嘉宾：
邓孝华：重庆万达商业地产有限公司副总经理
陈圣：重庆力帆置业有限公司总经理
周少伟：协信购物中心发展管理有限公司助理总经理
场外嘉宾：
李运杨：重庆市零售商协会秘书长
天猫“双十一”，24小时成交额超350亿元。
阿里集团董事局主席马云日前放言称，“双十一”的关键不是交易额的数字，而是应该思考这一数字如何把商业地产的高价打下去。
对此，商业地产商们有何感想？电商对传统商业地产造成了哪些冲击？传统商业地产如何应对？对此，本期老板下午茶邀请到了三位商业地产方面的负责人及业内专家讨论。
态势：商业地产需求并未放缓
记者：阿里集团董事长马云表示，目前的商业地产价格奇高，希望通过网购的发展，削弱传统商业的力量，并相信网购的力量可以把商业地产价格打压下来。各位怎么看？
陈圣：近几年受国家政策支持中国电子商务快速发展，复合增长率非常高，对传统商业确实造成了非常大的竞争，但从来没有显示可取代传统零售商业的趋势。
目前中国网购人群占比还较小，销售额也仅占社会零售额的5%左右，消费者网购的更多的是一些标准化的商品。电子商务虽然没有店面租金，但网购受配送和快递成本因素的制约，网购业内竞争也非常激烈。
中国传统零售商业在应对电商的竞争中经过不断的升级换代，目前基本以体验式消费和增值服务为主。从近期的统计数据看，核心商圈的空置率并未上升，租金也并未出现下滑。
邓孝华：商业地产的价格不仅仅是由租金来决定。按照我的理解，马云主要指的是网购会拉低商业地产的租金价格。事实上，从我们监控的数据看，这几年，南坪万达的“平效”（即每平方米每月产生的经济效益）都在逐年提升。
此外，房地产业在国内不是简单的地产，而是一种经济现象，加上宽松的货币政策和稳健的财政政策，最终都会转化为固定资产。以重庆为例，2009年前单价2万元的商业地产随处可见，而目前普遍在3万~4万元。
周少伟：马云放出这个豪言，是基于当前阿里电商目前一家独大，相当于用一家的增长速度和整个商业的增长速度在作比较。
商业地产的价格取决于土地成本以及后期开发运营成本，无论高低都只是市场行为。目前很多品牌，尤其是国外的一些高端品牌都疯狂布局国内的大型购物中心，说明这个价格在他们的承受范围之内。
特点：传统商业与电商各具优势
记者：在各位看来，电子商务的发展对商业地产的影响，主要体现在哪些方面？
邓孝华：网购的出现对商业地产的冲击，主要针对的是购物中心的传统商业。但双方并不是此消彼长的态势，而是相互并存的格局。随着市民消费水平的提高，整个社会零售的市场蛋糕在做大。这个过程中，电商在迅猛发展，传统百货也在稳健增长，只是前者的增长速度高一些。
电商的发展首先是加快传统零售业的洗牌。未来，一定是线上线下价格的差距日趋缩小，这就非常考验传统零售业的品牌建设和渠道建设，必将有一个整合和洗牌的过程。
周少伟：业内惊讶于电商的迅猛，主要就是当前国内购物中心“千店一面”。电商的崛起，正是给购物中心上了一课，反促商业地产的改善、升级和发展。
文胸和内裤成为“双十一”的销量王，恰恰说明电商满足不了消费者心理上的社会化需求。打个比方说，你穿在面子上的西装，一定要有看得见摸得着的实际体验。购物是消费需求之一，但不是全部。
网购存在便利性和价格优势，但这只满足了消费者简单的物质需求。事实上，逛街购物不仅仅是“买东西”，更是一种消遣、社交方式。相反，电商的发展，让消费者节约了时间，他们就有更多的时间和精力去享受逛街购物带来的乐趣。
