从购物中心到综合体，动辄几十万平方米的大体量商业设施近年集群亮相，不断冲击市民眼球，从开店数量到开店体量，苏州商界一个个纪录被迅速刷新;与此同时，一个深层次问题被提起：苏州到底还需要多少购物中心、城市综合体?大体量商业设施开得太多了吗?
市政协十二届三次会议上，市工商联就此事提交了《关于做精做优苏州城区商贸业的建议》集体议案。昨天召开的市商业联合会第二届会员代表大会暨二届一次理事会上，我市商家对目前商业项目发展状况，表现出极大关注，并呼吁谨防商业项目发展“产能过剩”。
购物中心“四面开花”
成区域商业地标
市商业联合会昨天发布的数据，对近年在本地市场亮相的全新商业“航空母舰”——购物中心做了初步梳理。结果惊人：目前苏州中心城区已建各类购物中心超过40家，在建购物中心超过30家，总量已超过南京。
据商联会会长谢锡良介绍，我市购物中心起步较早，最早从1998年邻里中心开始，首家规范的购物中心是2007年亮相的绿宝广场。2008年起，我市购物中心等大体量商业设施进入大发展时期。
随着大体量商业设施的“高歌猛进”，在对市民消费方式带来前所未有深刻改变的同时，对我市商业大格局产生从量变到质变的重大变化。据市商联会调查，近年我市购物中心出现投资主体多元化的明显特征，目前以国有、私营企业为主，外资占20%左右。每个县级市都有大体量购物中心，我市购物中心出现城乡同步发展的“四面开花”格局，不少购物中心成为区域乃至城市商业地标，对引领市民消费、城市形象、地方经济起到拉动作用。
实体商业增速明显下降
不少项目“有场无市”
随着购物中心等大体量商业设施的集群式出现，不少商业设施由于种种原因步履艰难。
近两年我市实体商业增速下降，据统计，1979年到2012年，我市社会消费品零售总额年平均增幅为19.6%，今年1到11月我市社会消费品零售总额增长13%，其中18家大型商场仅增长2.4%，17家大型卖场增长5.4%，而同期我市网上购物总量增长了1倍。据市商联会调查，去年以来中心城区新建的20家购物中心中，有近半数经营情况不理想，不少商业项目“有场无市”，少部分还无法开业。
业内人士分析，实体商业增速下降，有经济大背景、网上销售等新型业态迅速崛起分流、部分企业经营不善等多种原因，其中商业项目规划用地推出占比过高、商业“产能过剩”是其中之一。
据市商联会调查分析，对中心城区来说，多数区域商业地产，尤其是各类综合体、购物中心(含在建项目)已经趋向饱和，部分区域已供大于求。
我市部分区域商业项目过度发展，中心城区有的区域推出商务楼宇项目总建筑面积超过200万平方米，其中商业项目接近100万平方米，而这一区域常住人口为12万人，未来3年在15万人左右，难以支撑100万平方米的商业项目。有的镇由于过度开发商业地产，近两年已有4个大型商业项目因招商、资金等原因关闭或无法开业，不仅给投资者造成重大损失，也带来社会资源的浪费。
大型商业设施要听证
重视网点规划
“商业项目不是越多越好越大越好”，据谢锡良介绍，一个区域需要多少商业项目，多大的商业项目，最终是由市场供求规律决定的。
目前西方发达国家人均商业面积控制在1到2平方米，而我市城区部分区域按照目前已建、在建、计划建造的商业设施“盘子”，人均商业面积将达到3平方米，有的甚至达到4平方米。
如何防止商业项目发展“产能过剩”?
市商联会建议，要加强对商业项目的建设管理，重视商业网点规划，做到规划在前，合理布局，有序发展。
业内人士呼吁，苏州商业项目的发展应当保持理性谨慎，要学习借鉴经济发达国家的经验做法，加强商业网点尤其是大型商业网点的规划和调控，推动苏州商业可持续发展。
据介绍，经济发达国家对商业项目的建设管理十分严格，美日法等国对超过1000平方米的商业项目要实施严格的审核和听证制度。目前我市中心城区除苏州工业园区、吴江区外，还没制订商业网点规划，对涉及商业要素的人口支撑、项目合理布局、网点间距密度、对中小商业影响、行业垄断等方面论证几乎空白。
市商联会建议，商业发展要和人口规模总量相适应匹配，充分考虑市场容量、人口消费需求和交通状况，住宅用地和商服用地应保持合理比例。对大型商业设施布局要作出规划，防止随意布点、盲目布点、过度布点。除商业中心区域外，其他区域大型商业综合体、购物中心等项目建设应保持一定的间距，错位发展营造特色。
市商联会还建议，按照苏州中心城区的人口规模和市场容量，建设超大型商业项目应十分慎重。大型商业设施的建设布点应创造条件，逐步实施项目听证制度。
