黄河：
很高兴能来到北京大学做学习交流，今天面对各位泰斗，我跟大家讲讲我的造城故事吧！
首先大家先看下面两张图片，拍摄的时间相差3年！
照片关乎今天想讲的故事，故事关于四次苦恼的选择，以及一个坚定的方向：
广佛智城去哪儿？
有多年承建经验的我，拿到一块80万平米的土地。我在想：这片土地该怎么建造？
我认为，归属并不是最重要，保障经营收益才更重要。
让我苦恼的选择之一：土地用途
针对土地开发类型，我面临四个选择
我的选择：从项目收益角度排除农业开发，周边专业市场成熟，对产业地产需求不大因此排除进行产业地产的开发，从土地使用期限考虑排除住宅地产，最终的选择为商业地产。
让我苦恼的选择之二：租与售如何搭配
选择了商业地产，还面临租售搭配的选择：
我的选择：由于土地的特殊性质，我们最终选择了出售收益权的灵活处理方法，一方面快速回笼资金，另一方面通过自身专业团队实现项目的长期运营。
关于商铺，同事告诉我
用“满城尽是综合体”来形容佛山商业地产的发展不足为过。
佛山现有较大规模的零售商业将近1，400万平方米，整体发展状况一般；
万达、保利、万科等大型商业集团的进驻和零售商的急速扩张，令中高端消费市场的争夺将会更加激烈，佛山商业面临重大调整；
南海板块将近100万平方米，人均商业面积配比接近发达国家水平，严重饱和，发展难度大；
广佛智城周边零售商业整体档次较低、同质化竞争非常严重。
关于写字楼，同事告诉我
佛山经济以制造业为主，第三产业发展相对比较缓慢，但因写字楼的供需关系原因，导致市场整体租金相对较低；
未来佛山写字楼市场供应量非常大，2013年预计推出量为180万平方米，其中广东金融高新区今明两年预计推出60万平米，禅桂中心区约50万平方米。
目前佛山写字楼主要分布在禅桂两地和广东金融高新区、季华七路、东平路；
南海周边现多为中小型企业，分布在一些低端写字楼里面，租金多在20元上下。
他们说，做传统商业地产是找死
危：公共交通配套不足，客户达到性不佳
周边商业场所尚未形成，难以吸引消费人群
项目周边处于开发阶段，暂未形成商业氛围
机：项目位于佛山城市中轴，区位优势明显.
我们走过的弯路
我们曾经认为，佛山南海庞大的服装产业特别是童装产业，专注服装产业将大有可为
我们计划打造引入国内外童装品牌、国外童装品牌代理商、少儿用品公司、电商公司、各少儿产业行业组织、少儿文化传播公司、动漫动画制作公司，并为童装品牌提供旗舰展示、会展交流、新品发布功能。
但实践证明，单靠服装不足以支撑整个项目，招商工作一度陷入困境……
让我苦恼的选择之三：不创新就是等死
面对现实的困难，不创新就等死，两个选择摆在面前：
我的选择：全选。技术层面的创新很好，但还不够。只有模式层面的创新才是根本，靠谱。
淘宝——虚拟地产的启示
淘宝网2009年广告收入15亿元，2010年，迅速攀升到40亿元2011年，这一数字再次变成87.9亿元，超过谷歌仅次于百度。
2012年，淘宝销售额突破万亿大关，其中172.2亿元即17%都以广告费的形式转移到淘宝身上了。
淘宝生造了“光棍节”，更重要的目的是吸引实体商家到天猫开铺，最终实现流量变现。
我想，挣那么多广告费的淘宝，不也就是一个虚拟的商业地产项目吗？
我们的思考——电商综合体的模式创新
一个专门从事电商与微营销的团队加入了我们
我的电商总监告诉我，电商综合应该是“虚拟地产”+“实体店铺”的结合体。所谓的虚拟地产，其实是一种零售批发关系，我们集中向电信采购一个带宽，再分配给每家每户，既给商户提供了便利，也为我们提供收入来源；实体地产则是实际的商铺租金电商综合体，这不仅是商业运营方面的新尝试，更是是行业发展不可逆的潮流。
