海外基金来势汹汹 外资“囤积”京城商业地产

      时下住宅市场投资前景的黯淡和与日俱增的政策风险，令曾经驰骋住宅市场的投资群开始转向，寻找新的投资产品。近日，京城商铺正成为海外基金猎取的新目标。 

      海外基金来势汹汹  

      由于投资住宅市场受到政策限制，不少海外基金转而瞄上了商铺。每平方米6万至8万元的价格，让三里屯酒吧文化街附近的“中国红街”在去年年底一夜之间成为北京商铺市场的“铺王”。今年4月开始，外资基金陆续光临，一个月的时间，一半的商铺被收购。“中国红街”商业运营总监叶国梁表示，“中国红街”商铺从开盘至今已销售70%以上，其中50%都是由香港过来的资金收购，而这些资金都是以基金的路径进来的。 

      北京市投资促进局提供的最新统计数据显示，上半年，海外基金在京城商业地产上的投资高达60亿元，其投资重心正在由上海加速向北京转移。北京市投资促进局有关负责人在解读上述现象时表示，海外基金投资北京房产的特点十分鲜明，一是进军房地产经纪行业，延伸产业链；二是整体购买核心地段商业地产，拟整合打包海外上市。这位负责人分析认为，今年上半年海外基金收购京城商业地产的特点是，以前海外基金在北京收购的大多是成熟的商业地产，而今年上半年收购的大多为在建商业地产，因为京城核心商业地段的成熟物业已经越来越稀缺。 

      物业管理机构“第一太平戴维斯”负责人表示，今年年初，我国房地产市场中的投资者大多把投资重点放在住宅产品上，但在国家多次针对住宅类房地产市场进行宏观调控后，居住类产品的投资比例开始迅速下降。北京将迎来商业、商铺市场供应的高潮。现在海外基金在北京商铺购买方面的动作非常强势，近期瑞安集团和花旗集团这两家公司就较为活跃。其中花旗在最近一个尚未披露的交易中，大概一次性购买了约10万平方米的商业地产。 

      国贸和新三里屯成为焦点  

      据“第一太平戴维斯”的市场调查显示，从去年年底至今，一些国际知名品牌加大了在北京商业市场的力度，如国际品牌LV将在国贸商城扩租到1700多平方米，爱马仕、博百利、CHLOE等国际知名品牌均在去年进驻国贸商城，而一些持有型的大型商业中心也受到了业内的热情期待。业内人士认为，这些趋势将有望改变北京目前仍然以百货公司为主流商业业态的现状。无论是已经开业的中关村广场，还是即将开业的世贸国际商街和新三里屯，均具有独特的定位和运营模式，被寄望成为北京未来的商业亮点。 

      叶国梁认为，北京有两个经济商务带，一是北京东区的国际经济商务带，即以CBD为核心延伸至燕莎商圈，在这个商务带上包含了朝外商圈、三里屯商圈和工体商圈；二是北京西区的金融街和中关村连线组成的金融科技商务带。近期，这两个商务带的大宗物业成交，海外基金显得尤其活跃，包括高档写字楼、高档商铺等项目的开发投资。 

      据中原地产市场研究部预测，由于商铺投资较住宅投资有更高的回报，北京的个人投资者也纷纷将投资目标集中在高档商铺，据悉，个人投资者的比例将会占到商业地产投资总量的70%以上，这些人群主要包括私营企业主、企事业单位高层管理人员、外籍人士等。中原地产市场研究部分析，相对于香港、新加坡、马来西亚、日本等地，北京的零售物业市场不够成熟。不过，随着海外零售商，尤其是国际知名品牌加速进入北京市场，这种状况将大为改观，同时，也将直接导致北京高档商铺需求增加。 

      “管理先行模式”将成主流  

      “其实并非所有承诺回报的投资型商业地产都具有良好的投资前景。”叶国梁表示，购买承诺投资型商业地产时应有所选择，因为此前京城出现多个承诺投资回报的商业地产因其经营不善，而出现无法兑现销售承诺的现象。在选择承诺投资回报的投资型产品时，要选择一个具有稳定经营收入的产品，而权衡一个投资理财产品在经营上是否具有安全保障，应该先了解其经营状况，一方面是经营现状，另一方面是经营前景，比如了解它的地理位置是否合理，功能定位是否恰当，经营团队是否优秀等。 

     “第一太平戴维斯”市场负责人也建议，投资者应选择有稳定经营收入的投资产品。事实上，目前京城房地产市场中商业地产的投资回报率一般在8%左右，但前提是该项目是一个经营相对成熟的商业地产项目。新的商业地产项目最初一般很难实现其所承诺的投资回报，“至少需要两到三年的时间才可以将一个项目的市场氛围培养起来。”该负责人表示，虽然目前北京的商业地产正处在快速升温阶段，优质的商业物业由于供应不足而受到市场的追捧，但是，按照商业地产的一般发展规律，最终都要过渡到经营层面，北京也不能例外，而且，这种过渡越快越好，越早完成，对整个商业市场的发展也就越有利。随着投资者的不断成熟，专业机构管理先行介入的模式将会被越来越多的商业地产开发商使用，从而逐渐形成商业地产的主流模式。