编者按：2013年，毫无疑问，是中国商业地产史上浓墨重彩的一笔：地产大鳄纷纷加入，项目开发林立，呈现出百花齐放的繁华景象，然而，在同质化、泡沫化的重压之下，缺少积累的中国商业地产注定还有很长的路要走。
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（商产网12月25日报道）根据RET睿意德报告，目前全国购物中心项目激增，预计未来1~2年购物中心供应持续保持高位，空置率上升、招商难等是摆在开发商面前等待克服的难题，那么站在品牌商的角度，他们又是怎样看待这些问题的呢？
“目前全球在建购物中心面积最多的10个城市中，有7个位于中国，其中天津、沈阳、成都位列全球前三。购物中心项目的城市分布结构方面，表现为不合理、不均衡。” 韩国CGV影院开发总监李保煜先生在接受商产网记者采访时表示，“我们在选址时最看重的是三个方面：第一个是项目的位置。二是，项目中影院的规划情况。第三个是开发商的品质。”
韩国CGV影院，是亚洲规模最大的连锁多厅影院公司， 2006年进入中国市场，目前主要分布在上海、北京、天津、唐山、中山、宁波、烟台、武汉、长沙、重庆、沈阳等地。
以下是采访实录：
商产网：2013年即将结束，纵观商业地产一年的发展过程中，您认为，整体出现了哪些变化？面临最多的问题是什么？
李保煜：国内购物中心同质化严重，千店一面的现象普遍存在。在同一个区域范围内，往往存在多个定位相同、功能类似的商业项目，这种现象在热点城市和热点商圈尤其明显。同时我们也可以看到，一些开发商主动规避同质化，他们在项目定位与规划时以消费者的心理需求、行为特点出发,增加顾客消费上的体验感和运营上的差异化。如上海K11购物广场、北京昌平万科购物中心、北京未来广场、石家庄海悦天地等，引入了水街、海底世界，增加了博物馆、展览馆的文化功能，在商场里种菜、养香猪和兔子等，这些深受顾客的喜爱。
在新型城镇化所带来的对商业地产的需求，也使得诸多住宅开发商甚至“外行”蜂拥而至，包括零售商、住宅开发商、服装企业、餐饮企业、饮料企业、钢铁企业等。
在商业地产的快速发展和“外行”的蜂拥而至的过程中，带来的就是人才紧缺的问题。商业地产是一个专业的系统化工程，从市场调研、商业定位、建筑规划、动线规划、招商到后期的经营管理等，环环相扣，每一个工序都会对商业项目成败产生息息相关的影响。所以商业地产全过程都需要具备相当经验的专业人才来把控，现在很多项目出现市场调研不合格、定位模糊、招商难等问题，因此行业内急需大量的专业人才。
商产网：目前多个城市出现购物中心开发过热的情况，这种大量开发带来了哪些问题？，
李保煜：目前全球在建购物中心面积最多的10个城市中，有7个位于中国，其中天津、沈阳、成都位列全球前三。天津目前约有16个在建的购物中心项目，面积达245万平方米；沈阳市中心区域在建的综合体项目超过40个；成都已开工建设的商业综合体数量高达104个，未来5年将入市1000万平方米。
从横向上看，购物中心项目的城市分布结构方面，表现为不合理、不均衡。例如，有的城市的商业项目数量过大，远远的大于了城市发展与商圈发展的需求。同时也有的城市的商业项目数量过少，不能满足当地城市发展的需要。
从纵向上看，购物中心项目在开发阶段上发生了过量，表现在短期内集中的放量，这远远超过了市场的需求。按照规律，一个城市的新商圈需要有一定时间的市场培育期，居民的消费能力的增加与消费习惯的成熟，是需要一定的时间培育。
