俗话说“一山难容二虎”，可在当下的土地拍卖市场中正火爆上演“中国合伙人”。这厢万科联合体48.7亿拿下上海浦东张江地块，刷新了仅一周前绿地联合体47.21亿元上海上半年总价地王纪录。那边，融创联合天房集团以103.2亿元获取天津南开区天拖地块，创下天津总价纪录。接连不断上演的合伙抢夺地王盛况，令人目不暇接。
面对日益白热化的土地市场，动辄几十个亿的土地出让金，即便是家大业大的知名房企也无法独自承受这份地价之“重”。于是，聪明的房企老板们带着各自的诚意与家传秘籍达成了和谐共生的双赢局面，不管是短暂的亲密还是长久的联姻，联合拿地，渐渐成为市场主流。
从抱团取暖到联合发展
事实上，早在2006年“北京城开”携手“北京城建”联合竞得北京“广渠路36号地”项目，使得“联合拿地”这一合作模式首次出现在业界视野。之后，随着楼市市场化进程逐渐深入，企业间合作拿地也以各种形式更迭出现。2009年广州亚运城地块的竞拍将“联合拿地”及“合作开发”模式推到了新的高度。当时，万科携手保利、中海组成“国企联合体”与富力、碧桂园、雅居乐组成的“民企联合体”分庭抗礼，双方组成了中国土地竞拍史上最豪华的民企与国企对决阵容。最终民企阵营以255亿的高价大败国企阵营将广州亚运城地块收入囊中，由此创下的中国总价地王纪录保持至今。
随着近年来土地供应日益趋紧，让房企有种担心土地“断顿”的恐惧感，为了保持业绩的持续稳健增长，房企必须储备一定量的土地。而面对动辄几十亿元的拿地成本，房企不得不在需求与欲望间寻求新的破局之路。另一方面，一些复合型地块尤其是一线城市大型重点地块开发，对开发商自身的资源整合能力及复合运营能力都提出了极高的要求。于是越来越多的房企组成了“联合舰队”共同拿地合作开发。
通过联合拿地房企彼此达成战略同盟，既化解了招拍挂中的无序竞争、分散风险、拓宽融资渠道，又可在后续的合作开发中资源共享、优势互补达成强强联合。一贯奉行“稳健”原则的万科也将联合开发纳入公司战略发展层面。据万科年报披露，2012年万科新增的78个开发项目中，就有47个属于合作开发。今年，更是合纵连横、频频出手在重庆、上海多地勇夺地王桂冠。
联合拿地也并非一帆风顺，优势互补的典范不少，合而不和的案例也同样存在。由于彼此间管理风格、企业文化的差异，往往在利益分配、股权分割等方面容易产生纠纷。因此，房企间的合作通常基于过往合作经历和信任，形成了一个相对稳固的圈层。在这些固定伙伴之间，合作往往会从一块地延伸到另一块地，从一个项目延伸到许多项目。
借道基金拨动金融杠杆
10月底，越秀地产以43.5亿元获得广州萝岗区云埔地块。这是继9月以90.1亿元获得武汉地皮后再次出手。越秀地产虽然是国内老牌房企，但总体规模并不大，2012年全年销售额仅为123亿元。可仅上述两个新增项目的土地款就高达133.6亿元，加上6月、7月该公司在杭州、佛山拿下的项目，半年内越秀“花了”近160亿元拿地。
事实是，四个项目均是越秀地产与投资基金合作开发。广州项目越秀子公司只持有10%的股权，其余90%的股权为越秀地产旗下投资基金所持有。而武汉项目越秀地产持有的股权更低至8%，该公司只需支付7亿元即可撬动超过90亿元的庞大项目。
像越秀地产这样用极小部分股权撬动整个项目的情况甚为少见。更多的房企与基金联合拿地时，强调“对等投资、共担风险”，其权益比例设置相对均衡。基金参与联合拿地既看到土地增值收益，同时也需防范市场不确定性带来的潜在风险。
房地产基金资金来源广泛、结构设计灵活、发行相对自由，有利于解决房地产行业因信贷紧缩带来的资金短缺问题。同时，房地产基金提高房企财务的灵活性，使得房企在保持较低负债比率的同时加快实现规模效应，因而越来越受到房企青睐。
金融携手地产，势必在中国土地招拍挂市场演绎最新版“中国合伙人”。
