“以后我们的管理发展是葫芦状，两头小，中间大。”10月31日，中铁置业集团（下称“中铁置业”）董事会秘书侯社中如此描述正在探索的三级管控模式。
三级管控模式是中铁置业对管理体制变革的一次重要尝试。这家国资委首批16家获批以房地产为主业的地产央企之一最近对企业的管理和运营状况做了一系列调研，初步确定逐步将管理权利下放，下一步将继续做大区域公司。
“随着近年企业的迅速壮大，两级管控已力不从心。”侯社中坦言。
对于高速发展的房地产企业而言，随着进入城市和开发项目的不断增多，依靠总部一个“小脑袋”，拖动日益庞大的躯体会逐渐吃力，从而企业的管控模式会有进一步升级的需求。目前，三级管控模式被很多大型房地产企业普遍采用，包括万科、中海、恒大、金地、绿城、复地等。
分析人士指出，管理权限的下放意味着成熟的区域公司将得到总部包括人员安排、投资以及专业化施工等多方面的授权。而集团则做“战略总部”，比如创新研发、品类分析等前瞻性研究以及融资等重大财务安排。
这样的一次“放权式”管控模式的调整，会改变三级体制中各层级的地位和关系，对于急速发展中的中铁置业而言是一次能量的释放。
“争取在今年年底明年年初变成三级公司管控。公司希望通过不断的战略调整，花5年时间再造一个中铁置业。”侯社中说，公司现在也在尝试多元化发展，最终希望成为房地产综合运营商。
三级管控
“如果不调整，集团本部就要无限做大。”侯社中说。这也是中铁置业进行战略调整的初衷。
2006年，国资委将房地产业确定为中国中铁的主营业务，为这家央企全面进军房地产业提供了“准入证”。2007年2月，中铁置业应运而生，成为中国中铁房地产板块的旗舰企业。
虽然同比起步较晚，中铁置业还是凭借母公司愈千亿元资产规模的实力，以及中国中铁遍布全国的数百家二、三级企业和万余项重点工程建设项目积淀的丰富社会人脉资源迅速成长起来。
自2008年起，中铁置业历年房地产年投资额和销售收入均突破100亿元。截至目前，中铁置业已拥有36家子分公司，初步建立了覆盖环渤海、长三角、珠三角中心经济区域以及全国各中心城市的全国性战略布局。资料显示，中铁置业开发项目分布在北京、上海、深圳、西安、三亚、青岛、杭州、厦门、成都、长沙、贵阳、沈阳、石家庄、蚌埠、秦皇岛、烟台、遵义、亳州等地，累计开发面积超过1000万平方米。
随着资产、人员、项目的不断增加，为了理顺管理，中铁置业开始推行三级管控战略。
“以前没有区域公司概念的时候，全部是由中铁置业直接管控。未来，中铁置业将直接100%控股这些区域公司，而区域公司将直接管理下面的项目公司，这种下放包括人、权、物等全面下放。”侯社中说，目前主要有贵州、西安、华东、山东、沈阳五个区域公司，以后潜在的还有两三个。
中铁置业的算盘是，这些区域公司如果每个都按照中铁置业的发展速度，那意味着每个区域公司5年都可以再造一个“中铁置业”。如果中铁置业从无到有，5年发展到100亿元计划，如果这个蓝图可以实现，那么中铁置业总体规划将迅速步入500亿元，未来的成长空间也将进一步增大。据侯社中介绍，目前中铁置业单个的区域公司发展规模还没有超过50亿元，旗下山东区域公司刚刚接近50亿元。
尝试多元化
为了进一步加快公司的成长，中铁置业正在进行一系列有益的尝试。
据侯社中介绍，今年还在做的另一个重要工作是制定项目评价体系。“以后项目越来越多，到底哪个项目最好？中铁置业希望从管理层上面出一个标准，不同于事后的总结考核，而是希望根据评价体系，指导项目。”这是从管理的源头上着力，更好地推进三级管控模式的探索和实现。
“这个体系目前没有现行标准，很多在摸索。”侯社中表示，标准涉及许多变量，具体的内容还在制定中，尚未正式推出。
与此同时，从企业经营层面考虑，对中铁置业来说，一个重要的变化就是多元化尝试。
从中国中铁集团层面来说，更追求房地产开发、建筑施工两大板块协同发展的产业链联动效应。侯社中表示，中铁置业的一大特色和优势是土地一级开发，目前公司在安徽所做的两个一级开发项目进展顺利。
“未来希望一级开发、二级联系，把中铁置业打造成真正的城市综合运营商。”侯社中说。在他看来，在新型城镇化的潮流中，公司凭借全产业链等优势，在承担起地产央企的社会责任的同时，亦通过全面整合旗下资源，可以逐步发展壮大自己，努力成为中国中铁新的利润增长点。
所以，在这种加速转型升级的路上，中铁置业也开始试着拓展产品类型，尝试多元化发展。从以前的专注做住宅，逐步向商业地产、旅游地产等渗透，今年贵州的项目就涉及旅游地产。
当然，中铁置业认为要想得到更大的发展，也需要得到上市公司更多的关注、支持和资源投入，同时也能降低发展风险。
10月31日，中国中铁发布的三季度报有一段对地产的总结描述：进入下半年后，地产基本面环比向下的趋势得到扭转，9月全国房地产新开工和投资增速明显改善，但房地产业务规模加大，资金需求量较多，为此公司加强风险风控，增加了物资贸易业务预收材料款和房地产业务预收售楼款。公告显示，中国中铁前三季度预收款项同比增加31%，风险防控措施成效显现。
对于发展速度，侯社中认为虽然地产央企在融资、政府资源等方面有先天的优势，但作为一家地产央企，必须要考虑对国有资产、股东和社会的责任。这种责任体现是“在楼市好的时候要做，不好的时候也要做”。
另外，中铁置业在拿地时，也会顾及会不会对国家调控政策产生不利的影响。侯社中介绍说，前不久农展馆的土地拍卖，中铁置业也参与了，但最终成交价高出了预期的一倍。在他看来，受央企身份的制约，中铁置业在上海、北京等一线城市的拿地，乃至城市布局肯定会受到影响。
“在实现招拍挂的北京，不拿地王能拿到地吗？”侯社中反问，这也是我们矛盾的地方，所以公司对于布局就要多花一些心思去研究。
