11月26日，新华联不动产股份有限公司（下称“新华联”）发布公告，拟合资成立两家子公司，涉及商贸物流。在三天前，该公司拟建设的长沙铜官窑文化旅游度假项目得到国家文物局同意批复，项目总投资80亿元。
涉足商贸物流、旅游度假项目的开发，并在一个月前参与发起民营银行，作为2010年地产调控以来证监会核准借壳上市的首家地产公司，正在经历什么样的变化？
11月27日，新华联不动产股份有限公司董事总经理苏波回应了外界关注的涉足银行、企业模式变化等一系列问题。
中国房地产报：怎么理解新华联最近拿地、收购物业公司、涉足银行的举动？
苏波：这是企业实践年初确立的形成房地产全产业链、全产品线布局的战略方针。我们正在加快转型的步伐，希望拉长产业链，包括金融、开发、施工、物管等。
中国房地产报：转型从什么时候开始？发展模式发生了哪些变化？
苏波：在2011年7月8日上市以后，新华联真正明白了企业发展的战略思路，对企业原有模式做出了相应的调整。
转型主要涉及：第一是开发模式由单纯的住宅开发转变为住宅地产、商业地产、文化旅游地产开发三驾马车并驾齐驱。盈利模式由单纯的销售转变为销售与物业自持双轮驱动。产业模式由单纯的房地产开发向开发、施工、运营、物管系统产业链运作转变。
运营模式也发生了质的变化，商业地产由销售为主向自营转变；五星级酒店由自营向与国际品牌酒店管理公司合作转变。项目开发，特别是文旅项目的开发，向兼顾产品开发与运营、景区开发与管理相结合转变。
另外，融资模式由单一的房地产开发贷向立体多元融资转变。拿地模式也由招拍挂到联合竞买、公司收购等多种形式转变。
中国房地产报：新华联涉足银行有什么优势？对企业本身的融资是否会带来较大的便利？
苏波：对银行业进行财务投资，将助于我们的产业转型升级，同时也能为公司提供新的利润来源。比如，我们间接持有的长沙银行去年就给上市公司贡献了近一亿元的净利润。
在企业未来的融资过程中，我们仍会严格按照国家的法律法规及相关行业监管规则的要求实施，在同等条件下，我们不排除优先考虑自有参股银行的银行贷款。
中国房地产报：为什么要变成三驾马车？
苏波：公司原来开发模式较单一，仅关注住宅开发，易受政策调控和行业周期影响。为了应对政策风险和市场风险，我们将加大商业地产和文旅地产的投入。
房地产行业多元化经营是一个方向，对我们来说，将是兼顾企业当前利益和长远发展目标的一个重要决策。有三种主要业态来支持企业未来发展，平衡市场波动，风险会大大降低。当然，三驾马车会有一个合理的配比。
中国房地产报：什么是合理的配比？对自持物业这块又如何考虑？
苏波：未来我们仍然以住宅为主，会占到整体的60%~70%。商业地产和文旅比重正逐步增大。
就自持物业而言，目前比重偏低，整体不到10%。明后年我们的自持项目将迎来一个集中交付期，比重有望上升。未来三至五年内，自持物业将上升到30%~50%。就单个城市综合体项目，我们自持物业会保持在整个项目的30%~40%。
中国房地产报：自持物业比例增加必然会增加资金沉淀，文旅和商业地产对资金要求也高。
苏波：首先，我们的资金来源渠道较广，包括销售回款、银行贷款、信托融资及创新型的融资产品，如跟公募基金汇添富资本合作融资11亿元。今年，我们还及时把握了政策松绑机遇，申请非公开发行和公司债，将以超低成本融资34亿元。
就销售回款而言，我们今年在售项目仅十个，明后年将陆续增加到二十多个，公司整体呈快速上升的态势。另外，新华联不动产还有大股东作为坚强的资金后盾。
其次，在产业扩张过程中，我们会结合项目具体情况和资金状况，统筹规划，分步实施，分期开发。比如单个项目总体投资可能很大，但我们前期就会对可售及自持产品的开发节奏、资金需求及资金循环进行深入研究和测算，做好科学配比，实现滚动开发。
中国房地产报：如何看大家对三四线城市的房产泡沫顾虑，新华联在土地储备的布局上有何侧重？
苏波：目前公司土地储备大致分布于一线城市的北京、二线省会城市的武汉、西宁、呼和浩特、银川等，三线城市的大庆、株洲、醴陵等以及旅游景区的黄山等地。
一线城市土地价格失衡的状态远远超过三四线城市。坦率地说，我们所去的二线、三线城市房地产泡沫远远低于一线城市。
虽然去年、今年我们也在北京、上海等一线城市拿地，包括未来，我们还会继续加大在一线城市去化快的土地储备力度。毕竟一线城市去化率快，收益高。二三线好的城市我们会继续发展，虽然单盘价格没那么高，但只要我们基础扎实，总收益还是很好的。只是产品的设计、选择会更稳健。也会配合在文化旅游地产周围的城市进行土地储备。
