各位同仁，业界瞩目的十八大三中全会报告全文昨晚已刊发。昨夜今晨，国内顶级投资银行中金公司首席经济学家彭文生，对全文作了相关解读。对于中金的解读，敝人提炼了对房地产业影响比较大的几点内容，作为总结，供各位参考。
1、房地产行业的国退民进将是一个中长期趋势。现在国企直接参与开发的游戏模式会改变，将从运动员变成投资人，民营企业存在未来与现有国企合作的巨大空间。
2、土地制度改革的关键环节——农业集体建设用地的上市流转，将在未来是个主流趋势，但农用地的全面上市尚需时日。考虑到农用地以同地同权的方式大规模上市对城镇房地产市场将是个巨大冲击，预计该项改革将分阶段进行。未来改革具体措施推进力度尚待观察。
3、房产税改革将如期推进，但目前仍以城镇试点方式推行，推进速度较缓。
下面请看经济观察报对中金公司研究报告的专题报道。
《中金：六大改革方向值得注意》
据上证报报道，对于昨日（12日）公布的三中全会公报，中金公司首席经济学家彭文生认为，有六方面改革方向值得注意：
第一，公报提出坚持公有制主体地位，同时积极发展混合所有制经济，推动国有企业完善现代企业制度，支持非公有制经济健康发展。总体而言这一表述并不激进，而是在现有框架下对国企制度进行改进。
对此理解主要有两方面：一是积极发展混合所有制经济，将促进国企从一般性竞争领域退出，为国有资产资本化创造条件，国家作为投资人的收益和政府直接参与国企管理分开，这为下一步国企改革提供了方向性指引。可考虑建立国有资本运营基金或者投资公司，将目前国企直接参与企业运行，转为政府强调国有资产保值增值。二是完善国有企业现代企业制度，将促进出资人、职业管理人员分开，有利于股东结构的进一步完善和丰富。
分析：中国房地产行业目前形势是央企、国企占据了各地拿地开发市场的主流地位。如上述政策如期兑现，将有利于市场民营企业参与房地产行业的拿地开发。国有企业作为资金的所有者和投资人，民营企业可通过投资合作、委托管理的方式，更广泛的介入到市场竞争中去。
第二，公报提出发挥市场在资源配置中的决定性作用，是一大亮点。此前的提法是起基础性作用。
对此理解是：经济体制改革非常重要的方面是强调竞争、市场的作用。这意味着国企也会在统一、开放、竞争、有序的市场中运营，可能对打破国企垄断会有一定的推动，值得期待。
而提出建立城乡统一的建设用地市场，实际上是土地改革的一部分。现在城市是国有土地制度，农村是集体土地所有制，不能进入市场直接交易。该表述背后的含义明确，就是改变集体土地先通过地方政府征地，然后进入市场的状态，以后的重要改革可能在于农村集体土地直接入市。这在短时间内不会完全改变，但收缩政府征地范围，最终将达到同地同权同价的目标。
从全国来看，预计在2016年前，农用地承包经营权改革基本完成，在此基础上可能出台全国统一的农村建设用地改革的方案，土地可以流转。
