近两年来,随着一线城市商业地产的饱和，二三线城市成为了商业地产新生力量。从2010年万达、绿地等中国商业地产领军者高调入驻银川后，银川的商业地产业犹如雨后春笋一般。仅今年一年，就有西夏万达、鼓楼尚街、悦海新天地、大世界广场、中城奥特莱斯等大大小小十多个商业地产在银川的各区域拔地而起。
前不久，宁夏商业地产发展模式暨投资财富论坛在银川举办，邀请到了中国房地产协会商业地产委员会秘书长蔡云，中国步行商业街工作委员会主任韩健徽，中国商业品牌联盟执行主席、易铺网总裁陈建明和宁夏大学研究生院副院长赵智宏。这些业内专家也指出，银川市的城市化率已达到75.04%，从数据指数角度来看，银川市的商业地产将迎来高峰期。他们在看好商业地产投资前景的同时，也指出商业地产的集中发力既有机遇也有挑战。
商业地产进入黄金十年
10月初，任志强来银，他在“地产领袖，湖城论道”活动中谈到，凡是城市化率低的，是以住宅建筑为主；凡是城市化率高的，则是以商业建筑为主。那么，银川的城市化率如何呢？数据显示，截至2012年底，银川市常住人口为204.63万人，城镇化率为75.04%。
对此，宁夏大学研究生院副院长赵智宏解读，按照发展规律，当城市化率高达约60%时，房地产的重心则偏向商业建筑，该数据表明，银川的商业地产也进入了快速发展时期。赵智宏说，根据国外经验，当城市化发展到一定规模后，特别是当城镇化率发展到65%之后，人口对于新房的需求趋于停滞，住宅需求增速放缓，而相伴随的是对大型商场、超市、写字楼的需求加大，住宅类地产的发展速度将变慢，而商业地产迎来快的发展空间。从房地产商业模式与收益率看，目前银川市城市化率已达到七成以上，进入房地产开发与持有阶段，传统房地产开发已经进入成熟阶段，商业地产将加快发展，带动整个银川市房地产行业的发展。
事实也确实如此，自2010年金凤万达广场、绿地21城等商业地产现身后，银川商业地产项目的开发一直没有间断过，大世界商务中心、悦海新天地、鼓楼尚街、龙马财富广场、银川永泰城……这些商业地产集中发力。中国房地产协会商业地产委员会秘书长蔡云说，有人说，前十年是住宅地产的黄金十年，未来十年是商业地产的黄金十年，现在这句话已经得到了业内大多数人的认同。
银川商业地产向新模式转型
伴随着城市化进程的发展，商业地产的种类已不局限于商铺、写字楼、商场等传统种类，其商业格局也在不断转变。目前，随着绿地、万达等全国排名TOP10的房地产企业进军银川发力商业地产，也为银川的商业地产注入了新的模式和理念。
蔡云说，在目前中国二三线城市中，以百货类商业业态为主，结合社区商业及沿街商业一直占据消费市场的主导地位，但到目前为止，百货商场所出现的消费类型单一、品牌组合陈旧、缺乏竞争、购物环境落后、停车场配套缺失等问题却越发凸显。因此，商业地产也出现了专业市场、特色商业街、复合地产、大型城市综合体等新的商业业态。从银川目前的商业地产项目来看，共享春天、大世界商务中心、天都16区、阅海湾CBD、中城国际城等都在向着新型的商业模式发展，并各有优势。
中国步行商业街工作委员会主任韩建徽也表示，过去，银川的城市名片是传统商业区步行街，而目前已建成和在建的城市综合体项目，除了购物娱乐等商业业态外，一些项目还融合了旅游、文化等元素。例如，鼓楼尚街项目，除了有购物、餐饮、商住等时尚商业，宁夏京剧团也会入驻综合体项目，带有文化气息的国粹元素，将为整个项目提升档次。银川永泰城、中拓世纪城则是以主题游乐园和生态公园为主题，这种融合旅游地产的新模式，也将起到商业品牌与城市品牌相互提升的作用。商业、文化、旅游三者融合的综合体商业模式也将成为城市产业融合发展的大势所趋。
商业地产投资前景看好
近年来，随着“两区建设”的推进，以及假日经济的促进，这一系列的因素都导致银川市的常住人口和流动人口在逐年较大幅度上涨，人口数量达到一定水平，人口的集聚效应，推升了城市商业发展，商业地产在银川的投资前景也被看好。
蔡云说，现如今，老百姓收入的增加所带来的消费结构升级，突出表现了居民的消费由“需求型”向“发展型”和“享受型”转化。居民的吃、穿、用、住消费向优质、高档化迈进，花钱买健康、买知识、买时间、买时尚、买新鲜成为居民新的消费观念和追求。这意味着商业地产将会得到巨大发展机会，尤其是能一站式满足城市人口吃穿住行的消费、零售、休闲娱乐为一体的新型商业模式。
此外，商业地产在二三线城市发展的最大机遇就是党的十八大明确指出了要把城镇化作为今后我国经济结构战略调整的重大方向，这对商业地产更意味着难得的机遇。城市百姓的衣食住行都需要商业来紧密的维系，而商业地产将在其中扮演十分重要的角色。随着二三线城市的不断发展，作为展现城市形象、提升城市整体品位、完成产业转型与升级的新型商业模式，尤其是业态组合更为丰富、提倡体验式消费、打造更为舒适购物环境的新型商业模式市场空间巨大，发展前景看好。
中国商业品牌联盟执行主席、易铺网总裁陈建明从投资角度分析，商业地产潜力巨大，与投资住宅相比，投资商业地产虽然门槛较高，投入的费用多，但其目前不受政策的影响，对于资金保值来讲，保值性更强一些。目前，从银川市场整体水平看，住宅投资回报率约为3%~4%，商业投资回报率约为7%~8%，部分核心商圈的沿街商铺投资回报率可达10%或以上。
有机遇也有挑战
商业地产全新的商业模式给城市带来了消费理念、消费习惯以及消费环境的巨大变革，这其中有机遇必然也有挑战。
蔡云指出，二三线城市多年来一直占据主导地位的百货、超市等业态也受到了前所未有的挑战。例如，银川的新华百货，以前一直是宁夏商业的龙头老大，但目前却面临着诸如万达、悦海新天地、永泰城等外来或本土商业地产商的竞争。
业内人士还认为，商业地产以其独特的人气魅力与展现城市形象的代言，备受政府与开发企业的青睐，尤其是二三线城市，其城市商业区域都在不断地延伸，商业规模不断地扩大，商业同质化现象也趋于严重。
譬如从去年开始，银川对于商业综合体的热捧，对于购物中心的大量扩张建设等，已经让市场开始感觉“审美”疲劳。据不完全统计，仅金凤区就有近30家商业项目在规划开发，其中尤以综合体为主，一条正源街就有万达广场、悦海新天地、建发与王府井合作的大阅城、大世界广场等总体量过百万的大型商业综合体项目，而整个银川的人口也才200多万，金凤区更是只有30万人左右，如此消费人群是否能支撑起这些商业项目还需市场的后续检验。
