与国际接轨商业地产向传统临街铺面说再见

有人说， 2003年是成都楼市的“商业地产年”，也是商业地产的分水岭，这句话的确有一定的道理。从年初的天府汇城与上海友谊集团的摩尔牵手到菲律宾SM连锁摩尔的进入，从临街铺面的淡出，到邻里购物中心的大规模推出，这一切预示着，成都商业地产正在告别传统小打小闹的时代，开始与国际接轨。


“商业地产年”→“招商引资年”

　　自去年开始的轰轰烈烈旧城改造运动，给成都商业地产的开发带来了空前的机遇。拆迁和置换出来的土地面积达 150万平方米之多，其中绝大多数将作为商业用地，因此把 2003年称为“商业地产年”是一点也不为过。 150万平方米这么大的一块蛋糕，看上去是如此诱人，但是要完全消化它，却需要巨大的资本。
　　商业地产资深人士杜晓渝在采访中一针见血地指出，与其说 2003年是“商业地产年”还不如说是“招商引资年”。 150万平方米给开发商带来了前所未有的充裕空间的同时，也给市场带来了巨大压力。如果仅靠成都本地资本来消化显然是不够的，这简直是杯水车薪，只有把外地、境外资本引进来才是最终出路。 菲律宾SM连锁摩尔、上海友谊集团及其他投资企业集团的到来，证明成都是有足够吸引力的。


自主经营→专业化经营

　　 2002年 1月－10月，成都商业地产竣工35.82万平方米，比上年增长92.5％，开发量达144.87万平方米，销售只有 18.86万平方米，仅占开发量的 13.02％，出现严重的“溢楼”现象。出现该现象或许有多方面的原因，但从事商业地产研究的人士表示，这很大程度上说明其经营模式存在严重偏差，造成商业物业无造血功能。
　　而外来投资者在考察时最重视的也正是商业物业的经营模式，他们最关心的就是是否有专业的经营管理公司，因为他们认为经营模式决定了是否能够给投资者带来较高的回报率。温州投资者在考察大型购物广场（ MALL）或商业卖场时，一般不考虑自主经营，而看重该物业是否委托给国内或国外知名的专业经营管理公司。
　　由此可见，走专业化之路，势在必行。置信商业·旅业有限公司总经理唐名琏在采访时向记者谈到，商业地产并不能简单地理解为商业＋地产的概念，它不同于一般住宅开发，不是一般的公司能够做的，必须走向专业化运作，只有用专业的手段和模式来进行经营和管理才能最终留住投资者。


临街铺面→邻里购物中心

　　以往，临街铺面占据了成都社区商业的大半江山，而今年，一种新型的商业形态———邻里购物中心大规模地挺进将彻底地改变这种格局。
　　据有关资料显示，在欧美发达国家以及我国的沿海地区，社区商业早已成为居民综合消费的载体，大约占社会商业支出总额的 60％，而这些社区消费几乎都由邻里型购物中心 Shopp ing－m a ll所垄断，而沿街商铺在生活小区内似乎不复存在。可见，我国尚处于起步阶段的社区商业潜在着巨大商机。
　　有业内人士分析，一个上规模的大型社区，其业主差不多为 800户－ 2000户，居住人口为 1万－3万人，以家庭的平均月消费支出 1000元／户计算，每月将有 80万－200万元／小区的消费市场。而传统临街铺面在给周围居民的生活带来便利的同时，也给社区带来了严重的“污染”问题。为此，我市有关部门已正式出台文件，明文规定在生活社区里，不允许一楼铺面搞最有市场且最赚钱的餐饮。
　　种种迹象表明，临街铺面已经处于四面楚歌的尴尬境地，市场呼唤更高层次的商业形态。不少眼光独具的开发商、零售运营商似乎看到了其中巨大的商机，纷纷挥师这一领域。置信·金沙商业广场、成都花园商业步行街、中华园商业广场、同辉购物中心、玉林生活广场、银河商业广场、交大圣马可广场、天府汇城等商业地产项目因此应运而生，其建筑形式无一不是按照邻里购物中心的商业形态进行打造的。
　　这些邻里购物中心以生活服务为主，作为一个社区配套而存在，就像一个社区的大会所。它不只是一栋建筑物体，而是一处综合建筑，景观、空间、声音的体验式场所。邻里购物中心这种商业形态的出现，不仅打破沿街为市的传统社区商业格局，也解决了沿街商铺特别是经营餐饮娱乐的沿街商铺与住宅的矛盾。此外，邻里型购物中心较好的硬件设施和购物环境，也有利于提高居住社区的环境品质。


街铺不是一种理想的商业发展模式，而且由于分布很散，难于管理，所以就政府管理部门来说还是鼓励去做一些大的商业项目。