密集"跑马圈地"后，临近年底，房企大鳄纷纷将融资的触角伸向了海外市场。
近日，借壳赴港上市不到半年的万达商业地产股份有限公司（以下简称"万达商业"）在海外成功发行了6亿美元五年期债券，年利率仅为4.875%，远低于内房股发行优先票据成本。
资金需求旺盛，再度催生海外融资热潮。除了万达商业，近期，包括中海外、恒大地产等在内的房企大鳄均在国际市场捞回大把票子。
"临近年底，在海外融资要比国内融资更加容易，而且融资成本比国内更低。"香港骏豪地产董事局主席张曦告诉记者："预计赶在圣诞节前，海外发债窗口期都是开启的，有条件的企业，都会争取低成本的融资机会。"
争相海外发债
海外债市盛景再现，与投资者的踊跃参与密不可分。万达商业首次国际发债，就赢得了投资者的青睐。据了解，在历时数日的路演中，万达该笔债券获得了全球15个国家近220家投资者的参与，超额认购27亿美元，达到了原定计划的4.6倍之多。由于投资者的积极响应，万达将发行规模由原来的5亿美元提至6亿美元。在投资者中，来自亚洲的占比高达80%，欧洲的为20%；其中国家主权基金占比为12%，债券基金占比为69%，其余为商业银行、私人银行、保险（放心保）公司及公司客户。
"首先，投资者对万达比较认可，并看好这家企业的未来发展前景。"虎杰投资分析师张寅告诉记者："另外，在三中全会后，释放出了积极的信号，大家对未来的地产行业也很有信心；其次，在美国退出量化宽松前，国际投资者都在寻求较稳妥的投资机会，中国也是一个不错的选择。"
万达首次试水海外发债，满载而归，其他开发商亦斩获了不少的"战利品"。被誉为"盈利之王"的中海外，在国际市场上颇受投资者青睐。近日，该公司成功发行了总额高达15亿美元的债券，包括5年、10年及30年3档不同年期的债券，每档发行金额为5亿美元。其中，5年期债票息为3.375%，按票面值的99.613%发行，实际收益率为3.46%；10年期债票息为5.375%，按票面值的99.595%发行，实际收益率为5.428%；30年期债票息为6.375%，按票面值的99.510%发行，实际收益率为6.412%。总体来看，其发债成本远低于其他内房股。不仅如此，中海外该笔债券共获得了131亿元的超额认购，创内房股海外发债认购新高。
恒大地产也不甘落后，先后两次在国际市场"圈钱"15亿美元。10月底，该公司宣布，成功发行了10美元五年期优先票据，年息为8.75%；由于投资者认购踊跃，11月10日，恒大地产又额外发行了5亿美元五年期票据，年息也是8.75%。
"恒大与其他房企海外发债的成本旗鼓相当，但高于万达和中海外。"张寅指出："优先票据较一般债券而言，利息较高，一般而言，只有国内融资无法满足而急用钱的时候，才去发优先票据，因此这类债券的条件也比较苛刻。"
其他房企大鳄也来凑热闹，近期，包括绿地香港、绿城、万科香港等房企亦发行了规模不等的海外债券。据中原地产研究中心统计，今年以来，截至11月1日，房企海外融资总额已逾311亿美元，而去年全年，房企海外融资总额也不过150亿美元。
"通过香港借壳，打通海外融资渠道的房企越来越多，因为海外融资相对较为容易，只要条件符合，都能够拿到钱，手续也比较简单。"张曦告诉记者："而在国内，"银根"还没有完全对房地产放开，这就造成了大家都去国际市场找钱。"
或迎夺地大战
房企大鳄争相发债，用途各有不同。张曦认为，"有的是借新还旧，有的是为了"圈地"。"在张寅看来，万达此次发债，除了试水意义外，更重要的是优化财务结构。对此，万达董事长王健林也公开表示，目前，万达集团现金流充裕，另一方面投资项目多为长期持续性投资，一次性需要的资金量并不大。
实际上，尚未成为上市公司的万达，其融资渠道较为单一，主要靠靠银行借款，因此，此次成功融资，不但打通了海外融资渠道，对其财务结构也有优化作用。业内分析人士指出，也不排除万达将该笔资金用于拿地。
而对于中海外而言，此次融资的主要目的则是为了偿还债务，其余的可能用来圈地。
据了解，2008年以来，中海外在海外市场融资密集，当年，通过银行贷款获得两笔较大额度（约140亿港元）的资金，目前，该笔借款即将到期，因此，此次融资是为了提前筹备偿还事宜。
水涨船高。在大举融资之际，中海外近年来亦频频出手圈地，并制造了不少地王，致使其每年支付的地价款节节攀升。中海外公布，前三季度公司支付的地价款高达219亿元人民币。
"中海外的财务较为稳健，即使拿地较多，但销售也非常不错，因此，现金流在地产公司中，还是比较好的。"张寅称："其实，到期的债务不仅可以用海外融资的钱来还，还可以用销售的费用来还，总体而言，大部分融资还是为了继续购买土地，因为一线城市的土地越来越越稀缺，谁有资金支持，谁就可以抢到更好的地块。"
恒大地产也不例外。此次大举融资15亿美元，除了偿还部分债务外，亦在伺机拿地。实际上，今年以来，恒大地产强势回归一线城市，频频在北京高价拿地，因此，所需资金更多，此次融资亦为其未来再度于一线城市拿地做准备。
张曦指出，大部分房企都在建立海外融资平台，希望拓展更多的融资渠道，并获得更加低成本的资金。一语中的。其实，自2011年以来，包括万科、金地、中粮、招商地产等大佬都通过赴港借壳的方式获得了海外融资平台。近日，首创置业亦收购了钜大国际，为其海外融资搭建平台。
"现在土地成本越来越高，光靠单一的融资渠道已经很难支撑公司的发展了。"中国香港（区域）商会原执行委员、房地产组长萧福泰告诉记者："因此，谁能够获得更多、更低廉的资金，谁就能够完胜市场。"
