开栏语
商业地产，正千姿百态地影响着城市的面貌，渗透入生活的各个角落，并跨界房地产、金融、零售、服务、设计等多个领域，在实践中不断延展着生命周期。从选址到开发，从招商到运营，从客户会建设到客户的持续开发，从前期贷款到后续证券化运作，无不环环相扣，牵一发而动全身，实为房地产中的“技术活”。
本周起，我们在商业地产板块中特设对话版：致力于发现、寻访、挖掘那些身经百战的思考者、特立独行的践行者、奇思妙想的创意者、运筹帷幄的掌舵者，分享他们在行业体验中的灵感与观点，探索和经历。
本期嘉宾
陈铁身
绿景集团副总裁 绿景资产管理公司总经理
总面积5 .5万平方米的的佐阾·香颂，定位社区商业，于今年5月1日正式开业，并于近期宣布启动电子商务，打造佐阾特色的社区电商模式，成为深圳首个试水电商的购物中心品牌。计划未来三年，深圳将开6家佐阾；未来十年，绿景运营的商业地产面积增至235万平方米，收入破百亿。百亿战略下的绿景资产管理公司，将如何出招？出身央企，从正厅级下海的跨界操盘手绿景商业掌舵人陈铁身，在双十一的第二天接受记者记者专访时透露，“不出意外，12月绿景资产管理公司与外界资本应该会有一个结合呈现”。在陈铁身看来，这次约会将是绿景商业资产的一次华丽升级，为日后单独上市做铺垫。采访结束时，他轻描淡写的一句话：“我们做佐阾，是用一流的心态做平常的事情。”
动态
社区M A LL结合电商,
线下体验，线上下单
记者：近日佐阾选择“触电”是为了迎合电商吗？
陈铁身：“双十一”再一次证明了电商的气势磅礴，85后的生活方式发生了明显的改变。
但这并不代表购物中心就会被取代，因为购物只是消费的环节，除此还有社交心理上的需求。如何将实体消费和电子商务这两者矛盾形式统一结合起来？社区型购物中心能把电子商务的体验性落地下来，消费者可以在线下体验，线上下单，在商家诚信以及配送上多一层屏障。电商模式依托于购物中心，同时也提升购物中心的价值。
记者：“线下体验，线上下单”的社区电商模式主要内容有哪些？
陈铁身：我们会运营一个“佐阾社区网电子商务平台”，实现线上与线下相结合的O2O (即O nlineT oO ffline)模式，将日常生活中“衣、食、住、行”的全面服务提供给周边社区居民，居民通过办理会员卡参与进来，持卡还将享受到一些便利性的增值配套服务。
记者：目前佐阾已有两个项目，佐阾香颂和1866佐阾荟，两者相距不到一公里，会不会彼此抢生意？
陈铁身：两者同为佐阾系列，也是照顾到“佐阾”品牌的延续性，统一运营管理。根据建筑形态以及居民需求在定位上做出区分，避免同质化。前者为室内的购物环境，主要针对家庭儿童消费设置业态，而后者为街区建筑形态，更加“风情”，业态更加年轻、时尚、休闲。例如，两者都有华润万家，前者是传统的“超市”，居家为主；后者则以“专柜”形式呈现，业态丰富，更有都市气息。
观点
社区商业未必小型，街区商业环境营造难度比室内大
记者：相比星河C O C O PA R K大型购物中心，操作佐阾这样的小型社区商业会更轻松吗？
陈铁身：首先，要纠正社区商业为“小型购物中心”的说法。佐阾香颂5万多平方米，这样体量可以做一个区域购物中心。不能以体量来定义购物中心的功能，而是因地制宜来定位。与之前最大不同在于，社区商业更要落地，设身处地去观察思考周边居民的生活方式，把自己想象成他们，了解真正需要什么，做到这一点是有挑战的。
记者：今年5月正式开业的佐阾香颂现在运营情况如何？
陈铁身：目前平均每天有三四万人流量，90%商家都已实现商业计划，租金收缴率97%。月租金200-300元/平方米，属于中上水平。
记者：基于佐阾·香颂开发运营经验，打造1866佐阾荟时还有难题吗？
陈铁身：1866佐阾荟作为户外街区，商业环境营造难度大于室内，包括导视系统、景观小品设置等等，造价要比室内为主的佐阾香颂高，这部分投入超出意料，其他都还在预期中。
