作为国内最大的房地产私募基金，星浩资本携手“商业”和“基金”走了3年，开始思考项目未来的退出路径。
11月7日，星浩资本内部人士透露，正开发的多个城市综合体中的商业项目明年起将陆续开业。在取得稳定现金流后，该公司或会考虑组建地产基金收购或打包以房地产信托基金(REITs)上市的模式，实现商业项目的退出。
退出的模式
上述想法是星浩资本副总裁陈卿在一次活动上公布的。按照该公司的设想，星浩资本主要考虑三类商业地产退出渠道。
其一部分基金投资人本身就有长期持有物业需求，可发展其成为商业物业的买家。其二，选择一些追求长期安全收益的资金组建商业地产基金，接手其商业物业。第三，若政策允许，可以将4、5个商业物业打包成REITs，在新加坡或香港市场上市，当然亦不排除国内上市的可能。
陈卿续称，上述退出渠道实现的前提是旗下商业项目运作成熟，拥有稳定的现金流。而这离不开强有力的管理团队，更需要选择有特色的商业经营模式。
据了解，今年年底之前，星浩资本将组建独立的商业管理公司，经营管理旗下所有商业设施。因而，即使未来所有权上实现退出，亦不会影响商业物业的管理。
在行业人士看来，星浩资本具备开发和基金管理能力，而此类基金模式在海外的标杆就是铁狮门。
“星浩资本现在很多的模式与铁狮门比较类似，每个基金股东方都会投一部分，另外一部分会向社会募集。所以赵汉忠这个团队是独立运营，其大部分的利益就来自于他们向社会募集的资金，或者哪怕是股东的资金。”该人士续称，星浩资本采取自建自管模式，商业地产成熟周期较长，其业绩的好坏主要取决于他们是否能够持续能拿到投资人的钱。
“而未来3、5年之后，给人家什么样的回报？将是投资者最为关注的问题。”该人士如是说。
另有专业人士以歌斐资产、中城联盟为例指出，完全独立的金融投资角色往往不会等到项目完全卖干净了才退，可能卖到85%-90%，就让开发商回购，因为那时候也是尾盘了，所以退出相对更快、更干净。
“而星浩资本项目的股东，100%就是基金，所以他们(住宅部分)不可能在最后再找开发商来接盘，所以(住宅部分)在最后的清盘上需要更长的时间。”上述人士续指，星浩现在主要做综合体，需要自己招商、运营，这种模式极具挑战，但如果未来能够成功退出的话，他们在核心竞争力上会有更多的掌控。
星浩的难题
由此看来，未来商业项目如何成功退出无疑是星浩资本无法回避的难题。
而现阶段，星浩给出的方案是“组建地产基金收购或打包以房地产信托基金(REITs)上市的模式”。在此之中，我们似乎可以看得到“凯德模式”的影子。
