京城商业街之新面孔

内大街建地下商业街　　西单商业区建设开发公司日前向媒体透露，西单商业区将新增一条颇具特色的全封闭地下商业街。目前，宣内大街东侧的商业规划已正式出台，依照此规划，这条街的地下一层将建成步行商业街，并向北一直贯通到西单商场地下。地下商业街全长约１７００米，建成之后，消费者足不出街，就可以享受购物、休闲、健身的诸多乐趣。　　２００６年朝外商业大街建成　　日前，有关部门开始正式打造继王府井、西单之后的北京第三条大规模商业街。作为进入ＣＢＤ的门户，朝外大街西起朝阳门，东到东大桥。其中有外交部、司法部等国家部委坐落于此。而丰联广场、泛利大厦等高档写字楼以及蓝岛大厦、华普超市等重要商业场所也在这条街上，再加上坐落在大街北侧的具有悠久历史的东岳庙，使得整个朝外大街的商业气氛和文化气氛都非常浓厚。　　据悉，朝外大街北侧将建成以东岳庙为中心的文化区，其周围还将进行绿化美化，南侧将在雅宝路市场的基础上建设面积达２１万平方米的高档写字楼、会所、公寓和高档酒店。２００６年后，一条兼有浓厚的文化和商业氛围的商业街将出现在世人面前。　　西单商业街向东南方延伸 日前记者从西城区规委获悉，历史悠久的西单商业街将向南延至宣武门，向北扩至新街口的“新街市”，形成一条贯穿南北二环、全长５．４公里的西城“商脉”。西城区规划部门做出的规划是，到２００５年，西单商业街将向东南方延伸，建成集购物、娱乐、餐饮为一体的“时代商圈”。 　　据了解，西单“时代商圈”工程南起前门西大街，北抵西长安街时代广场，西起宣武门内大街，东至未英胡同，总规划建筑面积６０万平方米。一条长约６２０米的步行商业“内街”将把“时代商圈”内的商业、住宅、办公等各项功能紧密联系起来，并使地面、地下商业氛围融为一体，顾客可以通过内街从宣武门教堂步行到首都时代广场、中友百货、西单商场。 　　总投资４０亿元的“新街市”东起新街口北大街，西至北草场胡同，南起西直门内大街，北至北二环，是桃园危改小区工程的一部分，规划总面积为４０万平方米，按照规划，“新街市”将分别建设北二环商务区、大型零售商业中心、文化娱乐中心、西直门内商务区等多个功能区，其中核心商务区规划建筑面积达１７万平方米。　　昆泰“环绕”朝外中环　　昆泰国际中心在朝外大街南侧正中心，也是朝外大街整体规划和开发最后一块规划建筑用地，占地３万余平方米，总建筑面积２１万平方米， 其底商——环绕步行商业街，约１００００平方米，以２００－３００平米为主力户型，上下两层，独立店铺式格局。　　朝外大街被称为北京的第三商业大道，也有人把这条街称为商务大道，总之，朝外并不缺少商业。丰联、蓝岛、旺士百利、百脑汇、现在再加上一个昆泰环绕步行街，业态已经很丰富，实在没有什么更多的概念可以拿来炫耀，也许在这个时候，于周边项目相融合，发挥一个聚集效应，顺应一个地区本来的面貌就是最聪明的做法。　　在昆泰国际中心销售总监蒋磊的眼里，环绕步行商业街并不是要跳出来成为朝外大街上一个另类的东西，也没有设计成服务于社区的小而全模式。谈到与周围商业氛围的融合，他说：“环绕步行商业北侧为国际一线旗舰店；其他部分设计为大型餐饮和一线品牌店。与西边同样以品牌店为主的商场丰联相比，昆泰的环绕步行街所做的，只是把逛街的人请到街上来，一条全面由复式户型组成的商业步行街帮助顾客实现了逛小店的感觉。”　　打造一个朝外中环是昆泰国际中心的卖点之一。将朝外所有辅街连通，行人无论在朝外大街、朝外辅路还是朝外中环穿行，都能实现畅通无阻；将朝外中环本身围合成一个整体，形成介于朝外和南辅路之间的真正环状商业街，并全面临街。同时，昆泰国际中心在朝外中环的东侧，还营造了巨大的休闲广场，与之配套。　　朝外大街南北两侧的数个写字楼，再加上昆泰会议中心本身这个将商业、办公、居住、旅店、餐饮、会议等城市生活集合在一起的综合建筑，蒋磊认为，这弥补了商业构成在单一建筑体中的劣势。“我们在销售之前要控制好业态分布，而且还需要在销售过程中调整和把握自用型买家和投资型买家，以及他们日后预期的业态，我们强调，最重要的不仅是开发获利，而是如何打造出北京的商业奇迹。”蒋磊说，顺应朝外商圈的整体氛围，再根据具体情况加以控制就会使一个合适的地点上产生出合适的底商。建外ＳＯＨＯ比ＳＯＨＯ现代城更有潜力？　　ＳＯＨＯ现代城已经成为京城商住的一种全新理念，而商铺更是受到投资商的青睐，从２００１年建成至今ＳＯＨＯ现代城商铺经营率达到１００％，经营情况好于当初设想。建外ＳＯＨＯ更是ＳＯＨＯ现代城的完全升级版，所有建筑１－３层全部是商铺，商铺占到了１／３。 　　据ＳＯＨＯ中国有限公司新闻发言人许洋介绍，现代城商铺运营情况是当初开发时没有想到的，ＳＯＨＯ现代城商铺共４８家，已正式经营率达到１００％。商铺租金回报相对其他项目高出很多，平均租金２５美元／平方米／月，有的达到３０美元／平方米／月。　　谈到建外ＳＯＨＯ商铺，许洋说，建外ＳＯＨＯ无论从地段还是规模，建外ＳＯＨＯ都完全升级了ＳＯＨＯ现代城，总建筑面积达到了７０万平方米。建外ＳＯＨＯ有８万平方米的底商，每平方米价格在２８０００元至３００００元之间，面积都在２００平方米以上，虽然还没有入住，但现在已经销售了７０％。建外ＳＯＨＯ地处国贸是北京资金最密集、消费能力最强的区域，建外ＳＯＨＯ商铺正填补了两个显而易见的市场空白。在日前建外ＳＯＨＯ拍卖的第一大道写字楼西北角的１０３号商铺，１３１２万元的成交价使每平方米均价达到３．２４万元，远高于每平方米２．７万元的均价。另外一处３６３平方米的商铺以１０７０万元的价格成交。建外ＳＯＨＯ位置不比国贸差，但价格却比其便宜许多。 　　建外ＳＯＨＯ的“商住混合”理念比起ＳＯＨＯ现代城来，更加理直气壮立场鲜明。许洋介绍，这是一个浓缩的、迷宫般的城市，整个街区三分之一底商，三分之一写字楼，三分之一公寓。所有建筑１－３层全部是商铺各幢楼宇的１到３层之间全部由街桥连通，形成１６条商业步行小街街道全长１０公里，沿途３００家店铺每个店铺紧邻２７米宽的绿地，还能看到绿地外的河水与游船，街上只有人没有车。王维波　　全业态的今日商业中心　　今日商业中心位于西长安街与西四环路交汇处，它致力缔造京西商业神话，是具有区域型年轻复合业态的商业设施。北京今日商品市场有限公司目前已注册今日商业中心商标，隶属于今典集团。其经营卖场从地下一层至地上二层共８万平方米，首层为引领时尚的今日流行馆，汇集国际知名品牌，二层为综合性的今日小商品批发市场，商品范围包括时尚服装、箱包、家居、灯饰、小家电、小五金等。旺市百利大型超市为周边居民营造了一个多彩的购物环境。今日商业中心还设有图书、音像、洗发、美发、咖啡吧、美食餐饮、康体健身等服务功能消费区，此外，还有银行等多项金融商业设施。　　拥有充足的地下停车位是今日商业中心的“杀手锏”，多达３０００个的机动车位京城商厦中无出其右。今日商业中心拥有超大三层地下连体停车库，是北京市最大的三层地下停车场，采用了先进的喷流导引通风系统。人车分流，地面不设停车位，为大量身份显贵的有车族购物、休闲、娱乐创造了先决条件。　　随着今日商业中心即将闪耀开业，五棵松周边的商业设施和配套服务设施会迈上一个新台阶。“引领区域性时尚享受消费，点亮京西商业火炬”既是今日商业中心的目标，也是顺应西区居民需求的商业大趋势。陈志平Ｊ０７５　　独一无二的苹果街　　四条别具一格的商铺街，满足购物、旅游、文化等都市觉悟人群全景体验。意大利著名设计师主笔的建筑风格，精心营造的环境、独特文化氛围，集娱乐、购物观光、文化生活于一体的ＭＡＬＬ苹果街，涵括了大型购物超市、小剧场、电影院、图书馆、美术馆、潜水俱乐部、健身俱乐部、美食广场、ＣＯＦＦＥＥ ＢＡＲ等６００余间自由空间，打尽ＣＢＤ都市人群所有生活形态与休闲方式，诠释时尚、温馨、尊贵、浪漫。中心区全采光玻璃顶设计、独特的冬季绿化景观购物广场、颇具艺术氛围的长廊，以及周边有望建成的北京第一家大型城市高尔夫球场围合成了在ＣＢＤ独一无二的苹果街。陈志平Ｊ０７５　　世纪金源打造京城最大地下商业“金”街　　上有蓝天白云，下有埃及金字塔的简洁图案，中间有雅典的帕提农神殿的柱廊，设计是仿美国拉斯维加斯的风格。世纪金源集团有限公司精心打造的占地４．２万平方米、分布有４８间精品商铺的京城第一家最大的２４小时地下商业街，将于７月底内部装修结束。　　目前，世纪金源商务中心的地下不夜城十字购物商业街的内装工作正在收尾阶段，预计将于７月底内装结束。一切工作都在有条不紊地进行着。地下不夜城的十字购物街沿街分布４８间精品商铺，设有服装服饰、珠宝钟表、电子消费品和中国传统工艺品等版块。目前有一家已签订了合同，准备从事茶叶、工艺品等经营项目。美食街沿弧型街道分布着１９间店铺。到目前为止，已有１２家签约，其余的几家已达成协议，也将在近期内签约。如今，已有川、苏、浙、鲁、京等国内菜系进驻地下不夜城。同时也有异域风情：日本的风味拉面、韩国的烧烤、新加坡印度风味、意大利快餐。此外，酒吧、茶馆、咖啡厅也已经开进不夜城。弧型街最东端的休闲健身运动区设有许多项目，招租正在进行中。　　在十字商业街的四个方向的四个大型娱乐区域的装修已经基本到位，世纪金源按照智能建筑５Ａ 设计。为了配合地下商业街的发展，地面广场建设了７００个车位供消费者停车。据悉，地下商业街将与总投资１２亿世纪金源国际商务中心，明年１１月全部开业。王维波　　欧陆经典：传承欧洲文化象征的商业街　　欧陆经典·凯旋城是亚运村附近的一个项目，因为要做纯粹的欧式建筑风格，所以连带着也建起一条欧式的商业街。６００米长的欧式商业街，传承欧洲文化，并将带动促进亚运村地区的商业文化。　　欧陆经典·凯旋城的欧式商业街分为大中庭广场式商业、店面式商业街和大商业三种，单元面积在１００－１０００平方米之间。临街铺面色彩丰富，且配了外挂观景悬梯。商业街四围，是洛可可式风格、高贵的牌子、华美橱窗，每个角落都是设计过的。三步一店，五步一色，古典、现代、狂野、典雅都布置成充满活力的经济形式。建成后的商业街角可能贴满了七歪八斜的海报，酒吧里也许有人在唱乡村民谣，咖啡馆里有人在读《巴黎竞画报》；也许有人与朋友争论莫奈的《日出·印象》……这一切，可能会有一些假象，但是，至少在这里有人会愿意装成这样，因为这里充满着浓烈的文化氛围，不管是现代，还是古典。　　欧洲代表着悠闲，在目前房地产和建筑行业中，欧洲文化成为业界的一种追求。欧陆经典·凯旋城商业街的存在使欧洲式的“悠闲生活”可以在蓝山咖啡的香气里再享受一下充裕的阳光。　　东方瑞景：想做赛特商圈里的名店廊　　东方瑞景的三座塔楼位于赛特商圈内，共有 １３万平方米，它的两层底商是老板李学武寄予厚望的地方。　　在李学武的规划中，东方瑞景最终会将二层的商铺与赛特的二楼以及北京广播事业局的二层连接起来，这样会形成一个架空的空中步行精品购物区，建成一个名店廊，这样可以增加３万平方米的商业面积。但是，如此庞大的构想还没有被市政部门批准，也还没有得到周边项目的认同。李学武的野心在赛特商圈天然的空间限制之下暂时没有办法得到满足。不过，上海新天地一直是他追求的目标，他希望东方瑞景的名店廊在与赛特商圈的融合中能有新天地那样的品牌效应。　　现在，东方瑞景的１３万平方米建筑中，留出了１０％商业设施面积，其中餐饮占２％，商铺占８％。在如此成熟，业态比较丰富的赛特商圈里面，李学武能做的就是一定要配合这个商圈的业态，补充它所没有的，并且一定也是精华的东西。　　“东方瑞景的底商分两种办法经营，一种是卖给商业经营者，另外一种办法就是招租。招租对象经营的内容一定要能吸引住来赛特购物的人，让人逛赛特的时候就想着也一定要过来看一看。　　“我们的商铺是赛特的一个补充，要经营赛特没有的东西。为了能招到好的商铺和品牌店，我会在价格上做让步。比如说直接引进名牌的生产厂家在这里直销，收他比较低的房租，这样它的商品价格就会降下来，就可以吸引人流过来。”李学武说，在一个完整的商圈里做好底商就得尤其注意和整个区域的搭配，因为在一个商圈里只有错位才能生存，竞争是没有什么好结果的。