南开大学风险管理与保险学系教授江生忠在“谁为我们养老——探索中国养老新模式的高峰”论坛“圆桌对话：中国养老产业新模式之养老社区的探索”上表示日本在资产泡沫、房地产泡沫以后，他们整个不动产投资在不断下滑，比例收缩，我认为这也是我们应该警惕的，或者我们应该注意的问题。另外，我们看一下整个地产形势，现在大家都在关注房地产泡沫问题，我们是不是要对这个现象做一个警惕，做一些退出的考虑。
以下为部分演讲内容：
江生忠：
各位领导、各位来宾下午好。刚才主持人说了在南开大学十天前我们搞了一个研讨会，背景就是我们承担了保监会的课题。当然我们这个课题是阶段性成果，主要是研究商业保险公司投资养老社区这一块。至于后面以房养老、包括医疗的对接，包括后面保险产品的对接还没有完全开始。今天把我们前一段的阶段性成果给大家分享一下。总结来说有这样几点：
第一，在我们调研过程中发现我们几家公司都在做这个事情，我认为这个方向是肯定的，符合公司的长远发展，也符合党和国家的战略考虑。它解决了什么呢？一个是解决了保险公司自身产业链延伸和新的增长点的发展问题。第二，解决了人口老龄化以后养老保险主体的挑战问题。从这个意义上来说，方向是准备的，应该肯定的。这是第一个成果。
第二个成果，我们做了几个问卷调查，包括老年版的问卷调查，还有年轻版的，还有一个专家版的。我们发现对于一些机构养老的，尤其是商业保险机构养老，我们还是存在一些担忧。这是我们调研当中的一个结果。另外一个发现什么呢？专业版的调研问卷，我们搜集了300多份，发现我们专业人士对于我们商业保险公司从事不动产的投资也存在一些不同的分歧，而且分歧是比较显著的。这是问卷的成果。
第三，我们发现现在我们几家公司做养老地产投资差异性都很大，和当年的做法不一样，说明我们都在探索和研究，大家都凭着我们自身的特点和经验，在认真探索我们商业保险公司如何做养老地产，我认为这一点也是非常有价值的。
第四，我们还发现了一些问题或者一些担忧。第一个问题是什么呢？就是我们商业保险公司在开发养老地产的时候，我们如何把商业保险公司的保险产品的销售和我们养老机构服务的销售对接好。如果对接不好，会存在销售误导问题。另外，我们法律上也存在一些障碍，按照保险法规定，我们保险给付是货币现金给付方式，没有实物给付、服务给付，也存在一个问题。这是第一个问题。
第二个问题发现什么呢？现在我们的开发就是如何把保险产品和保险服务于养老产品对接方面也存在一些问题。给人感觉是什么呢？我们商业保险公司更多就是地产投资商，如何把保险的优势延伸到养老机构里面，包括责任险、包括护理保险，包括其他的医疗保险这方面探索不多。这是第二个发现的问题。
第三个问题，也是始终到现在未解的问题，从国际经验来看，无论是美国、英国、日本，我们发现没有一家保险公司像我们中国那样做。就是中国保险公司从拍地、开发、投资、运营，这条线拉下来，持续时间至少30年，而且技术性很深的投资方式没有。比如在美国，美国基本上是财务性投资，通过基金方式投资。像日本方式和英国方式基本上属于等到你房地产盖起来以后，我发现这个地产很好，我就买入，再开发养老院。像我们这样的方式几乎没有。所以，我认为这是需要我们深思和考虑的，就是我们这种投资模式是不是可持续。
另外相关的问题是什么呢？我们也发现从国际经验上来看，现在我们中国的投资额，不动产投资比例按照保监会规定是将近10-20%之间，有的公司如果500亿资产、5000亿资产，他就占1000亿资产规模，很大。但是国际经验来看，美国就是3%，日本是5%，韩国是10%。现在我们达到了20%，这是不是一种风险存在？另外，我们发现尤其像日本，在资产泡沫、房地产泡沫以后，他们整个不动产投资在不断下滑，比例收缩，我认为这也是我们应该警惕的，或者我们应该注意的问题。另外，我们看一下整个地产形势，现在大家都在关注房地产泡沫问题，我们是不是要对这个现象做一个警惕，做一些退出的考虑。这些也许不太成熟，这是我们的发现和思考，如果不对，请大家批评指正。谢谢大家！
