2013年，石家庄房地产市场一路“高歌猛进”，商品房供应量显著上扬，开发企业积极入市，消费者购房意愿强烈，仅1-11月商品房成交量就达到441万平方米，成交额298.46亿元。
在经历了2013年的“高歌猛进”之后，消费者和开发企业都会关注，2014年石家庄房地产市场将会如何表现。日前，亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存接受作者专访，就2013年石家庄房地产市场的发展进行解读，对2014年的石家庄房地产市场进行了展望。
市场继续稳步上扬
1月10日，中国不动产研究中心河北分中心和搜狐焦点石家庄站联合发布《2013-2014石家庄房地产市场分析报告》(以下简称分析报告)。分析报告中披露，2013年1-11月石家庄商品房投资和开工面积大幅上涨，涨幅分别达到79.44%和111.71%，累计开工面积超过1000万平方米。1-11月商品房累计供应533.32万平方米，成交441.87万平方米，同比分别上升14.18%和32.77%。
从数据来看，2013年石家庄房地产市场供需两旺，市场稳步上扬。对此，陈宝存认为，市场稳步上扬是过去几年石家庄房地产市场的一大特点，这一特点在未来几年也将一直保持下去。陈宝存说，2008年，石家庄商品房一年成交面积大概是170万平方米，这几年一直一路上涨，一直到2013年的400多万平方米，未来几年这一势头还将继续保持下去。
陈宝存分析，在“三年大变样”政策的推动下，石家庄在旧城改造方面投入力度非常大，房地产项目纷纷入市。供应量增大之后，市场的消费需求也被激发出来，尤其是改善型需求越来越旺盛，逐渐成为支撑市场发展的主要力量。
石家庄房地产市场最具发展机会
分析报告中披露，2013年石家庄消费者的购房理念更加务实，在价格、户型合适的情况下，48%的消费者会选择出手购房。同时，2013年石家庄开发企业销售情况较好，近90%的开发企业在2014年的有入市计划，近80%的企业有拿地计划。
陈宝存认为，供需两端的积极心态，为2014年市场的良好表现打下了基础。他分析，虽然石家庄大量城中村改造项目启动，看起来土地供应量较大，但实际上城中村改造往往周期产、问题多，导致市场上的有效供地并不多。而开发企业对市场最为敏感，有效供应地不多，但是需求又旺盛，开发企业肯定要积极入市。
陈宝存认为，三四线城市的房地产市场是最具有发展机会的。随着特大城市划定发展边界和土地改革，房企在一二线城市拿地越来越困难。而三四线城市的房地产市场起步较晚，未来再发展十年，空间还很大。在这样一个背景下，一二线城市的购房需求会外溢到三四线城市。“你在北京落户困难，就得返乡买房，不买你的财富很快就会贬值，也许你一年就白干了。所以石家庄这样最典型的三线城市在未来是最具有发展机会的。”陈宝存说。
商业地产需要转型升级
2013年，石家庄商业地产表现抢眼。分析报告披露的数据显示，2013年1-11月石家庄商业营业用房累计成交3164套，31.83万平方米，同比分别增长37.02%和34.82%。办公楼成交4763套、38.22万平方米，同比分别增长53.79%和23.93%。
下半年，商业地产频频上演排队抢房的情景，世界湾、塔坛国际商贸城、石家庄国际贸易城、恒信五金汽配城等商业项目开盘，均销售火爆。塔坛国际商贸城开盘推出600套房源去化83%，恒信五金汽配城开盘一小时成交200套。
但是，在销售火爆的同时，商业地产也面临过剩的风险。分析报告披露，2013年石家庄商业经营性商品房供求比为4.39:1，已出现供需失衡。商业营业用房理论库存上升64.98%，完全消化完需要106.4个月。
对此陈宝存认为，商业地产供需失衡，将会是石家庄商业地产转型升级的机会。商业业态目前有两种模式，一种是散售，一种自持经营。SOHO中国采取的就是散售模式，万达采取的是自持经营，事实证明，万达这种商业地产模式是成功的。目前，石家庄的商业业态大多还处于非常低端的散售阶段，用做住宅的思路，开发商业，追求尽快出售回笼资金。在供需失衡的压力下，石家庄商业地产将会向自持经营方向转型，完成从低端到高端的升级。
2014年房价继续上涨15%左右
陈宝存一向看涨石家庄房价。在2013年石家庄房地产市场一路向好的情况下，他认为2014年石家庄房价将上涨10%-15%。
近日，石家庄市住房局发布2013年石家庄房地产市场分析，石家庄商品住宅均价6317元/平方米，同比上涨1.5%，石家庄完成全年房价调控目标。陈宝存认为，从官方发布的数据来看，商品房均价变化不大，但这个数据是不可信的，对市场不具有指导意义，2013年石家庄的房价上涨明显。
陈宝存认为，2014年的房价肯定继续上涨，是稳步上涨还是出现大涨要看市场发展。他说，市场需求还在不断增加，开发商看好三线城市。而且石家庄的基准地价提升之后，市场并没有将其消化完，2014年房价肯定要继续消化基准地价的上涨。
他分析，2014年新的土地政策会继续酝酿起草，但难以出台。在新政策出台之前，土地价格是较低的，新政策出台之后土地价格会上涨。2013年石家庄房地产市场整顿，结果之一就是土地市场走向规范的招拍挂，让所有的企业公平的拿地。2014年房企拿地意愿强烈，如果出现较多竞价，或者有全国性的大房企进驻，石家庄的楼面价还要涨。
