编者按：2013年，毫无疑问，是中国商业地产史上浓墨重彩的一笔：地产大鳄纷纷加入，项目开发林立，呈现出百花齐放的繁华景象，然而，在同质化、泡沫化的重压之下，缺少积累的中国商业地产注定还有很长的路要走。
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（商产网商产网12月23日报道）伴随着三中全会的闭幕，城镇化成为众多开发商们的热词。也有不少经济学家开始做出判言，未来的房地产市场将迎来新的机遇。而对于商业地产而言，又有着怎么样的奇遇呢？
三益资本董事总经理刘晓兰在接受商产网记者专访时表示，三中全会给商业地产带来正能量。城镇化作为长期国策给产业地产、商业地产带来机遇，而金融政策的调整，特别是REITs和资产证券化在未来两到三年国家将作为重点进行规范，然后推向市场，这对商业地产是一个非常利好的金融政策。
对于2013年中国商业地产的发展，刘晓兰称隐藏的问题已经开始显现，伴随着商业体量的不断攀升、介入房企的增多，电商的冲击，已经开业的商业项目已经出现或多或少的运营问题。
刘晓兰表示，未来1-2年随着大批量的综合体和购物中心投入市场，市场竞争将更加剧烈，可能会出现比今年更严重的空置、鬼城也未可知。而伴随商业项目经营不善所带来一系列的问题将慢慢浮出水面。这是政府、开发商和任何一个关联体都必须警惕的现象。
而对于商业地产未来的发展方向，刘晓兰毫不掩饰看好社区商业，其对商产网记者表示，社区商业可容纳一定程度的同质化空间，未来五到十年随着城镇化的发展，社区商业中心这种形态将是中国商业地产新的爆发点。
商产网：对于2013年的商业地产的发展，就整个行业而言，您觉得发生了哪些变化？
刘晓兰：第一个，就量而言，整个商业地产的开发总量呈现上升趋势，商业地产的开工面积在增加。第二个，从开发数量来看，更多的开发商看好商业地产，原来不是从事商业地产的开发商都由于主动和被动的原因走进来了。
第三个最大的格局改变是由于电商的影响，给很多商场经营带来一些挑战。从目前市场的情况来看，很多已经开业的项目出现运营困难，尤其是一、二线城市陆续出现问题。实际上这个行业在发展，问题就会慢慢浮现。
第四个，今年由于银行信贷政策的调整，对于商业地产贷款，一些银行和信托还是比较慎重这方面的投资，反而是国外很多活跃的资本进入到这个行业中来。
商产网：您觉得今年商业地产行业面临的最多问题是什么？
刘晓兰：最多的问题我觉得是现在越来越多的项目开始出现经营不好，不管是空置率还是空铺率，很多城市核心区的商业都开始陆续出现问题了。开发商的资金方面的压力非常大，因为融资渠道不多，投资者的信心不够。不断增加的商业地产体量，伴随越来越多的经营不好的现象，开发商需要资金，投资机构需要多方面考虑，总体来说还是信心不足。
第二页 刘晓兰：未来5-10年社区商业成商业地产新爆发点
第三页 刘晓兰：三中全会利好商业地产 城镇化带来新机遇
