近日，凯德商用产业有限公司（以下简称“凯德商用”）发布的2013年第三季度业绩报告显示，今年第三季度其实现营业收入9181万新元，同比下跌一成。
凯德商用称，收入减少主要是因为2013年开设的购物中心较2012年少，导致来自中国的物业管理费减少。凯德商用首席执行官林明志表示，未来将继续收购商场。
而收购始终是凯德商用获取项目的最主要方式，最近一项收购是7月其斥资17亿多元人民币从首都机场集团手中收购的北京南三环购物中心首地大峡谷，11月6日已经将收购该项目的子公司CRI转入CRCT（凯德商用中国信托）怀中。
“收购的项目接近一半。”中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平向记者介绍。截至目前，凯德商用在中国36个城市共有61个项目，总建筑面积达634万平方米，总物业值高达800亿元人民币。
但这与2011年在香港上市之际，凯德商用高调宣布的未来三到五年拥有100家购物中心的目标尚有一定差距。从2004年进入中国市场至今已经过去9年，凯德商用也从最开始的依靠合作伙伴获得项目，逐渐转变为自己单独收购、拿地的扩张模式。
但是在收入下降之际，其在中国的扩张步伐也正在减慢，“它的扩张速度肯定会越来越慢，这主要是与中国限制房地产业的外商投资和加强外汇管制有关，从金融危机后这种趋势越来越强。”某外资开发商一位离职高管向经济观察报称。
合作收购
2004年底，凯德商用与深圳国际信托（以下简称“深国投”）签署合作协议，双方在中国联合收购大型购物中心，这标志着凯德商用正式进入中国市场。
高通智库的研究报告显示，自从2004年12月起，凯德商用与深国投商置共同投资了33个以沃尔玛为主力店的购物中心。2009年资产置换后，凯德商用共获得22个项目的全部股权，深国投商置获得4个项目及深国投广场的全部所有者权益及管理权。
2005年初，凯德商用又携手北京华联集团投资控股有限公司（以下简称“北京华联”）进军北方市场。“当时凯德刚来中国，不了解市场，华联帮他们推荐一些物业，凯德收购后，华联作为主力店入驻；另一种方式是凯德和华联联合收购，但是资本主要由凯德来解决。”王永平介绍，“还有一种方式是凯德直接从华联购买物业，比如安贞华联，华联只保留经营权。”
当年1月，凯德商用便斥资约17.5亿元收购了北京华联旗下的安贞华联商厦和望京华联商厦。2006年10月，又斥资3亿元将北京华联郑州店收入囊中。
民生证券的研究报告显示，2006年，凯德商用还耗资13亿元收购了金融街旗下的北京西直门西环广场，2.6亿元收购上海七宝项目，3亿多元收购内蒙赛罕项目，1.3亿元收购安徽芜湖项目。
五年后的2011年，凯德商用又斥资约4亿元收购了武汉民乐园项目，最新的收购便是今年7月收购的首地大峡谷项目。
首都机场内部人士向经济观察报透露，此次收购要经过民航总局和北京市商业委员会的审批。凯德商用官方向经济观察报确认，目前该收购已完成政府审批，凯德商用11月6日已经向凯德商用中国信托出售该项目。
全国工商联商业不动产专业委员会主任、亚太商业不动产学院院长朱凌波介绍：“凯德商用收购的都是有瑕疵、运营不好的项目，收购完成后，凯德商用通过自身的改造和专业团队的运营，使得商场增值价值比较大。”这是一场专业与非专业的较量。
民生证券研究报告显示，凯德商用收购的北京望京项目，截至2012年底，6年来租金复合增长率达7.5%；上海七宝项目的租金复合增长率高达13.6%，接近翻番；内蒙赛罕项目的租金增长率更是高达20%，已经翻番；安徽芜湖项目也以16%的租金复合增长率实现翻番。
“因为凯德背后是基金公司，基金在募集上一般会有一定的时间要求，比如这期要求有多少商场正常运营、收租，而收购有助于缩短周期，对投资人而言就能在最短的时间释放最大的增值效应。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利如此解释凯德商用更多采用收购获得项目的原因。
“对于外资企业来说，拿地开发前期有很多不确定的因素，需要有很多和政府沟通协调的工作，而外企并不擅长，直接收购就要简单得多。”RET睿意德执行董事张家鹏补充说。避其短板，发挥专长，凯德商用在过去几年风生水起。
模式转变
“于2005年开始在中国进行首项投资，我们主要依靠当地合作伙伴深国投和北京华联集团拓展物业。”凯德商用在2011年香港上市文件中称，“由于我们购买资产时，该等资产已存在或正在兴建中，我们对设计、装修、布局和租户组合的改动受到限制。”
虽然凯德商用收购的项目租金均有增长，但是受制于购物中心自身设计、布局和主力店长期租约的局限，部分项目租金增长却很低。
民生证券研究报告显示，凯德商用2006年收购的九龙商厦项目，由于与家乐福和百安居签订长期租约，截至2012年底6年的租金复合增长率仅为0.94%，年收入始终维持在4000万元左右。安贞华联项目也由于与华联超市签订长期租约，6年来的租金复合增长率也仅为1%，收入也仅由2007年的7600万元增长到2012年的8000万元，6年仅增加400万元收入。郑州华联商厦收购6年后的租金复合增长率更是仅为0.78%，2012年收入也未突破5000万元，6年的收入增幅不到200万元。
