本期嘉宾：
戴德梁行(DTZ)北亚区行政总裁张国正。1986年毕业于英国安格鲁大学城市规划系。1993年加入梁振英测量师行，现已与D T Z合并。他领导下的公司共有21间，员工4631人。
张国正透露：“目前全中国共有1亿平方米由戴德梁行在受托管理，其中商业面积占到5%(500万平方米)，主要在北方，未来20年将大力开拓南方市场。”同时，他的观点也十分“务实”，指出二线、三线城市没有必要盲目地追赶“高端上档次”，盖500米以上的高楼更是没有必要。并且，他认为，购物中心没有饱和的说法，只有经营不好的问题。尤其是市中心的中小型购物中心，现在面临升级换代，挑战与机会并存，有的商场已实现租金收益翻一倍。
现状
购物中心不惧饱和只怕不专业， 关键在于如何抓住体验
南方都市报：近两三年商业地产开发火热，你认为购物中心趋于饱和了吗？
张国正：购物中心没有饱和的概念，只有运营得好不好的问题。一般来讲，购物中心在开业之后，要进行两次到三次的业态更新，起码用五年的时间来成熟，很多购物中心做不起来，实现不了盈利，不是饱和造成的，而是经营得不好。
南都：电商愈发盛行，商业地产经得起电商冲击吗？
张国正：没错，现在有很多人在谈论电商对购物中心的冲击，似乎电商的出现就会把购物中心变成恐龙，但是我们可以看看欧洲，在那电商出现得更早，普及率更高，但也没有把购物中心冲击倒掉，相反还是有很多购物中心依然活得很好，重点在于如何抓住体验，“苹果”开店就是典型的“体验”，在现场卖东西并非最重要的。
视野
业态混搭将成购物中心主流，令人震撼的体验感才是“杀手锏”
南都：一线城市的商业如今都在往购物中心靠拢，这对于位于市中心的旧商场百货来说，是个不小的挑战，因为这将意味着它们可能要拆除重建，可能要翻新变身购物中心。
张国正：是的，它们无论从业态组合还是内装形式都是要做出改变，逐步完成更新换代。有时候老的建筑形态限制了很多方面，但总会有突破口。例如当红的K 11购物中心，就是从香港新世界广场升级得来，艺术体验为主，目前盈利尚可。
南都：在购物中心密集的香港，你觉得目前做得最好的是哪家？
张国正：我会选“圆方”，它是目前亚洲做得最好的综合体项目。自开业以来，他的业态组合都在微调，力争达到一个较好的组合。场内品牌丰富，体验丰富，未来它巨大的潜力会来自它突出的通达性，有发达的地铁、有直通内地的轨道交通高铁、有直通澳门的海上交通……这些可以全面网罗高端消费人群。
南都：对比香港来看我国一线城市的商业地产开发，有何异同之处？
张国正：内地一线城市之间的商业地产已没有太明显差别，但相对香港而言，内地一线城市的商业地产形态会更加丰富。例如北京，盘子比香港大，能容纳的商业形态更多，有不同档次、不同面貌的购物场所，香港则比较单一，基本上除了街铺就是购物中心。
不得不承认的是，大家都在一个不变的规律中发展，购物中心不仅扮演购物点，还在扮演消费者体验的场所。未来好的购物中心一定会出现在城郊，因为有足够的空间进行规划，但购物中心也会有分化，城市中小型的购物中心，比起市区边缘的购物中心来说，或许拼不过“面积大，货品选择多，体验项目多”等等，但可以在精细化体验上作为弥补。
南都：你说的“精细化”可以理解为打造各自的“特色”吗？
张国正：嗯，也可以说成“特色”。目前，这个精细化主要流行四个方向：“A、C、T、L”。A为“art”（艺术）；C为culture（文化）；T为travel（旅游）；L为lifestyle（生活方式）。例如，香港的K 11是艺术特色购物中心的典型，上海新天地就是旅游与商业的紧密结合。
并且，未来购物中心的业态组合会更加讲求M ixM atch模式，即混搭。以前我们认为购物中心要做行业分布的配置安排，习惯与同业集中，比如卖衣服会集中在一起，现在会倡导在卖衣服的地方穿插餐饮。台北的诚品书店在业态混搭上做得不错。
南都：欧洲的购物中心是怎样做“体验”的？
张国正：比如迪拜的购物中心整面墙的鱼缸，是全世界购物中心中最大的，一进门就会被像水族馆一样的鱼缸震撼住，这对于男女老少的访客来说，都不失为一次美妙的体验。如果你正好要陪孩子玩又有购物需求，那么有这样一个水族馆出现是不是可以解决一些矛盾？英国BLU E W A T ER蓝水购物中心也很有特色，每个角落都有娱乐项目或表演。
