毋庸置疑，2013年将成为中国商业地产史上浓墨重彩的一笔：地产大鳄纷纷加入，项目开发林立，呈现出百花齐放的繁华景象。然而，在同质化、泡沫化的重压之下，开发商也必须居安思危，探寻变革。
凝思过去，昭示未来。作为中国商业地产第一门户，商产网在2014年来临之际，特别推出“业界精英纵论行业趋势”年度大策划，聚行业精英，引百家争鸣，邀请业内权威专家、实力开发商和品牌商高层，共同把脉2014中国商业地产发展趋势。
“要解决购物中心同质化的局面，购物中心开发的着眼点已不再是打造一个商场，而是塑造一个场所环境和社区环境，成为消费者赖以生活娱乐的场所。”在面对当今购物中心遍地开花，同质化现象泛滥的现状问题，花样年商业管理有限公司助理总经理甘永清如此考虑。
拥有多年商业地产实战经验的甘永清，见证中国商业地产发展的历程，对中国商业地产发展的现状与未来有着一番深刻的认识。
甘永清表示，近年来，中国大部分的购物中心都集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种功能于一身。随着商业地产的不断发展，现今国内大面积的区域型购物中心布局已基本定型。
不过，甘永清还称，购物中心向社区化发展是城市化进程中的必然产物，因此，新的商业中心形成水到渠成，新的商业中心需要新的购物中心来支持与发展。
因此，在国内，社区型购物中心将会是未来商业的发展重点。甘永清认为，中国的社区型购物中心的基本业态一定是以超市为主、兼带餐饮、休闲和娱乐为主，再附加消费购物环节。
针对现状购物中心同质化的问题，甘永清指出，解决同质化问题的最好方法，就是 “差异化经营”。首先，要根据商场周边本身定位和人群受众分析确定经营方向；第二，要细分当地城市市场，寻求异位竞争；第三，要结合当地人民文化，使其具有不一样的商业气质；第四，降低购物业态比例，大力发展餐饮娱乐休闲发展。
以下为商产网专访花样年商业管理有限公司助理总经理甘永清的实录：
商产网：2013年即将结束，纵观商业地产一年的发展，您认为今年的商业地产在发展过程中，整体出现了哪些变化？面临最多的问题是什么？
甘永清：我国当前的商业地产仍旧是以产权销售为主。虽然便于开发商快速资金的回笼，但往往造成产权被分散，从而使得商业地产的经营管理存在很大困难。商业地产的参与者，包括业主、物业以及市场公司均存在诸多的担忧。
首先,业主遇到不可预测的困难。与国内商业地产快速发展形成鲜明对比的是，国内商业物业需求量逐年萎缩。网上购物的兴起和逐步完善，消费者光临实体店的次数渐渐减少，使得企业对实体商铺的需求减少。电子商务虽无法完全取代实体铺，但它已对零售商业带来巨大冲击。这些不利因素使得商业地产面临两难境地。
其次，物业成为可怜的受害者。由于业主的投资利益受到影响，某部分业主以管理不善作为理由拒绝缴交物业的服务费用，令到物业公司的发展受到巨大影响。事实上，物业公司的管理范畴并不包括招商或者租赁等等业务，但是却成为业主们发泄的对象，从这个角度上看，物业公司很无辜也很无奈。
再三，市场公司感到力不从心。因为市场公司本身没有任何实体商铺的产权，却有义务保证商业地产的正常运转并提供相应的服务，需要代表商业地产里的所有业主和商户，接受相关部门的监督以及管理，落实相应的政策、法规以及要求。由于商铺的产权分别操控在千余个业主的手中，致使市场没有整体规划，市场公司也没有办法对任何一方做强制要求，从这个方向上说，市场公司的管理存在很多困难，很多时候很无奈。
商产网：在购物中心同质化严重的情况下，开发商纷纷加大餐饮、休闲娱乐、儿童等业态比重，会否又成为购物中心同质化的另一灾区？您认为购物中心应怎样做好差异化、体验式商业？
甘永清：近年来，中国大部分的购物中心都集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种功能于一身。然而，在地产商加大投资力度、在百货公司加速向购物中心转型的当下，该业态却面临着同质化的隐忧。
解决同质化问题的最好方法，就是 “差异化经营”。首先，要根据商场周边本身定位和人群受众分析确定经营方向；第二，要细分当地城市市场，寻求异位竞争；第三，要结合当地人民文化，使其具有不一样的商业气质；第四，降低购物业态比例，大力发展餐饮娱乐休闲发展。
要解决购物中心同质化的局面，购物中心开发的着眼点已不再是打造一个商场，而是塑造一个场所环境和社区环境，成为消费者赖以生活娱乐的场所。从而成为市民生活不可或缺的组成部分。只有这样，才能实现社区商场的优势，破解同质化难题。
