万通地产董事长冯仑先生谈到我们所有创新工作的核心有四个方面，第一个方面是行为，决定空间价值的事情是人的行为。第二部分就是成本，如果大家开会，我不需要把这个空间做的穿金戴银。第三件事情就是技术，我们创新会有一些技术上的创新，创新对于空间价值最大的影响就是科技。第四件事，住宅方面的创新就是细分市场。
以下为冯仑发言实录：
冯仑：我今天就跟大家分享一下房地产，房地产这件事情，最近看到媒体有讲，政治局开会新闻报道这样讲加强住宅保障和房地产市场的调控。房地产经过20年以后现在恰好开始有角色了，这个角色就是这两天开会的时候，昨天注意看到王健林是一个角色，隔壁老胡讲住宅，那又是一个角色，你发现住宅是住宅，商用是商用，这两个角色已经开始分得很清楚了，这就是青春期。青春期之前，五年前，十年前，我们每年销售3万，6万、8万亿的房子，绝大部分都是住宅，就是没有性，讲房地产等于住宅，今天讲住宅就不等于房地产，因为房地产的概念远远大于住宅的概念。所以，我们来这里分享未来的房地产，我们必须要讲到，相当于我们讲人的故事必须要讲男人，要讲女人，否则这个人的故事就讲不完全。
那么，我们为了把这个故事讲完全，我先问大家一个很有趣的事情。你们认为房地产是干什么的？大家每天都来听房地产，你胡子大，你岁数大，你说房地产是干什么的？这个行业是做什么的？
回答：我觉得是住的，现在都把它认为不动产。
冯仑：不动产是干嘛的，我们这个行业是做什么事的？
回答：赚我们钱的。
冯仑：哪个行业不赚钱。
回答：它是用来投资的。
冯仑：这都是过程中，我们自己行业怎么讲？我们自己行业叫做房地产是创造有价值的人造空间，这是我们的工作。首先，是创造有价值的人造空间，是人造空间，那么，人造空间从哪儿来呢？这个故事得往回讲30万年以前。你们知道在非洲草原看到肯尼亚、南非，当时最大的挑战我们的对手是狮子、猎豹和老虎。在这样一个竞争情况下，人突然学会了直立行走，但是你不能躲过狮子的侵害，狮子跟人怎么竞争，人怎么活下来？狮子也活下来了，其中一个重要的是狮子是短跑运动员，跑了以后用嘴散热，而人是长跑运动员，人可以一边呼吸一边跑，因为直立行走，狮子爬着的时候心脏负担很重，所以他跑完大口呼吸，停一下，这时候人就一边跑，一边喘气，但是问题就来了，如果你短跑就不出汗，人就一边跑，一边散热，毛就开始退掉，于是人为了战胜狮子的袭击，毛跑没了，只有剩下局部有毛。
然后，没了毛之后就出现了一个问题，这风党羽就是问题，有毛的时候冷热不清，没毛的时候人就有问题，所以有衣服的需要。所以，狮子永远都在户外，没毛的时候就开始找一个洞，这样下雨、晒身体能够安全。但是，逐步发生洞里面竞争的还有短毛的老鼠，还有硬壳虫，凡是这些毛短的和没毛的都要找洞。于是，在六千年以前，在陕西就开始架木为巢，开始人创造第一个人造空间。然后有一个人造空间，而有巢，架木为巢是人类最早的房地产，那个时候不赚钱。由于人造空间有限，后来又有了货币，有了一夫一妻制，有了私有财产，有了市场，有了交易，于是这个有限的人造空间大家要想进就得给钱。而且造这个人造空间越造越好，成本也越高，也要收钱。于是人造空间就变成了一个产业，房地产便是创造有价值的人造空间，我们创造的所有的人造空间是收费的，青海高原，西藏、新疆、广袤的自然空间，你去待着可以不收费，那不是房地产商干的事，但是你会像最早的在东非草原上的原始人类一样需要找洞，草原上没有洞你想搭一个房子就得给钱。
所以，房地产这件事情本身说起来非常简单，就是创造有价值的人造空间，就是四堵墙，一个顶，加一个地板，在这个人造空间里我们发生的所有活动都要付成本，你所付的成本就是我们的收益，而我们的收益就变成这个空间的价值形态，就可以估值。大家现在知道房地产就这么一个买卖。所以，我们的责任就是为了让大家安全、舒适、便捷的生儿育女和家人在一起，来开会，去酒店，最后去八宝山告别厅，所有这些事都是在人造空间里完成的。只不过人类进步以后，在人造空间把它根据人的行为方式把人造空间细分了，我们现在80%的时间绝大部分人几乎百分之百的人都在人造空间里生活和工作。正因为这样房地产的市场和生意一直可以发展下去，而且至今不可能被互联网淘汰。我们不可能互联网出来以后，我们回到东非草原上，一人批一张兽皮，跟狮子一再一起和睦相处。
讲这个故事的意义在哪儿？房地产的创新和这个人造空间的价值一样，我们所有的活动，无论住宅还是商业部动产都会围绕四个方面展开，我们所有创新工作的核心就是这四个方面更优化的配置，使这四个方面更有价值。第一个方面是行为，决定空间价值的事情是人的行为，比如你们都站着，这个地方收不到很多钱，但是你坐着，打麻将、游戏、赌博，我们收到很多钱。如果你躺着，桑拿、美容、八宝山告别，然后医院，我们收到的钱更多，所以站着不如躺着收钱多，这就是行为决定。另外，你需求弹性大的行为付钱多，比如吸毒、赌博、卖淫、嫖娼，很多事需求弹性大，容易上瘾，像薛蛮子。但是，这些事不能做，所以政府比允许做，凡是做这个你这个空间给人收钱，扫黄打黑你还得赔钱。所以，合法范围内找需求弹性比较大的收费比较多。我们根据它的行为有不同的现金。
第二部分就是成本，如果大家开会，我不需要把这个空间做的穿金戴银。所以，成本控制对我们的价值很重要。马桶上面都变成了墙、大理石全部是金的没有必要，所以空间要根据它的行为和收费最后成本上要管好。
