无论是大手笔的文旅项目投资，还是最新放言做电商。王健林是一以贯之的焦点。12月15日，在南宁签署万达集团投资240亿元建设桂林万达文化旅游城之际，王健林接受了中国房地产报记者的采访。
“我信仰传统儒家思想，信善、信孝。”59岁的王健林回忆起1992年求银行贷款遭拒，被疑为骗贷的经历，冠以最难忘的字眼。
这个房地产业的焦点人物分享了他对房地产行业的思考，认为房地产行业今后的发展空间会越来越窄，因此万达正在转型文化旅游产业。
中国房地产报：你怎么理解新型城镇化，会给房地产业带来哪些机遇？
王健林：城镇化绝不是房地产化，但城镇化离不开房地产业。新型城镇化非常复杂，需要我们在实践当中去完善和认识。我的理解是：一是市民化，即让进城居住的人成为市民，有保险，有养老。现在有2.2亿农民工，如果不把农民工转变为市民，那就没有意义。
二是产业化，现在中国已公布了130多个资源枯竭型城市，与美国底特律一样，资源枯竭或单一产业的城市将来怎么办，必须转型可持续发展的产业，这样才能有就业。此外，还包括配套设施、文化、医疗等。
中国房地产报：如何看待房地产调控，北京推出的自住商品房？
王健林：过去调控是全国一副药。一个地方生病，全国吃一样的药。现在认识到中国房地产是一个区域化市场，不同区域有不同特点。只有北上广深、杭州这几个城市在相当长的时间内供不应求。北京、上海这两个城市可以预见20年内都会处于供不应求状态。这种城市特征根本不可能缓解供求关系，因此在相当长的时间内须坚持调控。至于自住商品房，10年也解决不了北京的供求关系。
中国房地产报：万达文化旅游城每个业态都涉及不同的管理，如何创新？
王健林：创新都意味着对旧有管理模式的打破。万达城当中的万达茂，属于旅游、文化、商业综合体，这部分商业由谁管理成为一个新课题。如果按既有的商业管理模式去做，就会出现两个管理体系。如果文化集团成立一个专门的商业管理部，就是一个新挑战。创新是很麻烦的事情，但正因为麻烦，这种探索才能获得超额利润，获得超速发展。
万达文化旅游城无论是管理模式、成本控制，都给我们带来了空前挑战。假如把这个挑战解决好，就会比原来的商业地产达到一个更高的高度。别人没干过的事只要干出名堂，就会有一个高门槛。首先是资金门槛。这不像建广场十几亿元就可以，文化旅游城可能得投入上百亿元；第二是技术门槛，无论是秀，还是电影科技、主题公园都是高技术，而且很多行业是小众，屏蔽了后面的模仿者。
中国房地产报：今年12月试运营的万达电商将采取怎样的经营策略？
王健林：万达电商的核心有两点，即大会员、大数据。靠什么让别人成为你的会员？你得有吸引人的地方。我们一是消费返点，二是抽奖，三是成为会员之后所有的业态都可消费。
至于大会员，我们力争3年会员过亿。会员过亿就会产生价值。人数这么多，就会在大会员当中产生大数据。根据数据交易可分析消费特点、年龄层次，这对我们今后的招商，对于其他公司（汽车、食品、化妆品）都会产生价值。
中国房地产报：万达近期与太平保险合作，上个月在海外发债，公司在融资方面正在进行更多的尝试？
王健林：我们当然希望直接融资更多一点，包括将来一旦上市更多地进行直接融资。与太平保险的合作只是一个小项目，并不是我们融资的主渠道，保险公司希望将来的收益能够持续。
至于发债，是因为我们拿到了BBB+评级，也创下了中国民营企业的最高评级，我们发债是想在国际市场上试一下。这次我们拿到的利率是最低的，5年期才4.875%，表明国际资本市场认可万达的商业模式。此次发债并非资金问题，因为总额只有30多亿元。
中国房地产报：在企业的发展中你最难忘的一件事是什么？
王健林：最难以忘怀的是屈辱。1992年我去求银行贷款，跑了50多趟也没有拿到。我在行长门口至少站了10次，最长的曾连续站了一天，上午4个小时，下午4个小时。我们是民营企业，既小又没有品牌，别人以为是骗贷款，这件事给我一生的教训抹不去，所以今后一定要做大，争口气。
只要有机会，我一定要帮中小企业特别是民营中小企业解决融资难、融资贵的问题。因为自己经历过，所以我了解中小企业最难的是融资，而不是科技创新、企业制度、社会责任，因为民营企业首先要解决生存问题，最需要的是融资平等。2010年的调查显示，全社会的九成的流动资金贷款给了国企，民营企业只有10%。这给我的感受最深。
