城市综合体”这个关键词在中国房地产市场可算是个新词汇，在百度百科中的词条概念是：城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据 城市经济 特点有所侧重，一般来说， 酒店 功能或者写字楼跟 购物中心 功能是最基本的组合。城市综合体与 多功能建筑 的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。但所谓的“城市综合体”并不是什么商业新业态，而是城市自古有之的商圈形式的新说法。
以往城市的商圈总是随着城市缓慢变迁而自然形成，现在所不同的是房地产开发商刻意去打造城市的新商圈，这种新商圈的软硬件多功能规划设计溶于一体就形成了“城市综合体”。随着万达开发了大量的“城市综合体”项目获得成功后，这一房地产业态就受到了行业性的关注，许多开发商都认同和效仿了万达的做法，在效仿的过程中有了五花八门的“创新”或变异。但“城市综合体”不是房地产业的灵丹妙药，也不是商业地产的最低门槛，绝不会一“综合”就灵，相反，过度的效仿开发只会催生更多的烂尾工程或鸡肋工程。
任一城市都具有相应的发展史，商圈的形成与社区分布、交通状况、业态构成等密切相关，商圈的兴衰也取决于城市人口及布局的条件，目前“城市综合体”在城市中扎堆开发，其结果必然要以实现老商圈人流的分流为前提，这就给“城市综合体”的开发商带来了很现实的难题，如果不能从老商圈中抢夺足够的人气，新商圈就难以形成，“综合体”就会陷入鸡肋境地，因而开发“城市综合体”前是需要面对营造商圈能力的问题，不是简单的模仿就可以获得成功。就算模仿得很到位了，新开发的“综合体”项目功能齐全了，毕竟还是同质化的商圈，多功能不能与成功简单划等号。
“城市综合体”异地复制几乎是万达的专利，而如今许多跟随者也在实行同态克隆。日前房地产界的朋友给笔者一个县级市的“城市综合体”项目资料，咨询如何销售剩下的约三分之二的住宅部分房产。该项目开发在一个国家级旅游区的县级市，该项目模仿的是几个大城市里的古城区商业业态，如福州的三坊七巷、成都的“宽窄巷”等、结合住宅功能一并推广。尽管房价不算太高，但项目建成后的销售很快就出现问题，除了“综合体”内的一些商铺销售了大部分之外，项目中的住宅部分几乎没有动销。而商铺按照整个项目的多功能布局去招商，也使得一些项目根本没有人愿意去经营。笔者看完其资料后发现这个项目如今已是鸡肋，多家代理公司介入后还是难有进展，造成这样被动的原因比较简单，那就是在县城郊区去简单复制省城的商业业态，投资人看了会很怀疑项目成功的可能性。而住宅部分如果针对本地人销售，大家会觉得住在郊区不方便生活；如果面向外地人销售，开发商又没有相应的对策，要推广成功可不是一般的房地产代理公司能够做到。
现在业内基本把“城市综合体”这种业态当做商业地产去做，实际上这种业态更显著的还是民用地产的特征，目前到这样的“综合体”去买房者，基本上还是抱着房地产投资人的心态，期待的是未来所购房产的增值，而对“综合体”内的商业项目是否经营成功并不关心，如果认为这个项目的房产可能增值幅度不高，投资客就不会轻易下注购买。
“城市综合体”能否运营成功，现在的关键还在于在严重同质化的竞争中，如何做到凝聚人气是关键，也就说“城市综合体”的成败关键已远远超过了其硬件的本生，商业的运营已超越了房地产开发的重要性，在“功能齐全”已经不再是聚集人气的核心优势的同态竞争下，商业的运营就是决定胜败的关键，这对于许多房地产开发商来说，都是暂新的课题，绝不可以冒进。
