毋庸置疑，2013年将成为中国商业地产史上浓墨重彩的一笔：地产大鳄纷纷加入，项目开发林立，呈现出百花齐放的繁华景象。然而，在同质化、泡沫化的重压之下，开发商也必须居安思危，探寻变革。缺少积累的中国商业地产注定还有很长的路要探索，而行业翘楚对未来的思索，将成为行业创新和前行的动力。
近日，商产网记者采访了全国工商联商业不动产专业委员会主任、亚太商业不动产学院院长朱凌波先生。朱凌波表示，2013年商业地产出现了明显的主题化现象，但创新思维还不足。商业地产同质化、融资渠道、人才短缺的问题依然存在，亟待解决。随着新型城镇化的发展和人们生活方式的改变，社区购物中心将成为购物中心未来发展的主流，因为这是唯一不怕同质化的购物中心形态。以下是商产网采访实录：
亚太商业不动产学院院长朱凌波先生
商产网：2013年即将结束，纵观商业地产一年的发展，您认为今年的商业地产在发展过程中，整体出现了哪些变化？面临最多的问题是什么？
朱凌波：总体来说，2013年商业地产行业出现了一些可喜的变化，同时，还是存在不少问题，包括多年来一直存在没解决的“老问题”。
今年商业地产最大的变化就是创新和差异化出现了非常好的势头，近两年尤其是在一、二线城市出现了非常好的案例，如广州太古汇，上海K11艺术购物中心、浦东嘉里城、尚嘉购物中心，月星环球港、北京颐堤港、侨福芳草地等等，都是在主题化、创新方面非常有代表性的项目。 其实购物中心主题化创新在去年就开始有了较大的突破，今年还在不断进步。前几年的购物中心普遍都是宣传“一站式、家庭式购物”的概念，现在则在主题化、差异化方面做得越来越明显。商业地产的创新，从开发商和消费者的角度来看，都说明中国的商业地产在不断成熟、开始提升到一个新的阶层，这是非常可喜的现象。
2013年商业地产存在的问题，朱凌波首先就提到“同质化”，这是存在多年的“老问题”了，现在商业地产过热、同质化、大跃进等现象在二、三线尤其是三线城市特别明显，如成都、沈阳、武汉等地都在风风火火大建综合体项目，已经出现严重过热的局面。这些“过热”的问题，大部分都是地方政府造成的，政府为了追逐短期政绩效益，追求“高大洋全”的决策模式就是“罪魁祸首”。
商业地产的第二个大问题就是融资模式受限。他表示，我们目前的金融体系并不支持做商业地产。由于商业地产产业链长，培育周期长，一般一个大型的商业地产项目从建设到培育的良性循环需要8-10年，但是商业地产投资商从银行手上往往只能拿到三年左右的短期贷款，无论是资金总量和资金时限都远远不够，所以目前开发商几乎都是短贷长用。这种融资模式决定了开发商主要还是依赖销售回笼资金，如销售住宅，公寓，写字楼，商业街、商铺等形式，好一点的就是以“租售结合”的模式做资金支撑。融资模式的弊端间接导致了“销售型、售后返租”等商业地产模式的出现，造成项目后期运营管理的一系列问题，严重影响了商业地产运营的良性发展。我们虽然说中国商业地产从大的角度来讲是很有发展前景的，但是金融这个瓶颈不解决，中国商业地产是很难进入到良性发展上。
商业地产的第三大问题就是人才瓶颈。商业地产今年来快速发展，导致了行业在短期内人才匮乏，其他行业人员大批量快速进入商业地产，也使得行业人才质量整体被降低。另外，部分企业频繁调整架构，调换高层人员，导致了人员流动过快，既影响了人才质量也会影响企业和项目的发展。总体来说，目前在商业地产行业，从商业地产定位、规划、招商、运营管理，真正懂整个流程的全能人才还是非常少。
商业地产存在的第四个问题是国内品牌资源匮乏，这也是商业地产同质化的根本问题所在。现在购物中心招商全部都是依赖一线国际奢侈品、国际快时尚品牌等国际品牌，来自我们的民族自有品牌、或者企业自有品牌的数量还非常少，这与跟国外的购物中心相比，差距甚远。品牌资源的匮乏，从主力店、次主力店、零售门店的招商方面直接制约着行业的发展。
商产网：为突破同质化和电商冲击，开发商纷纷加大餐饮、休闲娱乐、儿童等业态比重，会否又成为购物中心同质化的另一灾区？您认为购物中心应怎样做好差异化、体验式商业？
朱凌波：这种现象，最终还是回到同质化的问题上。我们知道，购物中心提升体验业态引进的餐饮、休闲娱乐、儿童业态，无外乎都是那些品牌商家。以餐饮为例，购物中心几乎每家都有必胜客、麦当劳，肯德基，这些门店之间没有什么区别。
在电商的冲击下，购物中心增加体验式业态是必然的趋势。但在体验业态方面，购物中心都还缺乏创新的形态。很多购物中心把影院、真冰滑冰场、儿童乐园、水上乐园等引进购物中心，其实这只是主题化，并非业态的创新。差异化、创新要求有新的品牌或品牌组合，新的业态出现，要求能给人完全不同的体验感。商业地产创新最关键的还是运营理念和持续坚持的精神。
购物中心要做好体验式商业，还需要回到体验式的本质上。所谓的“体验式”也就是人类生活形态的体现，包括社交、文化、现场、户外、大自然等几种形态，购物中心或商业综合体要紧跟人们的生活节奏，把这些生活元素充分融入其中，就是很好的“体验”了。现在城市里的人们生活节奏快，压力大，体验式商业如果能很好为这些人群提供一个放松生活、缓解压力的空间，让他们可以在周末、节假日或闲暇的时间充分体验到生活的各种乐趣，就是最大的成功。另外，要想把体验式商业做好，还需要从细节下功夫。包括购物中心动线设计、互动空间、展现空间、业态组合、活动营销、个性化服务等。营销活动是很关键的，不同的营销会有不同的效果，营销活动可以带来新的生活方式，消费理念，还有场所氛围的营造。
也正是因为人们生活形态对体验式商业的需求，所以电商是永远没有办法取代购物中心的。
