继全市首个工业地产项目——天润盛兴工业园在阜沙建成后，目前南头、古镇、小榄三镇都在进行工业地产项目的规划或建设。这种高层厂房、分割产权出售的模式似乎正在铺开，工业地产的时代即将到来了？
现状
阜沙率先建成工业地产
中山共有24个镇区，其中镇占了18个。而最小的两个镇区均在北部，其中最小的南头镇仅2574.71公顷，第二小的镇区阜沙镇也不过3540.53公顷，不过，阜沙镇工商类建设用地仅8000多亩。在全市各镇面积排名中，南头、阜沙、古镇、东凤4个北部镇区排在了最小的前六位。面积虽小，北部镇区却承载着巨大的工业产业。
如何破解土地短缺成为这些镇区共同面临的难题。对此，东凤将眼光转向80公里长的江岸之中，将做活一篇以服务业为主题的“水文章”。不过，东凤的情况似乎并不能在其他镇区复制。
对此，仅有8000多亩工商类建设用地的阜沙走出了一条不一样的路。阜沙镇于今年率先建成了全市首个工业地产项目——天润盛兴工业园。据悉，该项目位于东阜公路阜沙段侧，是今年的市重点项目之一。
该项目于去年9月正式动工，至今年5月，园区10栋6层标准厂房主体工程全面封顶，建筑面积11.5万平方米，今年5月交付使用，8月份园区道路、绿化、消防、水电已竣工并办理验收，9月底前完成建设工程规划验收和防雷验收。“目前已有企业开始进驻。”项目负责人称。
据介绍，该项目计划引入中小微型企业100多家，目前已签约入驻企业80多家，销售或租赁占总面积80%以上。已签约进驻企业大多数为产品技术创新型、生产附加值较高的“小而精”项目。预计其中40家企业将在本季度投产或试产。“很多企业主奋斗了几十年就想拥有自己的厂房，但又解决不了用地的问题，我们这个项目圆了他们的梦。”项目负责人张志东称。
推广
100亩土地将产出六七亿税收
据悉，天润盛兴工业园完成全部招商并投产后，预计可新增工业年产值超10亿元、税收超3000万元、就业岗位3000多个，分别比盘活前增长20倍、30倍、60倍，产出超37万元/亩。“今年有好几个镇区都来这边考察了，他们也想这么干。” 张志东称，在房地产发展到一定程度后，工业地产将成为地产开发的必然趋势。而南头镇委书记招鸿在接受采访时也表示，经过测算，100亩土地将可建设30多万平方米的高层厂房，将相当于现在600亩的产出，工业产值将达150亿元左右，税收大概为六七亿元。
记者了解到，目前南头、古镇、小榄等镇区的工业项目正在推进中。其中，南头镇将整合南亚塑胶厂及周边区域约238亩土地，开发建设“工业地产新型工业园”项目。该项目首期面积约136亩，二期102亩，将建设高层厂房（超24米）片区和配套生活区。目前已成立推进工业地产项目建设工作领导小组，研究土地整合、建设、招商引资等细化政策。根据设想，园区建成后可容纳超过300家企业，将创造2万多个就业岗位。
另外，小榄和古镇在一年前也出台了工业地产的规划，目前小榄已经确定选址，将在盘活烂尾楼的基础上进行开发建设，目前项目正在推进中。而古镇目前也在探索该模式。
难题
项目审批流程过于繁琐
虽然工业地产拥有见效快和产出高的特点，不过工业地产也并非没有难点。“这种工业地产的风险也很大，成本也很高。”招鸿举例称，如在消防方面，高层厂房超过6层后，每一层都要装喷淋装置，而这在普通的一两层产房中是不需要的。另外，还有承载、电梯、走火通道等。
“刚开始我们过来时就预备了两套方案，一个是出售好，我们就直接出售出去；另一个就是没人买，我们就想办法租出去，在七八年之内应该也能回本。”作为全市首个工业地产项目的负责人，张志东表示，目前的出售成绩还是在其预期之内。“不过，项目的建设需要20多个部门进行审批，在政府的帮助下，我们都花了半年多才办完所有手续。”其称。
在《阜沙镇关于探索发展工业地产的调研报告》中，也指出其中存在的问题。报告称，目前全市工业地产发展仍处于起步阶段，尚无相关发展规划、政策配套和指引，社会投资意识不强、积极性不高。而在建的工业地产规模面积相对较小，且存在土地成本高、各项验收证难等问题。
此外，在回应是否将推广该模式时，相关负责人均回答得比较保守，均称需视情况而定，其中最大的因素在于土地的回购与整合将非常难。据悉，阜沙的工业地产项目是在旧厂房改造的基础上进行；南头的工业地产项目一期则是以厂房持有者自愿改造；而小榄则是在盘活烂尾楼基础上进行。但如果涉及到土地回购等博弈将非常困难。
建议
制定工业地产的总体规划
面对这些难题，首先试水成功的阜沙镇给出了发展建议。阜沙镇的调研报告建议，要借鉴天津、容桂等地的成功经验，科学实施，加快发展。
据介绍，工业地产按其形态可以分为三大类：第一种是综合工业社区，包括一个较大区域内的制造基地、中小微型企业用房、总部楼宇、生产性服务以及其他配套设施；第二种是专业工业园，包括一批产学研合一或分开的综合性工业用房和相应的配套设施；第三种是单纯工业物业，包括定制厂房、标准厂房和相应的配套设施。
“建议制定工业地产的总体规划，统筹规划全市范围内的新增居住用地、商业用地、工业用地及综合用地，适当提升工业用地比例。”调研报告称，在市级层面，应根据城市总体规划和土地利用总体规划，着重规划好综合工业社区和专业工业园区的空间布局。另外，报告还建议加强用地支持，在每年的用地指标中，安排一定数量的指标专项用于工业地产。鼓励充分挖潜利用存量土地转为工业地产建设用地。
