2013年12月20日下午3时许，深圳市土地房产交易中心交易大厅的大屏幕上，显示刚刚经系统确认的交易结果。
2013年12月20日下午3时，深圳首宗入市的原农村集体土地在市土地房产交易中心成功出让，由深圳市方格精密器件有限公司以挂牌底价1.16亿元竞得。
这是深圳自1987年12月1日在全国首次拍卖国有土地使用权之后，在土地制度改革方面的再次重大突破。深圳首宗“农地”入市，意在探索农村集体建设用地实行与国有土地同等入市，实现同权同价，纠正以往土地溢价收益主要归于政府的利益分割模式。这也是在十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”后，深圳在土地制度改革创新方面的率先破冰之举。
改革形成合力水到渠成
27年前，深圳在全国率先拍卖国有土地，压力巨大，石破天惊。而在26年后的当下，深圳在“土改”方面的此次重大改革举措，意义同样不凡，但改革的阻力与压力却与当年不同。改革更加水到渠成。
“这是由两个不同时代的改革背景所决定的。当时深圳的改革步步在‘敢为天下先’，都要顶着巨大的压力。而现在的背景则是，国有土地与集体土地‘同价同权’的呼声越来越高。国家和省里都已经授权深圳在这方面进行先行先试，去年深圳还被列为土地管理制度改革综合试点，对我们着手进行再次‘土改’的支持很大，改革的压力自然小一些。因此我们最大的压力就是怎么做好试点工作。”深圳市规划国土委一位负责人说。
对深圳自身来说，也有着加快盘活原农村集体土地，建立利益共享模式，释放产业空间的强烈需求。深圳在经济高速发展、快速城市化的进程中，率先遇到土地资源收紧约束问题，用地供需矛盾突出，与此同时，原农村集体（尤其是特区外）实际占用大量土地，却因土地权益不明晰、缺乏相关政策支持而无法入市。因此，盘活原农村集体土地，既有利于缓解产业空间不足的问题，也有利于促进原农村社区发展转型、推动特区一体化发展。对此，深圳市于2013年1月8日以市政府1号文的形式出台了《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》及其6个配套文件（简称“1+6”文件）。其中，配套文件之一《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法》（试行）提出，原农村集体经济组织继受单位符合规划的工业用地可进入全市统一土地市场，并明确了相关交易方式和利益共享模式等内容。
具体到此次“农地”出让，相关利益共享机制便是：土地收益将采取“3∶7分成加20%物业”的收益模式，即70%的成交价款作为政府收益，由竞得人支付至市国土基金账户；30%的成交价款作为社区收益，由竞得人先支付至交易中心账户监管，待此次出让宗地签订出让合同手续完善后划转至凤凰股份公司账户。另外，项目建成后，按《出让合同》约定，该项目总建筑面积的20%由方格公司建成后无偿移交凤凰股份合作公司。
出让与受让方尽皆满意
作为“土改”突破试点的这块土地编号A217-0315，位于宝安区福永街道凤凰社区，面积14568.29平方米，建筑面积69900平方米，规划用途为工业用地（新型产业用地），土地使用年期30年，准入产业类别为新一代信息技术通信终端设备制造业，挂牌起始价为人民币1.16亿元。
2013年12月20日当天下午，上百家媒体早早地便来到了深圳市土地房产交易中心拍卖大厅静静等候。此次采取的出让方式是挂牌出让，只需有一家符合资格的竞买人出价，且不低于起始价便可成交，场面自然不如拍卖那般火爆。
早在此前的12月18日，深圳市方格精密器件有限公司作为唯一的竞买人，便已按起始价出价1.16亿元，由于无人参与竞争，因此到下午3时挂牌截止时，深圳市土地房产交易中心的交易系统自动确认该公司以这个价格顺利拿下该地块使用权。
土地顺利成交后，深圳市方格精密器件有限公司董事长王平在接受记者采访时介绍，之所以会参与本次竞拍，一方面是该地块在距离上与目前老企业基地不远，另一方面，看了公示后觉得竞拍者条件与企业情况相符，并且对企业未来的发展会很有帮助。
而土地的出让方——凤凰社区党支部书记文建锋则谈到，做出该宗土地的入市决策，是经过全体股东大会，并以99%的高票率获得通过。与现代化并掌握4G通信技术的方格公司合作，将有助于凤凰股份合作公司的转型。另外，土地出让的收益分配模式也能让股东分享企业成长的红利，将为社区带来长远利益。
政策创新有利社区融入城市
仅仅是一宗地块的成功出让，对于缓解深圳产业用地紧张，增加土地供给只是杯水车薪。但这块“农地”的成功出让，无疑给深圳目前土地市场上留下大量权属不清，虽然在二次城市化中名义上已被“转”为国有，但实际上依然掌握在原农村集体经济组织中的土地，带来真正流转起来的希望。
深圳市规土委相关负责人表示，从这个意义上说，这宗土地的成功出让将加快推动原农村集体建设用地入市。该宗土地并非法律意义上的集体建设用地，而是原农村集体经济组织继受单位实际占用的土地，该类土地在城市化过程中，土地权益尚未充分厘清，通过“1+6”文件的政策创新得以入市交易，盘活利用，为实现不同权利主体土地的同价同权开辟了新路，对于建立全国城乡统一的建设用地市场具有借鉴意义。
另外，首宗“农地”的成功入市也是深圳在土地管理制度改革上一大突破。深圳在经济高速发展、快速城市化的进程中，率先遇到土地资源紧约束问题，用地供需矛盾突出。为了加快城市化进程，深圳市经过1992年、2004年两次农村城市化改造，把农村集体所有制土地全面转为国有，村民转为市民，并取消了村组织。土地被原村民当做资产入股社区股份公司，每年获得收益分红。凤凰社区出让的该地块就属此类型。
这些股份公司所拥有的土地性质属于国有，但使用权在股份公司。土地所有权和使用权的分离，造成了大量掌握在原农村集体组织继受单位手上的土地无法盘活，形成“政府拿不走、社区用不好、市场难作为”的局面。而“农地”入市，就是为充分发挥市场配置作用，扭转目前深圳原农村集体土地利用的“僵持”局面，将这些土地盘活。
而在深圳市规土委土地利用处副处长刘辉看来，对于深圳来说，更具有价值的是通过这种方式可以实现社区与产业、资本的融合，促进社区发展转型。这种产业与社区的合作模式，改变了过去社区以地建厂、以房收租、粗放经营、效益低下的模式，推动社区集体股份公司由“地主”向“资本家”转变，不仅对社区经济转型有巨大推动作用，而且有利于社区融入城市，实现原村民“人的城市化”，对于其他社区土地入市，也是有力的示范和推动。
刘辉表示，鉴于凤凰社区“农地入市”的示范效应，目前还收到了其他社区的请求，今后还会继续推进农村集体用地的出让。
各方反应
出让方凤凰股份公司董事文永昌：
入股9.5%让资源资本化
凤凰股份公司董事文永昌在土地成交后接受采访时介绍，这块土地被闲置了几十年，本次有幸成为深圳首宗“农地入市”的试点，是凤凰股份合作公司主动“求嫁的结果”。而在土地出让后，凤凰股份公司还想入股方格精密器件有限公司。文永昌解释称，之前村里都是单一的出租经济，利用率不高，“按照《用地协议》，我们入股占9.5%，最终目的是达到我们资源的资本化。”
之所以选择新一代信息技术通信终端设备制造业，文永昌说，“现在的4G都是高新企业，觉得比较有保障。”其间，深圳市规土委制订了土地挂牌出让方案并指定派驻社区规划师悉心指导原农村集体股份合作公司选择“3：7分成加20%物业”的收益共享方式，从而保障社区经济的可持续发展。“我们也赞成这样的收益方式，主要是考虑到今后能够参与企业的发展，享受企业发展带来的成果。”文永昌说，“20%的物业我们还可以再出租，打造长期的收益。”
