自2003年郑州商业地产火爆之后，2006年的郑州商业地产继续上演着如火如荼的繁荣景象。虽然三年对于商业地产来讲，不足以证明什么，但从郑州商业发展的变化看来，有了更新的内容。对于未来，郑州商业地产可否厚积薄发，引来万众瞩目，为郑州的经济腾飞提供坚强后盾，正是笔者所要分析的。
2003年，统计局显示商业项目总面积超过150万平方米，如此，加上郑州原有商业网区，面积总和超过300万平方米。现今，郑州市较突出的商圈范围内的购物中心、专业专卖店等新型业态不断涌现；连锁超市经营领域正在拓宽；丹尼斯、沃尔玛、易初莲花、家乐福、家世界、世纪联华等国内外大型流通企业涌入郑州。如火如荼的商业氛围的造势让投资者和消费者觉得前景一片大好。是不是真实的郑州的商业情况？是不是火热的现象就能表明一定有源源不断的火源在支撑着呢？
根据统计资料显示，目前郑州人均商业面积为0.7平方米左右，而发达国家或地区人均一般为1.2平方米，从数字上来看，郑州人均商业面积远远低于发达国家或地区，处于较低水平状态。由此看来，郑州的商业地产存在很大市场。这个市场的机会点在于什么，是开发者关心，也是投资客关心，更是政府人士所关心的。
在看到了郑州市的商机凸显之后，大家都颇有点众望所归的感觉，那就是2006年的郑州商业地产依然取得了供销两旺的局面。商业地产的投资火爆，一方面可以证明城市消费商机增多、居民的消费能力提高，对城市未来经济发展更有信心；另一方面，目前郑州受到关注较高、占有销售比例较大，有代表性的多为主题商业街或专业市场。郑州住宅密集区自发形成的商业形态，因没有集中、统一规划，无论从经营载体住宅底商的硬件环境，到软件服务品质，均无法满足部分对购物环境、消费品质要求较高的消费者的需求，这就推动着城市商业形态的发展、变化从自发式零散街铺，逐渐向人为规划的社区中心商场、主题商业步行街及专业商业城过渡，并逐渐走向成熟。
从发达地区的商业地产发展历程来看，主题商业形态不仅是城市化的标志，也是商业发展到高级阶段的产物。而郑州目前多数区域都缺乏高品质主题商业物业，来提升区域的商业消费品质。而高品质商业地产分为住区中心商场、特色步行街、主题式大商场等等，各区域可结合区域商圈的差异，选择不同类型的主题商业地产开发。以郑州火车站商圈的电子商城为例，由于电子商城距火车站很近，四周被服装批发城和鞋帽批发城所包围，建筑的外立面不堪一睹，本是透明的玻璃窗如今都罩上了历史的尘埃，甚至是有的玻璃窗都已破碎。但是，就是这栋四层楼房，是唯一集中经营郑州市电子配件的主题专业市场。昂贵的房租也是令周边的档次较高的商场业主不敢与之相媲美，要高于两倍之多，尽管如此，门外排队租房的客户依然络绎不绝，有的更是望尘莫及。如此其貌不扬甚至是可以用丑陋来形容的这尊楼，却成了郑州火车站商圈的一个很大的香饽饽。
毕竟，这种香饽饽在一个大的宏观地产市场中少有出现的，因为现在的市场中总是应该良莠有分的，所谓的优胜劣汰、适者生存，遵循了市场规律的。而显微镜下观察的郑州商业地产市场是如何的呢？暂且扫描一下郑州的各大商圈具体情况。
二七商圈城市形象门户商圈
二七商圈位于郑州市的心脏位置，集中了大大小小的商业项目十多个，包括金博大、北京华联、郑州华联、郑州百货大楼、亚细亚、天然商厦、商城大厦、友谊商厦、丹尼斯百货、德化步行街等等，商业氛围浓厚。涵盖了传统百货、超市零售、商业步行街、批发等形态。也是郑州商业业态最为丰富配套最为全面的区域。
因二七与火车站相距很近，而两个商圈可以说是郑州商业的发源地，经过历史变迁和城市发展以及经济水平的提高，二七商圈与火车站商圈的服务半径分别有了扩大，甚至是慢慢的有融为一体的倾向。如德化步行街，其一端在二七商圈，一端又牵着火车站商圈的尾巴。德化步行街做了两个商圈的中间搭桥人。
火车站商圈批发集散地
与其它省市火车站商圈相类似，郑州火车站商圈也形成了具有火车站特色的大型批发市场。郑州火车站商圈的繁荣除了与历史商业气氛的积淀之外，也不能不说是利用了郑州火车站是亚洲最大的火车站这一优势，这儿汇集了南来北往的物流。火车站北侧的郑州长途客运站也担负了同样的责任。目前主要经营的服装、小商品批发市场汇集地，共聚集了数以万计的服装、小商品商家等。
紫荆山商圈政治气氛、行政区域
紫荆山商圈由于地处郑州的行政区，河南省委、省政府、省政协、省公安厅、省司法厅以及检察院等政府办公，其政治、文化教育的气氛浓重了些，经济的作用反而有些弱化。而该区域的商业项目也以服务政府机关或以此为主要消费目的客户。
区域内以公务员为主的居住人群消费力强劲，05年紫荆山百货的开业，加速了新商圈的形成，并给该区域商圈发展模式起了一个好的示范作用，那就是，以前瞻性的眼光，统一、集中规划出高品质的、功能互补的商业物业集群，形成真正匹配郑州未来新行政区、居住区的优良商圈。
碧沙岗商圈西区生活集中区
碧沙岗商圈是随着郑州城市整体东扩后，更多承担的是西区居民日常生活集散地的功能，没有过多激烈的竞争。以永乐电器、百信鞋业等几个大型商场所组成的碧沙岗商圈，形成了自然的服务区域居民的商圈。
郑州龙湖商业圈新区商圈形成
随着郑州新东区轮廓逐渐清晰，该区域的房地产得到了飞速发展，大型住宅片区已规模初具，区域内以即将搬迁的政府公务员为主的居住人群消费力强劲，各商品房价处于潜力发展阶段，随着大型商业企业的进驻及安营，给该区域商圈发展模式起了一个好的示范作用。
郑州市在《郑州市城市总体规划》、《郑东新区总体规划》和《郑州市商贸城建设总体规划》中，制定了2003至2020年郑州市市区零售商业网点建设发展纲要。规划三个市级商业中心，其中，龙湖商业中心是三个市级商业中心之一，是郑州建设商贸城重点建设的区域。
规模25万平方米的宝龙城市广场便是该商业中心的代表之一，该项目是集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、写字楼、酒店式公寓于一体的大型综合项目，突破了原有郑州老商业中心的商业经营模式以及提供的消费购物环境。未来的郑州龙湖商业圈将会以前瞻性的眼光，统一、集中规划出高品质的、功能互补的商业物业集群，形成真正匹配郑州未来新行政区、居住区的优良商圈。
总体来看，从2005年及2006年的商业地产投放情况来看，出现了从集约式向粗放式方式的转变，那就是从在成熟商圈向广泛分布在东南西北的新兴商圈延伸的布局特征。在这些版块中，东南板块的建业置地广场是最具潜力的商圈，而宝龙城市广场则作为郑东新区新兴商圈的代表，也以商业地产开发经验和庞大的规模优势雄踞在新区，引导着郑州2006年商业地产的方向。这似乎让我们看到了希望。
问切篇
上篇对郑州商业地产做了扫描，从郑州现有的商圈情况看来，商圈形成区域分布较为混乱，有过于集中又有过于分散；商圈的业态不均；招商情况并非能与火爆的商业供应表面的井喷现象相吻合
郑州的商业气氛从80年代末就领尽了风骚。风靡一时的亚细亚现象折射了郑州商业曾经的繁华，并为郑州取得了商战的美名。郑州旅游如若没有游到亚细亚，相当于没有到过郑州。而据统计，全国30多个省市的近200个大中城市的党政领导、商界要员也都到亚细亚参观学习过。曾经的亚细亚把郑州的商业已经领向了至高的地位。而在过去了20多年后的今天，曾经光辉的亚细亚不见了，曾经的繁华也被另一种景象所代替。
忽然之间，郑州商业地产在全国范围内遭遇到了失宠，而不知是郑州太坚强，还是这种失宠在郑州市看来犹如人类进化般那样的自然，一如既往的坚强延续着昨天。而实际情况是，郑州的商业地产必须面临着需要面壁思过的境况。
尽管我们能够看得到郑州的商业背景、现有的交通位置条件以及国家对中部地区城市的规划蓝图，尽管我们更愿意去想象郑州借着中部崛起政策之东风，腾飞河南省的经济水平，但是，城市的经济腾飞是需要强大的理性的经济做基础，而一个城市的经济发展情况在商业地产中会得到直接的体现。但是，郑州的商业井喷、郑州城市本身的经济结构情况以及郑州市场并非如表面现象所体现的那样。
我们便不能不思考，郑州的商业地产问题症结在哪里？
重开发与轻策划
郑州市商业地产近几年得到了迅速发展，但如果细细研究一下郑州的商业地产，发现郑州商业地产开发商基本均是从住宅开发商转来开垦商业地产这块大蛋糕，所以，其基本的操作思路仍然延续了住宅开发的策略及步骤，甚至是操盘的最终赢利模式和目的，从项目拿地、规划、开发及经营模式，基本同于住宅。
而商业的策划在整个商业地产操作是至关重要必不可少的最重要的一环节。而多数开发商认为只有最终的有形、有价的产品才是商品，中介服务不重要，策划不重要，这种开发商与专业顾问公司之间不信任关系直接导致最终的项目的失败。
商业地产不同于住宅地产，商业地产开发商至少要面对三种客户：一是投资者，商铺的销售离不开投资者；二是经营者，商铺的价值实现要靠经营；三是终端消费者，没有消费者的消费，商铺的利润无从谈起，只有消费者进行消费活动，经营者才有可能维持正常的经营活动，具有承租的动力，开发商也才有可能将物业出售给投资者。
同时，由于商业一般情况下体量大、投资高、回报周期长等特点，大型商业设计是特殊专业中的专业领域，完全不同于底商和配套商业概念，从商业项目的初步的策划到建筑设计，均需要具有专业水准的专家指导。
重销售与轻经营
商业地产的开发并不具有专业水准，为缓解资金紧张，而且郑州的商业项目几乎无一例外的是分割式销售，独立分割产权。为尽快实现销售，多承诺7％至10％不等的投资回报，将商业物业作为一种金融工具来对待，而对商业物业后期如何经营的问题，要么想得很少或者根本就没考虑过。这就为后期的纠纷埋下了伏笔，一旦纠纷引爆，开发商很有可能遭到毁灭性的打击。
而如果此类商业定位不准确，则必定会招致后期的招商以及其它问题。而就目前看来，虽然有的商业项目的出售情况良好，在经营了不到一年的时间，已经完全失去了昨日建筑的风采，昨天的故事不再继续，租户需要不断变化自己的风格，而租户又是不断变化的，如此，反反复复，一个轮回，又一个物业管理水平低下、混乱和无法协调的商业场所便如此诞生了！
这种开发商将楼盘售出之后，即卷起钱财开发下一块土地，置商业项目经营情况如何于不顾的现象不仅仅是郑州商业面临的情况，也是诸多发展中城市存在的现象。开发商的短视行为以及将风险转嫁于小业主投资者的行为为他们带来的只是眼前的利益，而郑州的商业发展也只有随着市场不断成熟，大型商业地产的分散式销售才会逐渐消失。而国外成功的商业90％以上为持有型物业，将该物业作为奶牛，不断的长期的为持有者供应着鲜奶。
重个体与轻整体
商业物业需要统一的规划，统一的营销，统一的定位。需要考虑商业的整体氛围。
郑州在城市规划条例中，虽然出台了商圈规划，商业地产开发仍然是各自为阵，多数的项目在规划时只考虑或者是更多的考虑项目本身的情况，缺乏对项目所在的商业大环境调研分析，将也许只可以容纳５万平方米商业体量，却强行建设了近10万平方米的商业体量。或者出现邻居商铺定位相似导致店铺的差异化不足，竞争经营，或者是邻家商铺定位反差过大，导致双方的店铺经营出现定位矛盾，其结果必然造成恶性竞争，要么吃掉一方，要么两败俱伤，都要为自己的盲目建设经营付出沉重的代价。
以上所列举的只是郑州商业的井喷现象所折射的几大关键问题，而商业地产的开发策划经营等每个环节都是重要的，一旦小的环节发生漏洞，那就是千里之堤，溃于蚁穴。这样用词，对于商业地产来讲，一点不为过。
对策篇
在对郑州商业地产开发市场做了分析之后，冷静看来，国内在欠成熟城市的商业地产多多少少也存在着同样的问题，其自身诸多矛盾、诸多失误的集中暴发也是必然之事。不专业的市场、不成熟的开发理念和不合理的操作模式甚至是狭窄的融资渠道等种种原因也会导致商业地产开发热潮中的危机四伏。
前面分析到，由于郑州商业人均面积较少，商业地产市场仍然存在着很大的潜在机会。对于这个整体正在迅速扩张，并已有着美好明天蓝图的郑州而言，应该根据自身已有的条件，存在的局限性，未来的发展机会点，以及城市的整体规划等等方面，总结国内外成熟商业地产开发的历史经验和发展趋势，了解投资环境，找到一条适合郑州市情的商业地产发展之路，以更好地把握郑州市场潜在的巨大商机。
郑州商业格局面临变革境况
过去、现在甚至是未来的郑州将与商业结下情缘，郑州作为中部城市的最主要的发展城市之一，其商业发展必定是需要经过变革。商业开发、经营模式需要改变。旧的商业模式不能适应现代人的消费需求。随着人们消费水平的提高，人们的需求正由原本较单一直接的物质需求向多元化、集约化的物质精神双重需求转变，郑州原有的传统的单纯购物较难满足顾客的需要。休闲和娱乐型的购物消费已成为一种趋势。即需要在特定的时间段内满足人们物质与精神需求，在内部空间的丰富性，和视觉冲击力等方面，未形成足够强的客户吸引力。
目前，已经入住郑东新区规模25万平方米的宝龙商业地产为郑东新区带来了新的可参考发展模式。该项目是集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、写字楼、酒店式公寓于一体的大型综合项目，她的落成开业改变了郑州为了购物而购物的传统的消费模式，为郑州商业的发展提供了完善的服务配套。新模式的出现已经对客户形成了很强的吸引力，郑东新区的发展是郑州整体商业格局变革的开始。
商业地产的专业化操作
商业地产作为郑州市开发建设的高潮与机会，它所面临的新的需求变化也必将导致结构的变化。郑东新区是一片新的土壤，在新的沃土上做新的商业模式的开发，应该是郑州整体商业面临格局变革而迈出的关键性的一步。在开发建设新的商业项目的时候，对市场进行细分研究，在规划设计中采用合理的方式，通过创新的设计应用，使其兼具商业价值和社会价值，达到商业价值的增值。做到商业价值的增值，需要对商业策划、营销及经营具有高度的专业化水准。
现代商业营销、招商的特殊性和策划经营的高度专业化是与普通住宅开发有着显著的区别的。商业地产的操作需要借助各种可以整合的商业策划、招商、规划、管理等各方资源的国际专业公司才可能成功，发展商自己很难驾驭。商业项目需要明确消费群体、未来客户群体，这将影响到开发过程中的各项目组合，后期的商业经营。
郑州商业地产火爆的外表下，其实掩藏了最重要的商业经营问题。目前，多数地产商缺乏商业地产经营经验，对于商业策划的理解尚不成熟。出于减少市场风险的考虑，以及快速回笼资金，不是聘请专门的商业策划公司，对整个项目进行专业配比和合理的开发。往往将项目快速招租消化，易租的先租，不易租的低价出租甚至空置，而如此以来，招商工作遇阻，在后期的经营中必定会产生问题。
因此，招商问题在商业项目的整个操作过程中是一直受到关注的。郑州的某大型商业项目，在顾问公司提出对项目的操作意见之后，开发商直接自行招商。在招商未取得进展的情况下，迫于政府压力，开发商进行了开工典礼仪式，但一直没有进行实质性建设。土地资源闲置浪费带来了极大的社会和经济负面影响。两年多来，开发商与许多商家有过接触，其中不乏国际大型集团公司，招商工作毫无进展。专业顾问公司第二次眷顾该项目后，商家才落实项目的开展计划。其中的教训是可贵的。
商业地产之间的竞争是整个商业所体现出来的整体资源及综合竞争力的较量，超越了单纯的项目优势和资金优势的竞争，是综合专业与技术资源优势的竞争。因此，商业地产的运营方式需要开发商的实力、眼光、团队协作能力与判断能力，特别是对于各方面资源的整合能力。商业地产需要引进具有国际专业水准以及招商能力的中介力量，因为科学的商业招租是考虑商业面积利益最大化，合理配置空间的。考虑主力店位置，考虑人流线，通过主力店吸引客流进而拉动其他店铺消费，使各招租的店铺利益均等，而不是仅追求资金快速回收的短期效益。这是商业地产是否能够迈进理性化和专业化商业运作的重要里程碑。
郑州商业在面临整体的升级变幻，随着各方因素的不断提升改善，相信郑州商业地产将会逐步走向成熟，只是期望时间不要太长。
（大河楼市网）
