投资亮点
首次覆盖给予“推荐”评级。实体商户近年来面临较大经营压力,向城市周边寻找低租金、有潜力商铺成为大势所趋。海印经过20多年发展已成为华南商业物业运营龙头,市场号召力、品牌招商力突出,在广州番禺储备有交通便利、规划面积约400万平米的国际展贸城项目(华南最大,全国靠前),低租金优势(约市区专业市场租金水平的1/10)吸引市区商户转移,“租金价格杀手”有望成为华南专业市场颠覆者(广州市内有专业市场1000多个,面积超过500万平,向城市周边转移潜力巨大),项目2014年起陆续开业,业绩快速成长可期。
国际展贸城项目规格高(“广东新十大工程”),成长空间广阔。广东、浙江同为我国商业贸易发达地区,浙江有海宁皮城、小商品城、轻纺城等一批规模大、影响力强的专业市场,广东未来也有诞生大型商贸综合体的市场空间与需求,国际展贸城400万平米体量、政府规划引导、租金价格洼地引流,使其有望成为全国规模靠前的商品展示交易中心、国际采购平台及专业市场物流园区。
竞争优势突出且可复制:经验丰富、富于创新企业家团队,丰富优质客户资源,可复制业务模式及物业上注重低成本扩张。公司商业业态多样,且注重商品、定位差异化,成长空间受网购分流、购物中心供给过剩冲击小,近期携手联通打造O2O 海印生活圈。
2014年起商业运营面积进入快速成长期,目前商业面积33.9万平米,已储备的6个项目预计2014-2016年将新增商业面积41.5、30.2、20万平米,增速122.7%、40.1%、18.9%,有望带动业绩快速成长。轻资产模式+重资产模式+国际展贸城是3种扩张思路。
财务预测2013年因房地产结算业绩低谷,2014年以后随着商业新项目陆续开业,以及房地产进入结算高峰,业绩有望持续快速增长。预计2013-2015年EPS 0.80元、0.98元、1.24元(暂未考虑定增后的摊薄),利润复合增速24.5%,其中预计商业物业运营贡献业绩0.51元、0.61元、0.77元,房地产贡献业绩0.24元、0.30元、0.41元。
估值与建议我们看好公司商业物业运营业务的快速成长,以及房地产业务在度过2013年结算低谷后未来对公司业绩的积极贡献。当前股价对应2014年PE 10.8倍,给予公司商业物业运营18倍PE(考虑海宁皮城、小商品城估值),房地产及其它业务10倍PE,目标价14元。商业新项目开拓以及提租超预期是公司股价催化剂。
风险消费持续低迷,商业新项目进度低预期,房地产结算波动。
