业遭遇低潮，实体经济陷入困境，产业地产却顿生唇亡齿寒之感。
自十八大以来，政府不断释放出促进实体经济发展的信号，指出要夯实实体经济的基础，实行更加有利于实体经济发展的政策措施，推动战略性新兴产业、先进制造业健康发展，加快传统产业转型升级，推动服务业特别是现代服务业发展壮大，并支持小微企业特别是科技型小微企业发展。政府对重振实体经济的重视，必将为产业地产带来新一波发展机遇。
产业地产对实体经济的促进首先表现在组织形式上。通过产业园区可以实现大批企业的集聚，形成的企业群体有利于实现企业之间资源互补或共享、实现相关产业的企业横向协作、上下游企业形成产业链，不论对于中小企业的孵化，还是大企业的升级，都具有良好的促进作用。
不仅如此，目前一线的产业地产商，更已无一例外地将园区提供的配套服务提升到前所未有的高度。园区在研发、展示、物流、培训等方面提供的平台都能为企业的发展起到助推作用，尤其是产业园区对中小企业的融资辅导、融资代理、融资担保以及融资租赁服务，均可以很好地帮助初创企业规避现金流周期风险，渡过成长初期危机。对于金融渠道畅通、实力超群的产业地产商而言，这不仅大大增强了客户黏性，也能够开辟出一个更新、更稳定的利润来源。
当前，仍有许多产业地产商靠打“擦边球”的方式，用传统的住宅地产开发思路来运作产业园区。这不但会造成种种法律风险，还将使企业错失盈利模式转型的实践机会。在未来产业升级、实体经济复苏的大潮中，只有把握住实体经济发展脉搏的开发商，才可能成为真正的赢家。
产业地产2.0
在互联网改变人们行为模式和生活方式的背景下，“用互联网的方式思考”、改造传统产业，已成为所有企业都不得不面对的宏大命题。而对与实体经济联系密切的产业地产而言，电商和“互联网思维”带来的冲击同样是未来一段时间难以忽视的新趋势。
电商崛起对产业地产最直接的影响是物流地产的蓬勃发展。阿里巴巴、京东、亚马逊、当当等电商巨头都在近年内纷纷跨足物流地产。业内人士认为，电子商务的爆发性增长使得物流仓储的微弱供给相形见绌，尤其是电商企业的产品需要现代化高端物流仓储设施配套，国内现有的软硬件条件都很难满足，因此新建物流园区的需求大增。
除了物流地产的崛起之外，真正具有“互联网思维”的产业地产商已经将信息化植入了园区运营的基因当中。现在越来越多的产业地产商为园区企业建立了信息化的服务平台，而未来，对入园企业的信息采集、分析与利用也将成为一个潜力巨大的课题。
企业客户对物流、配送、金融、商业信息、商务活动、监测评估、媒体公关、展览展示等的需求，以及不同企业的偏好和习惯、互相之间可能产生的协作和竞争关系，这些数据经过收集、统计和分析之后，都可能成为产业地产商新的服务甚至投资盈利点。（齐煜/文）
