2013年已经过去，回顾这一年的商业地产发展，行业发生了天翻地覆的变化，越来越多的开发商加入商业地产开发大军，商业项目遍地开花，呈现出繁荣的景象，同时也进入激烈竞争较量的阶段，可谓是机遇与挑战并存。
事实上，在商业地产迅速猛增的爆炸时代，购物中心发展的挑战已大过于机遇。招商困难、品牌重叠、同质化严重等问题阻碍着商业地产的健康发展，如何在边缘化、泡沫化、同质化严重的现状中脱颖而出，已成为商业地产共同面临的重大课题。
为何购物中心同质化问题越来越严重？益田商业集团总裁张文德在接受商产网专访时指出，近年来购物中心纷纷崛起，部分缺乏准确把握消费需求、追求粗放式发展的商业地产操盘者们单一复制模仿那些已经成功运营的购物中心,这是导致当前行业同质化的根源。
而面对这样的行业现状，益田商业似乎并不畏惧，早有一番应对措施。张文德认为，要想摆脱商业地产边缘化、泡沫化、同质化的根本，就是要个性化定位。
他表示，在差异化、体验式商业的打造上，益田不断创新，根据不同区位客群的消费特点，不但实现业态的个性化定位，更是在建筑、营销等方面进行差异化。“现在的购物中心不再是简单的Shopping Mall，而是一个精心打造的全新生活样板。”
对于未来的商业地产，张文德认为，今后的商业地产行业竞争将更为激烈，如何脱颖而出，出类拔萃，都是我们需要面临的更大挑战。
“毋庸置疑，体验致胜，创新为王将是行业发展的趋势。”张文德再次强调，随着电商的崛起，体验式营销已经成为商业地产项目成功与否的关键。
以下是益田商业集团总裁张文德在接受商产网专访的实录整理：
商产网：2013年即将结束，纵观商业地产一年的发展，您认为今年的商业地产在发展过程中，整体出现了哪些变化？面临最多的问题是什么？
张文德：2013年的商业地产迅速膨胀集中爆发，其竞争趋势已由此前的百货与购物中心之间的竞争转变为同城购物中心之间的激烈较量，而中国7大城市未来5年购物中心面积还将至少翻一番，远远超过了零售品牌商开店速度以及零售销售额增速，因此中国商业地产的发展必将会迎来优胜劣汰。
随着竞争的白热化，一些问题也不断呈现，逐渐显现“三化”态势：在电商冲击下步履维艰——边缘化；项目开发速度快但空置率高——泡沫化；业态分布及品牌内容大同小异——同质化。尽管我们内心焦灼，但是电商凭借便利性和价格优势以强劲的势头在抢占着传统零售市场的份额这是不争的事实。另一方面，购物中心的过度开发加大了空置率的风险，大多新兴商圈的购物中心已开始面临招租难的困境，零售物业空置率仍将继续上升。其中，尤为凸显的就是品牌重叠度高，同质化严重。品牌数量有限，短期内难以支撑深圳购物中心的爆炸式增长，同时，雷同的品牌组合，也使消费者逐渐出现“审美疲劳”。如何在边缘化、泡沫化、同质化严重的现状中脱颖而出，成为商业地产共同面临的重大课题。
摆脱边缘化、泡沫化、同质化的根本，就是个性化定位。秉承“铸树精品，创新无限”企业理念，益田商业集团根据项目区位及商圈特点，前瞻性的确立了假日广场、假日世界、假日天地以及假日步行街四条商业产品线。而引入国际最为先进的消费理念，创新性的提出打造lifestyle跨界新型购物中心的益田假日天地，就是益田集团对行业危机做出的最有力回应。
商产网：在购物中心同质化严重的情况下，开发商纷纷加大餐饮、休闲娱乐、儿童等业态比重，会否又成为购物中心同质化的另一灾区？您认为购物中心应怎样做好差异化、体验式商业？
张文德：近年来购物中心纷纷崛起，部分缺乏准确把握消费需求、追求粗放式发展的商业地产操盘者们单一复制模仿那些已经成功运营的购物中心,这是导致当前行业同质化的根源。品牌的千篇一律,对于购物中心而言,后果是极为严重的,因为这意味着在与同行竞争时,购物中心失去了自身的核心竞争力，陷入到赤膊上阵的价格厮杀盲目混战当中。
面对行业现状，我们目标明确，胸有成竹。在差异化、体验式商业的打造上，益田不断创新，根据不同区位客群的消费特点，我们不但实现业态的个性化定位，更是在建筑、营销等方面进行差异化，现已逐步形成假日广场、假日世界、假日天地以及假日步行街四条商业产品线，定位不同、各具特色。其中“益田假日天地”融合集中式主题商业和开放式情景街区两大建筑特点，引入国际lifestyle新理念，打造最具生活体验感的购物中心。在业态设计上，加大娱乐和餐饮业态的占比，但定位更加匠心独运。其中娱乐方面，我们拒绝单一的项目引入，立足创新理念与国际级娱乐设计专家共同创新开发，打造集新奇特为一体的主题体验游乐场。而餐饮方面，区别与单独的、盲目的餐饮引入，我们致力于将中国八大菜系和异域美食汇聚于此，让所有美食一站即享。我们认为，现在的购物中心不再是简单的Shopping Mall，而是一个精心打造的全新生活样板！
