王永平:去年商业地产内忧外患 创新购物中心更富商机

   2014-01-09 赢商网6440

  (商产网1月9日报道)2013年,中国商业地产风头正劲,在这个整个行业都在忙于梳理与总结年度发展,制定未来一年发展计划的时间点,中国商业地产联盟秘书长王永平接受了商产网记者专访,对商业地产的发展进行了承上启下的总结和展望。

  王永平接受采访时表示,商业地产市场及企业面临着明显的发展问题,体现个性化购物有助于挖掘更多商机,而经过多轮变革和创新后,国内的商业地产会走向成熟。

中国商业地产联盟秘书长王永平先生

采访实录如下:

  商产网:对于去年商业地产,您有怎样的总结,最显著的变化和面临的问题分别是什么?

  王永平:去年的商业地产可以用“内忧外患”来形容。

  内忧主要是同业之间,实体店的竞争进入了白热化。过多项目集中入市造成招商困难,或者开业后经营不好。项目开发速度大于品牌拓展速度,造成泡沫化、空置等现象。

  另外,同质化现象是很重要的一方面。过去是百货公司同质化现象比较严重,后来购物中心出现,和百货公司明显拉开了差距,有很多体验式的东西让人耳目一新。但是,现在购物中心同质化也比较严重。

  内忧是实体店之间的竞争,外患是来自于电商。电商对实体商业造成的冲击和替代性比较强烈,电商把部分实体商业边缘化了。

  总体来看,2013年亮点不多,市场没有出现黑马,格局基本定型,没有出现市场排位的明显变化。

  另外,特别活跃的企业也不多,除了万达推出万达城的概念,银泰和阿里巴巴在商业地产整合层面的合作,中粮和深国投进行资本运作,去年一线的大企业没有明显的大动作,没有什么惊喜。

  商产网:今年出现比较多的热词是“体验”,大家都在打体验牌,您怎么看目前国内购物中心在体验商业的程度?

  王永平:目前,体验更多还是停留在探讨上面,真正体验式的,几乎没有明显的动作。

  真正原因在哪里呢?一个是体验式是开发商提出来的,需要品牌体现和阐释,但是没有太多的品牌能够支持。除去冰场、影院、电玩、卡拉OK、儿童等,没有其他丰富的业态。

  第二,儿童业态的租金水平不高,目前盈利能力不强,所以对商场的租金贡献不大,这是开发商不会轻易下决心大刀阔斧的原因。

  商产网:去年,部分开发商也将视线转向了社区购物中心,您认为目前国内社区购物中心与国外相比,处于什么阶段?

  王永平:我觉得做购物中心更多是赶时髦,购物中心的业态看上去比较成熟,

  操作模式比较好,容易拷贝。但拷贝出这种创新型的业态实际上是很困难的,所以当大家认为购物中心在传统百货层次上的提升,人人都想做购物中心时,购物中心就不稀罕了。

  至于社区型的购物中心,本质没有太大的差异,这是陷入新一轮的同质化现象。关键是有各自独立的生存空间,两个项目的距离规划要合理,否则会加大企业的风险。

  商产网:三中全会提到房地产方面的内容比较少,这对商业地产未来的发展有什么影响?

  王永平:目前来讲影响不明朗,即使这次没有提,但是有人的解读是“无声胜有声”,因为国家过去从宏观层面讲房地产更多。今后可能会更多用市场化的手段进行调节,弱化行政手段。但是,这些更多还是针对住宅。目前对商业没有太多动作,商业地产仍然处于市场自身的洗牌和调解过程中。

  商产网:您对今年商业地产发展有哪些预测和期望?

  王永平:我觉得商业地产一定会面临变革与创新,变革是必须的。

  现在可以看到一些企业在做变革尝试,分别往复合型转变、体验型和社交型三个方向。

  复合型是进行更多的跨界整合,把商业地产与文化、旅游结合,或者与电子商务、养老地产结合,多种跨界综合会形成新的差异。尤其是开发商在拿地过程中,只给政府讲购物中心和奥特莱斯已经不稀罕了,不一定会带来优惠政策,但是如果能够与产业结合可能还会带来机会。

  第二个是体验型,顾名思义,针对电商的冲击,企业有一定的应对。

  最后是社交型,购物中心现在面临的问题是人流不足,或者人流过于分散,没有形成集聚,项目里面增加一些社交功能可以让人流重新回来。这样无论从体验上,还是商品的销售方面都会有机会。即便卖得不是那么好,但是有人流会产生广告效应,口碑效应,传播效应。

  有人把婚姻登记处迁到购物中心,表面上看只是吸引新人,但后期会带动婚纱摄影,也会衍生儿童消费,社交型也是将来赋予的新功能。

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