名词解释
土地增值税
土地增值税是纳税人在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得一定的增值收入时所缴纳的一种税。土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。扣除项目金额主要涉及房地产开发项目的成本及费用、加计扣除项目、旧房的重置成本以及相关税金。
熊勇：深圳市律师协会税务法律业务委员会主任、北京财税研究院研究员、清华研究院特邀房地产税务讲师
11月24日晚，央视报道称调查发现全国房企2005年-2012年8年间欠缴土地增值税(以下简称“土增税”)高达3.8万亿。
3.8万亿！21个三峡工程？上百艘国产航母？
报道一出，便迎来素有“大炮”之称的华远地产董事长任志强强力反击，称土增税是在预售时先预缴的税种，不存在逃税、避税和拖欠的可能，并直指相关报道“愚蠢无知”。随后便是众多上“榜”的房企集体“喊冤”。
此后便迅速转入3.8万亿新闻事件的2.0版本：
几乎一夜之间，无数财经媒体记者与民众开始自学无比艰涩的税法……
诸多业内人士继而纷纷发声，各抒己见，争鸣场面一时蔚为壮观。
11月26日晚间，3.8万亿新闻事件迅速发展到3.0版：
税务总局官方发文回应称有关人员对欠税的巨额推算，方法不正确，存在误解误读。
“清算”前，开发商无需申报预提的土地增值税
现行土地增值税实行“预征”与“清算”相结合的制度。在项目达到清算条件前，开发商只需按季或按月(这个由当地税局定)填报《土地增值税预缴申报表》，按不同类型的物业相应的“预征率”(通常为2%-5%不等)，申报当期应缴纳的预征土增税税款；开发商把这个税申报上去后如果没有及时去缴，才会形成法律意义上的“欠税”。开发商如果不申报这个预缴税款，构成偷逃税，非欠税。
另一方面，项目达到清算条件前，开发商，特别是上市房企，应当按照“收入、成本、费用配比”的会计核算原则，针对“还未达到清算条件”的在售项目已经实现的那部分销售收入所对应的那部分“土增税”，进行会计“预提”，这样，开发商当期的会计利润、市盈率才比较准确，否则就会严重“失真”。
达到“清算条件”前，开发商无需将这些预提的土增税向税局申报，当然更不需要缴纳，自然更不可能形成“欠税”。
只有当构成独立清算对象的在售项目(税法称为“清算单位”)达到“税法规定的清算条件”，或不构成土增税独立清算对象的在售项目所从属的构成土增税独立清算对象的“清算单位”达到“税法规定的清算条件”时，开发商才需要填报《土地增值税清算申报表》，申报项目清算应纳土增税。
“会计预提”与土增税的预缴申报或清算申报，是两件既有联系又相对独立的事，这个“预提”有点像是娶媳妇前男方家里准备的彩礼，最后拿多少，还是女方家长说了算。
开发商有办法让项目合法不“清算”
我国土增税清算分为“税务机关可要求开发商进行清算”、“开发商应当主动申报清算”两大类(“国税发[2006]187号”、“国税发[2009]91号”)，见附表：
由上表可见，开发商如果想要合法地使项目不进入“清算”状态，需要在以下几个层面想办法：
首先，是尽量避免出现附表左列四种情形中的任何一种情形，以免触发刚性的主动申报清算义务。最典型的做法是：在项目规划时即预设超过15%的可售建面用于自留运营，或在销售环节采用多种多样的非直接销售方式处分高于15%总可售建面的物业的所有权等。
其次，是在“项目全部完成销售”前至少保留一套房屋不销售，以对应附表右列第1种情形，进而适用“主管税务机关可要求纳税人进行土增税清算”的游戏规则。这就算来了个四两拨千金，合法地把将要“必须清算”的项目变成了“税务机关可要求清算”的项目。
再次，是采取对同一清算项目分块、分层、分期多次申办预售许可证的灵活做法，使相关项目“取得销售(预售)许可证满三年”的起算时点大大延后。这同样像变魔术似地，把一个将要“必须清算”的项目变成了“税务机关可要求清算”的项目。而税务机关既没有依据也不太有道理规定“取得许可证满三年”的起算时间只能是第一张许可证，不能是“最后许可证”。如果这样，会带来新的征管问题。实际上，这个问题的解决离不开预售许可证颁发规则的配套支持。
除此之外，如何科学界定土增税清算单位，如何做到科学的分期、分项清算，如何做到科学的物业分类清算，都是目前土增税清算的难点，也是税企争议高发地带，亟待从税法解读、征管优化层面梳理与解决。现在税务总局直接督察土地增值税清算的省份已经超过了20个，下文明确要求基层税局严格区分普通标准住宅、其他类型住宅、非住宅这三类房产分类清算的省级税务机关也多起来了。
