解读真正的购物中心--大连和平广场 三大主力店

联商网６月４日消息　今年是商业房地产沸沸扬扬开发的一年。商业房地产是房地产开发和商业嫁接的产物，本应以商为灵魂。可是由于开发商大多是做商业房地产开发的“门外汉”，于是大家在开发中都在“遍访名师”。在环顾大连商业房地产项目时，大家不约而同发现了一个名字----和平广场，这是我市第一个推出购物中心概念的项目，当时人们还不知道购物中心为何物。

　　日前，记者专访了大连和平广场董事长都兴平先生，作为一名考察过世界许多著名购物中心，并倾尽全身心缔造大连真正国际水准购物中心梦想的企业家，都兴平董事长的商业思想对业内人士无疑有许多值得借鉴的地方，能为业界提供一些闪光点也正是《投资专刊》所希望达到的目标。

　　解读真正的购物中心--和平广场系列报道之一

　　按照国际标准，只租不卖
　　三大主力店，十七家旗舰店，500家专卖店，撑起一片有序的商业空间
　　即将全面开业的真正的购物中心

　　和平广场——真正的购物中心
　　说起和平广场，首先就要探讨什么是真正的购物中心，只有明确了购物中心的定义，才会认识到和平广场的价值所在。购物中心是企业有计划 ZVZ开发、拥有、管理运营的各类零售业务、服务设施的集合体。它具有极强的号召力。

　　购物中心定义中有三点十分值得注意，其一是购物中心具有极强的号召力，具有创造商圈的功能；其二是运营形式----只租不卖；其三是业态错位经营形成的强大集客能力。只有做到这三点，才有可能为社会奉献一个永续经营的、充满活力的购物中心。

　　1、购物中心具有创造商圈的功能
　　从国外购物中心的起源看，购物中心与经济发展、汽车业的发达有着十分直接的关系，所以国外的购物中心大都建于城效，具有很大的商业体量，具有很大的停车场，人们开车购物十分方便。购物中心的起动，会使周边形成生活区，带动所在区域地价升值。

　　在我市，购物中心走了一条进了市区的道路，这与购物中心形成的初衷具有很大的偏差，但完全照搬国外的形式未必是正确的，因为中国目前城市居民主要集中在城市，家庭拥有私家车的比例还不高，这就决定了中国目前建购物中心不大可能建在城效。但如果抛开距离的表象，我们就会发现，购物中心的魅力在于通过商业项目的运作带动地产的升值，这是普通商业项目所不具备的。一位在加拿万古长青少业内人士评价说，他考察过美国、加拿大的购物中心，发现只有和平广场项目无论从定位、经营方面还是在管理上算是目前大连唯一一个真正的购物中心。和平广场选址中山路与高尔基路的交会处，贴近星海湾商务区，与习惯中的青泥洼、天津街等城市主要商业区有一段距离，和平广场在创造商圈，能成功吗？事实证明，和平广场虽然还没有全面开业，就已经带动周边地价升值，提升了住宅项目的品质。而且，周边正在建设的住宅项目都把和平广场作为一个重要的卖点。这是一个良性的循环，这是MALL购物中心的魅力所在。

　　2、只租不卖不是走形式
　　只租不卖，意味着开发商不但要建一个商业项目，同时还要经营好一个项目，开发商不但是一个地产开发商，更重要的是要成为一个商业运营商，只有树立这样一个观念，才能谈后面的开发和经营。

　　都兴平董事长在开发项目之初，考察了美国、加拿大、日本、韩国、马来西亚、新加坡以及港台、内地的成功的购物中心，深深感受到购物中心发展的不同阶段，同时也坚信了做国际水准购物中心的信心。加盟美国购物中心协会，视野更为开阔，因为国际成功的购物中心都采取只租不卖的运营方式。

　　只租不卖，不仅仅是运营形式的问题，一旦确定这一方针，开发商就要成为项目的最大业主，是全部资产的拥有者，整个项目的兴衰紧紧关系着开发商的命运。都兴平董事长说，开发商业房地产，做真正的购物中心要求这一团队要有耐心、有责任心，有高水准的审美观，还要舍得投入请专家指导。正是由于开发真正的购物中心时，开发商是最大的资产拥有者，所以虽然每天他们接触的是二级市场----与承租商，即商家打交道，考虑引进什么样的业种，什么档次的品牌，但目光却一刻也没有偏离一级市场----顾客，因为所有商家的引进最终目标只有一个：满足消费者的需求。

　　只租不卖，使开发商有了选择业态、业种的主动权，这一权利的运用与开发商承担的风险和责任是相辅相承的。选择，既要选最好的，更要先最适合的。只有满足目标消费者的需求，才会有项目的繁荣，才会有未来商业的升值。

　　3、错位经营形成强大的集客能力
　　错位经营要与周边业态有错位，项目自身的招商也要有错位。在商业经营越来越同质化的情况下，消费层的细分是错位经营的前提，同时，客户的需求也是形成错位业态同场经营的合理依据。比如，当购物已不再是逛街唯一的理由时，休闲、娱乐、餐饮、文化等产业才会在购物中心中出现，以满足人们心理多方位的需求。在购物中心中，无论是全家出游还是个人减轻工作压力消闲都可以得到满足，而这正是购物中心具有强大集客能力的最直接体现。

　　三大主办店----共筑有序的商业空间
　　作为一个真正的购物中心，和平广场在面向本区域的同时，又与我市目前的商业经营业态存在一定的差异性，以此形成以乐购生活超市、奥纳电影城、银太百货为三角之势的三大主店构架，配以十七家旗舰店、500家专卖店共同构筑了和平广场有序的商业空间。

　　1、乐购生活超市----新一代生活超市
　　乐购生活超市在和平广场中经营面积约3万平方米，由拥有康师傅品牌、首次进入大连的顶新国际集团租赁经营，是我市目前面积最大的超市。乐购超市有数万种价廉物美的商品，其中生鲜糕点堪称一绝。乐购超市之所以被称为现代生活超市，与其经营方式和硬件配套有着直接关系。

　　乐购在经营方式上十分灵活，首先采用会员制，目前在我市拥有会员12万人，会员在日常消费中可享受一定优惠，而且还享有免费乘坐会员班车、“早市”、“夜市”特惠。其次，打破了一般超市常规的经营惯例。迎合广大消费者的消费爱好，增开“早市”、“夜市”，“早市”、“夜市”中有特惠商品，深受人们的喜爱。这一做法改变了超市购物人流一天中不均衡的状况，带旺了整个购物中心。乐购还开通会员班车，遍及我市中部、南部和西部地区，深入居民生活社区，每天发班车100余次，这一经营方式充分挖掘出我市城市次商业圈中的潜力，在满足居住在次商圈居民方便购物的同时，也带来了最有效的客户，这也是乐购生活超市提袋率很高的最主要原因。

　　和平广场在乐购的硬件配套上，把目光放得更长远，地下停车场与超市在同一楼层，顾客可以推着购物车直接到达停车场，将商品装车，这在我市目前的超市中是独一无二的，随着私家车数量的增多，乐购超市的优势将更加明显。

　　2、奥纳电影城----打出文化牌
　　奥纳电影城拥有美国IWERKS巨幕、立体、数码和VIP豪华会员厅等10个放映厅。奥纳电影城是政府注资的项目，旨在开掘我市文化市场，带给人们更新鲜的文化生活。奥纳电影城打存了以往电影院以年轻人为主要的消费层面的局面，由于和平广场项目邻近我市西南学府区，奥纳电影城成了中老年大学教师最喜爱的地方。

　　奥纳电影城中的VIP豪华会员厅，可以由会员预计电影名称、放映时间，会员还可以包下一段时间，与亲朋共同欣赏电影。

　　五星级奥纳电影城的出现在我市引起强烈反响，市民们又多了一个休闲娱乐的好去处。

　　3、银太百货----年轻女性的时尚乐园
　　银太百货是和平广场的第三大主力店，是中国第一个心理百货店，消费层锁定心理年龄在18岁-25岁的女性。银太百货是中国银太太平洋百货在全国范围内的第一家特色主力店，这是银太百货经过对大连零售市场仔细调查研究后，将其定位于“银太流行特区”，玩流行的地方。

　　为体现中国第一心理百货店的特色，银太百货在装修中匠心独运，所有卖场的天花板、廊柱材料采用了打破传统百货商场装修的新材料，图案为各色鲜花，不同季节会有不同的色彩，装点季节的心情。在细节处理上，也与女性的心理相熨贴，比如在卫生间的处理上，有独立的交流会客区、理容区，一切都是为了最大限度的舒适，最大限度地满足。

　　和平广场，有太多的理念值得我们研究，请读者跟随本刊解读这座真正的购物中心。
（消息来源：大连日报　记者郭燕耘）