（商产网记者报道）“购物中心正在以每年上100家的速度增长，量的供给出现结构性过剩，商业地产这片蓝海正在向红海转变”，绿景集团副总裁、绿景资产公司总经理陈铁身接受商产网记者采访时如此表示。
纵观2013年中国商业地产的发展，陈铁身认为，商业地产总量的结构性过剩、同质化竞争以及电商的冲击等问题突出，在商业地产的红海中，社区商业是一片新蓝海，拥有发展空间。
此外，他表示，在十八届三中全会之后，经济发展对于消费需求的提升，一定会促进商业地产的发展。而商业地产的未来，将带动对资本市场的需求，形成相辅相成的互动关系。
绿景集团副总裁、绿景资产公司总经理陈铁身
商业地产蓝海变红海
随着国家对房地产调控力度的加大，许多开发商纷纷把目标投向了商业地产，更多商业地产发展表示信心满满。然而，陈铁身却认为商业地产这片蓝海正在向红海转变，量的供给出现结构性过剩。
他表示，从2007年开始，商业地产开发逐渐成为一种热潮，以商业地产代表性形态的购物中心，目前正在以每年上100家的速度增长，按照这个速度，2015年全国将拥有超过4000家购物中心。
“这种结构性的过剩，带来最直接问题是商业地产招商难、开业难以及经营难的问题。也正是由此，商业地产原本充满着希望的行业，变成了一个竞争性行业。”陈铁身说道。
对于这种“过剩”与“困难”的关系，陈铁身有较深入的理解，他告诉记者，虽然从表面上看，是“过剩”带来了“困难”，甚至说是“困难”证明了“过剩”，但从根本上来说，这种“困难”是由于在商业地产发展阶段中，项目的面市量超过了行业从业者对项目的把控能力而造成的，是一种能力与供给之间的差距所造成的“困难”。
“大家都愿意去开发商业地产项目，但是能真正理解商业地产的本质，并愿意去打造开发运营能力的公司不多。所以形成了一种跟风的状态，许多开发商往往只看中项目开发能力，而把商业地产整体营运，简单地看成只是一种招商的能力。”他说道。
面对商业地产项目的发展思路，他建议首先开发商需要对行业的本质有深刻的理解，打造好了一个项目，才能解决招商难、开业难、经营难的问题。结构性过剩，是开发商在策划规划上不能真正理解市场需求，以致项目不能满足消费需求而形成的一种乱象。
他谈到，从长远的角度来讲，商业地产的“消化能力”依托于经济的发展带来的消费能力的提高。目前国内对于现有商业地产的需求是不足的，虽然人们的生活水平在提高，但与目前商业地产的供应量相比，需求还是不足。而商业地产的过剩也只是阶段性表现，随着国内经济的发展，人们生活质量的提高，这种过剩还是可以逐渐被消化。
解决同质化的两把钥匙
商业地产项目如雨后春笋般涌现，让如何跟随消费需求变化做出有效应变，避免同质化竞争等的问题，成为了开发商关注的重要内容。
陈铁身认为，同质化主要由于商业品牌资源稀缺与业态选择不够丰富所导致。开发商目前主要还是从表面来体现差异化，如建筑形象独特，内部装修另类，品牌选择新颖等手段，但要根本解决问题，需要经营者在长期经营中，把握受众的需求与文化，从生活方式的角度来理解，作为物业经营者提供的商业空间，应如何去满足与引导生活方式的变化。
他谈及，“目前很多商家并没有专注去理解，什么样的生活方式是适合未来发展需要的。就绿景而言，我们始终是用两把钥匙去解决这个问题，一是倡导生活方式，二是打造商业空间。”
如果开发商都以同样的方式去解决问题，其本身会否就是同质化的思维？陈铁身认为，可以用“尊重需求，善用资源，因地制宜，与时俱进”的“16字方针”来思考这个问题。
“尊重需求，客观把握需求变化带来的生活方式的转变，通过对新生活方式的理解与研究，去引导新需求的产生，从根本上解决差异化问题；实现改变最终还是需要依赖于拥有的资源条件。如果脱离资源条件去谈差异化，那么会导致资源的浪费，并提高同质化问题解决的难度。”这是陈铁身对“16字方针”的解释。
在购物中心同质化严重的情况下，开发商纷纷加大餐饮、休闲娱乐、儿童等业态比重，对于这种现象，他指出，开发商改变业态比重的问题，与同质化并没有太大关系，更多的是用以应对电商的冲击，增加电商无法实现的品类比重。
