在卓越商业经营管理有限公司总经理张尚学看来，衡量一个商业项目的好坏，从财务上来讲肯定是投资回报率，从经营指标来讲包括销售额，还有客流量、消费者满意度、商家满意度。
据张尚学介绍，除了深圳大本营所外，卓越在很多城市都有商业项目，包括在青岛、上海等地。而眼下深圳岗厦的大百汇项目12月底就会开放样板房；青岛、上海的项目都在筹备过程中。
随着城镇化的推进，卓越未来会否去到三、四线城市发展项目的问题，张尚学透露，卓越还需要研究，现在主要是在一线城市和省会城市。
张尚学表示，未来卓越去到三、四线城市发展商业主要有两个契机，一是城镇化发展，二是城市更新。
另于眼下的卓越，外界关注更多的或在于其上市问题，卓越回应称，上市的问题还是看资本市场。张尚学补充指，IPO和融资环境有关系，如果融资环境好的情况下，企业现金流相对比较好的情况下未必非要去做IPO。
以下为卓越商业经营管理有限公司总经理张尚学的采访实录：
记者：请问卓越在商业方面的发展情况怎么样？
张尚学：除了深圳大本营所外，我们在很多城市都有商业项目，包括在青岛、上海等地。眼下深圳岗厦的大百汇项目12月底就会开放样板房；青岛、上海的项目都正在筹备过程中。
我们谈的更多的是集中商业，包括购物中心、写字楼等这些都属商业地产范畴。
我们在全国的项目都会涉及到商业地产，任何发展商都回避不了商业地产这个问题，比如说社区商业，只不过体量大还是小、多还是少。
记者：卓越在西乡的旧改项目，会牵扯到商业项目吗？
张尚学：任何的物业形态都会涉及到商业，包括旧改项目也是这样，开发商回避不了里面商业部分的产品。
记者：今后卓越是以写字楼为重点吗？
张尚学：不一定，只是外界看到比较多的是写字楼，因为写字楼很高，有昭示效应。卓越做写字楼也比较成熟，品牌较好。如果有合适的机会、环境、条件，我们还会再做精、做强写字楼。
记者：卓越在商业和住宅的持有比例方面是怎么规划的？
张尚学：我们是因地制宜，当然有一个基本的概念，商业以后会占资产比例的20％左右。但是，因为现在获取土地的时候有一些政府指标我们不能控制，这不是一个绝对概念。
记者：卓越的商业主要还是集中在深圳，怎么看深圳商业地产的发展情况？
张尚学：因为深圳发展比较快，从目前来讲相对还好。再过几年饱和度会增加，这肯定会存在的，以后社区型商业是一个方向，会满足社区居民的基本生活需求。
记者：卓越对于去到深圳以外的地方发展商业项目是怎么考虑的？
张尚学：我们在其他城市发展得也不错，卓越不是一个地方性公司或者城市公司，而是一个全国性公司。在其他城市的公司都是按照设定的组织体系，包括人力资源搭配去做，这是基本保障。
记者：您觉得什么样的商业项目是好项目？
张尚学：从财务上来讲肯定是投资回报率，从经营指标来讲包括销售额，还有客流量、消费者满意度、商家满意度。这些方面如果都得到好的结果，这个项目就是好的商业项目。商业项目未必非要定性为哪一种概念和模式，其实还是要用不同指标衡量，现在从零售商业来看是可以细分化的，比如说财务指标、消费者满意度、顾客满意度、商家满意度，这些指标好就可以算是好项目。
记者：随着城镇化的推进，有很多企业会去三四线城市发展项目，卓越有没有这个计划？
张尚学：我们还需要研究，但是现在主要还是在一线城市和省会城市。
去三四线城市发展商业主要有两个契机，一是城镇化发展，二是城市更新，这会推动商业的发展。在三四线城市主要是传统商业升级的概念，是一个商业发展升级的过程。但是毕竟容量有限，会有先入优势，进得比较早就会有优势。
记者：您认为商业地产热的态势会持续多久？
张尚学：从写字楼来讲，和所处城市GDP、产业状况有很大关系。从零售商业来讲，可能在四、五年过后市场会是一个竞争非常激烈的状态，会有一个洗牌或者磨合的过程。
卓越在当下商业地产比较热的情况下，会选择因地制宜、因势而异来定位及适应市场。
记者：作为商业发展商怎么和品牌商维护好合作关系？
张尚学：品牌商也分各种业态，每种业态都有自己的品牌，首先要和品牌有个共赢的概念。
第二，我们是在做平台，要打造好经营平台，提供给品牌商好的经营基础，好的经营环境，这是发展商要做的。
记者：住宅房价上涨对商业地产会造成什么影响？商业与地产之间的相互作用是什么，商业与住宅结合的核心定位是什么？
张尚学：住宅毕竟是生活必需品，量价齐升关键还是因为老百姓的需求。有了需求，就会延伸到生活的需求，生活的需求说白了就是商业的需求，这是一个循环的概念。
从资产价值来讲，商业物业是创造价值的产品，按理说应该比住宅价格更高，更核心的是在于经营价值。未来如果住宅价格往上涨，商业价格也会有增长的趋势。
记者：怎么看商业和金融的关系？
张尚学：商业最大的问题是在于资金投入成本，因为回收周期比较长，投资回报率比较低，再加上现在融资环境不宽松，融资成本很高，在这种情况下怎么去支持商业的经营和运营，对发展商来讲压力还是很大的，所以这方面需要更多灵活渠道，在商业融资成本方面进一步努力。
记者：未来卓越发展商业主要是走REITs渠道吗？上市在计划之内吗？
张尚学：这个还没有明确，只是在尝试，上市的问题还是看资本市场。
为什么IPO？这还是和融资环境有关系，融资环境好的情况下，企业现金流相对比较好，未必非要去做IPO。
记者：怎么看电商对商业的冲击？
张尚学：现在电商处于迅猛发展的阶段，但是有一点不能忽略，消费者永远是社会的群体动物，不能让我们以后的消费者，或者老百姓都生活在虚拟的世界里面，这对人类社会的发展不好。
电商有两个具有竞争优势的地方，一是价格，二是后续物流、评价体系的服务。因为物流行业的发展，可以使电商发展很快，但再过几年一定会有一个平衡点，因为消费者是社会动物，老百姓的消费行为需要亲身体验。
如果在商品价格相对平衡的情况下，价格优势无非在于一些标准性产品。如果商品价格达到一定平衡的时候，实体和电商会出现平衡的关系。
记者：在商业方面，卓越有什么经验可以借鉴？
张尚学：在做商业方面，企业就像人一样，永远是个学习过程，我们也在学习研究。
