岁末年初，银行整体收紧房贷几乎是一个惯例。事实上，自2013年年底以来，市场利率水平一路飙升，大有超过往年的势头。
但旭辉集团近期发行了一款创新型金融产品，折让购房者的应付尾款债权，进而加快了资金的周转速度，提升了效率，也令旭辉在土地市场上获得更多的机会。
正略钧策管理咨询合伙人副总裁薛迥文表示，类似产品就像是过桥贷款，对开发商现金流的好处是不言而喻的。虽然企业要负担一部分融资成本，但这样既可以缓解资金流动性，又能将融取的资金用于土地市场和项目收购市场寻找机会，大大提升了资金的利用效率和收益率。
短期融资放大资金杠杆
旭辉集团近期通过华宸未来资产发行了一款“华宸未来-旭辉北京空港中心专项资产管理计划”，为有限合伙基金项目，总规模3亿元，投资期限共计6个月（按月分配利息，本金到期一次结清），投资标的为旭辉集团在北京推出的写字楼项目“旭辉·空港中心”。
据项目方介绍，目前“旭辉·空港中心”项目基本竣工，已实现销售收入14.3亿元，其中8.3亿元首付款已经付清，另有6亿元购房者应付尾款，银行要到2014年6月份“旭辉·空港中心”的竣工备案下来才发放。
为了加快资金回笼的速度，旭辉通过上述项目以50%的转让对价受让“旭辉·空港中心”预售合同下购房者应付尾款债权。据悉，项目购房者应付尾款债权约6.0亿元，占合同总价的40%，其中4.6亿元已经申请银行按揭贷款。
项目资料显示，待“旭辉·空港中心”竣工备案出来后，购房者通过银行按揭贷款或者自有资金支付购房尾款，实现预期债权退出。
早在2011年，银监会就提出要紧抓房地产贷款风险，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场。同年，上海银监局曾发文要求严格管理商业地产信贷，明确叫停个人消费贷款购买商业用房，要求本地各商业银行，必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放贷款。事实上，类似规定对开发商的现金流提出了考验。
上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，项目应付尾款无法及时收回，开发商就会有资金回笼方面的制约，这就意味着用同等的资本金，能操作的项目变少，资金杠杆比例被迫降低，从而降低企业的发展速度。
“牺牲一部分利润，但可以大大缓解旭辉的资金流动性。”薛迥文认为，通过信托、有限合伙基金等金融产品来提高企业资金杠杆比例，正逐渐被业内所关注。
信贷紧缩倒逼房企多元融资
金融搜索平台“融360”最新报告称，2013年12月以来，在房贷市场上，各银行“停贷潮”呈蔓延态势。
市场资金面紧张对开发商的现金流形成不小的压力，倒逼房企打开多元融资渠道。
旭辉控股集团董事长林中告诉《每日经济新闻》记者，从战略发展的角度来看，旭辉会根据公司的发展节奏，选择合适的融资方式。
“在公司内部，我们希望整个融资体系是多元化、多渠道的，但是比重不同。比如，境外融资占40%，境内融资占60%；长期债券超过80%，短期债券控制在20%以内；类似于信托这样的贷款，会控制在10%以内。随着公司境外发债逐年增加，将逐渐替代境内信托。”林中表示，他们更倾向于海外融资，因为海外融资年限长、利率低，获取渠道便捷。
