“今年的土地市场，10个地王中有8个都是商业地产。”这本是业内对今年土地市场大热的一句笑言，没想到却成了真。这不仅意味着商业地产有热度，也预示着商业地产的饱和。
近日，由中国房地产业协会牵头编撰的《中国商业地产蓝皮书——商务地产发展趋势报告》在北京正式发布。
“中国商业地产蓝皮书的发布已经是第五次了，但是加了一个破折号之后，商务地产发展趋势报告的发布则是第一次。”中国房地产业协会秘书长苗乐如告诉记者。
这份报告显示，最近几年以写字楼为主体的“商务地产”概念走热，聚集于商务地产细分市场的一些企业，在开发及运营管理模式上也呈现出多样化发展态势。
“商务地产”概念升温
根据中房协发布的报告，相较于传统商业百货的日益趋冷，以写字楼为主体的商务地产概念却显现出了较高的增长态势。
据国家统计局的数据统计，今年前10个月，全国共完成办公楼开发投资达3649亿元，同比增长36.9%，高于住宅投资的18.9%和商业营业用房投资的26.9%。办公楼物业的销售情况也好于住宅和商业地产，前10个月办公楼物业销售额总计2779亿元，同比增长42.5%。
这样的趋势在一线城市更为明显。北京市统计局数据显示，截至2013年10月份，北京写字楼新开工、竣工面积分别为445.5万平米、121.9万平米，累计施工面积达到了1870.4万平米；写字楼完成投资468.3亿元，同比增长45.2%。
此外，报告也指出，商务地产近年在北京供不应求，推高写字楼租金急速飙升；上海、广州、深圳等市由于新区规划带来大批新增供应，短期内供过于求，但经济体量大，长期看可被未来增长的需求消化。
以北京金融街为例，目前该区域已经成为全国闻名的核心商务区，聚集了包括“一行三会”在内的中国最高金融决策和监管机构，以及153家大型金融机构和企业总部，入驻机构掌控着全国95%的信贷资金，65%的保费资金。
“从目前来看，中国当前的经济发展阶段匹配了商务地产发展的内在需求。当前经济发展和城市化进程都表明，中国商务地产已进入加速发展阶段。”苗乐如表示。
事实上，如今商业地产新增供应量有限，而作为被单独细分的以写字楼为主要形态的商务地产也面临着同样的问题：“无地可用。”
住建部政策研究中心与高和资本联合发布的《存量房时代的房地产市场研究》报告显示，中国房地产市场，不论是住房市场还是商业地产市场，都开始步入存量房时代，尤其是一线城市房地产市场，更已经提前迈进了这一阶段。
住建部政策研究中心主任秦虹表示，对于一线城市来说，核心商务区总是那么几个，例如，北京的金融街和CBD等几个商务核心区，在这个区域里面去提升和改造楼宇经济，是旧城改造中可以产业化发展的路径。
业内预测，到2015年，一线城市，以及部分二线城市，商务地产的供应大部分将位于城市非核心区，核心区写字楼发展，将以存量改造为主。
而从今年6月份以来，北京的商务地产市场就首先证实了这一说法，整体收购案例增多。6月份，招商银行[-0.18% 资金 研报]与金融街签署售楼协议，整体购买月坛南街四号楼，金额达到39亿元。11月21日，高和资本正式宣布完成对丹阳大厦的整体收购。尽管高和并未公开此次收购价格，但业内人士预计收购总价将在15亿元以上。
对此，高和资本董事长苏鑫认为，当前，以“旧楼改造、存量提升”为特征的“楼宇经济”尽显商机。
“目前，高和在商务地产这一细分市场赢得了比很多投资于住宅的基金更高的资本回报率，秘密就在于找准了一条发展模式，也即资产精装修。”苏鑫如是说。
按照苏鑫的解释，他所谓的资产精装修，即对项目进行收购后，通过资产改造，完成对资产的提升。然后，统一招租，再销售给机构或其他投资者完成退出。同时，接受投资人委托进行长期的资产管理权。
作为试验品的金澳国际，高和购买时项目已接近现房，当时的市场租金只有4.5元/平米/天，运用了这个游戏规则，2年之后租金达到了8元/平米/天（其中市场整体上扬贡献了50%）。
